在房地产发展史上，极少有哪个国家的房地产市场复杂、热闹程度，可以与眼下的中国楼市相比肩，诸多特殊因素累积、叠加、混合、发酵。中国楼市何去何从，房价是涨还是跌，太多的人已经找不着北。在热闹非凡的“戏台”，众多专家、学者、业内外人士“指点江山”，有喜欢“拍脑袋”的，亦有用图表说事的。

大伙所拿来佐证的理论和数据千奇百怪，分析和研究的方法亦层出不穷，颇有“百家争鸣”的盛世之相。这既是好事，也是坏事。好在理不辩不明，坏在观众越听越糊涂。现阶段的中国房地产市场就像一头大象，而绝大多数看客与参与人都如盲人摸象。偶逢闲暇，笔者也常常思索该用何种实用、有效的方法分析市场，预判大势。

很多人喜欢盯着房价做文章，这的确是比较直接的切入点，因为价格是市场的温度计和风向标。然而，其局限性也很明显，因为房价往往是结果，而非原因或过程，只有再深入一些，揪出影响房价走向的其他因素，才能更加透彻地解析当前市场，并提前把握市场前进的路线图，即便是方向性的轮廓亦具很高价值。

在此，就与大家分享一下如何从成交量的角度分析市场态势。成交量既是市场表现的重要指标，又是影响房价的重要因素。按一般规律，成交量的放大，往往伴随着价格上涨，反之亦然。但也有特殊情况，比如成交量萎缩时，房价不跌反涨，成交量提高时房价却呈现稳定或盘整态势，这些反常现象往往出现在市场调整的过渡时期，或由于其他特殊外因，比如大量开发商捂盘导致某个短暂时间段内成交量大减，而价格却飙升。

与成交量相关的市场因素，包括价格、需求、供应、政策等。成交量与需求是正相关的，需求量大，成交量就大；成交量与价格是反相关的，在其他因素不变的情况下，价格越高，成交量越小；成交量与供应多数情况下属正相关的关系，一般供应量增加会拉动成交量的上升，但在供应明显大于需求的情况下，也有可能供应放量，成交量反倒由于市场观望而减少；成交量与政策的关系，则完全取决于政策是促进市场还是抑制市场。

那么，单从成交量上能否诊断市场，能否预测房价？这并不是特别难的事，但也不会太准确。在正常的市场条件下，房地产成交量的曲线图，尤其是以年为计算单位的，应该呈平滑状，如果出现剧升或剧降，则一定是市场“有病了”。不妨以上海的数据作例证。

先按年度分析上海住宅成交走势。2002年～2006年，上海住宅成交量依次是2587万、2711万、3310万、1794万和2148万平方米。从中可以得出结论：2003年之前的几年，上海的住宅市场平稳增长，相对健康；但2004年成交量大涨22%，市场出现偏热；2005年新老“国八条”出台，当年上海楼市应声下跌，不仅第三季度房价下挫15%左右，而且年度住宅成交量剧降46%，如此大的降幅，反映出市场需求过度受压，不仅投资投机者收手，连合理的自住需求亦陷入浓重的观望状态；2006年成交量稳步回升，步调非常理想，但需求仍受到明显抑制。那么，结果必然是：2007年需求重新爆发。今年二季度以来，上海楼市经历了一轮高速发展。上海网上交易中心近日数据显示，今年住宅成交量已突破2300万平方米，按这一速度，全年住宅成交面积接近3000万平方米，将比2006年大增40%。据此，笔者断定，这种成交量的大起大落非常不正常，其中隐藏着对市场肌体有害的“病灶”。

一是2004年上海楼市投资、投机之风盛行，尤其是温州炒房团搅得市场波澜难平，其火爆之状与今年上半年深圳楼市相似；二是2005年市场对于宏观调控反应过敏，许多自住客实在没必要过于恐慌而不敢入市，事实证明第三季度房价下调之时恰是买入良机；三是今年以来市场回暖步调太急，本来是前两年被抑制的需求合理释放，但6月份已演变成恐慌性购房态势，且投资、投机比重快速加大，虽然还没有赶上2004年的程度，非理性抢购“嘴脸”却已显露无遗。

上面只是从成交量的异常中洞察市场畸形之处。那么，对于一个特定市场而言，有没有衡量合理成交量的科学标准呢？客观上它应该是存在的。比如2005年，上海易居房地产研究院曾综合运用“居住水平走势预测法”、“需求逆推法”（将需求类型细分后汇总）、“历史数据推导法”等，对“十一五”期间上海住宅需求做出预测：平均每年住宅需求量2338万平方米左右。依此判断，近半年上海住宅成交量明显偏高，已在透支未来需求。

最后，不妨再从上海月度商品住宅（排除动迁配套商品房）上稍做分析。今年6月成交量约为266万平方米，7月约216万平方米，8月约216万平方米，9月约217万平方米。规律性很明显，6月达到今年高峰，其后3个月成交量非常稳定。而供应量却在明显增加，那么供求关系正由严重的供不应求向供求平衡方向转变。其结果是，接下来几个月房价涨势将转弱，不排除步入盘整的可能性。

笔者仅以最熟悉的上海市场为例进行分析研判，其他城市亦可套用此法。比如，今年7月，深圳市商品住宅销售面积比6月下降15.32％，8月又比7月下降30.93％，交易量的急剧萎缩预示着深圳房价也将随之下调，因为按一般规律，“量为先声”。至于幅度大小，完全与各个城市的具体市场形态有关。而全国楼市，则涉及范围过大，且各个区域经济和楼市发展程度差距甚大，笔者所发明的上述“成交量分析法”恐难如单个城市那么有效。