据《中国房地产报》 见习记者 郭轩 北京报道

     随着香港股市在地产板块的带动下突破31000点大关，内地房企赴港上市的热潮也风起云涌。

     继远洋地产（3377.HK）、SOHO中国（0410.HK）之后，今年第8家赴港上市的内地房地产开发商——众安房产（0672.HK）也于近日浮出水面。

       10月31日，浙江房地产开发商众安房产开始全球招股。就在公开招股的前夕，由于市场反应热烈，众安房产将招股价上限由6.25元上调至6.67元，募资额也水涨船高至最多36.2亿元。

        据悉，众安房产计划发行5.43亿新股，其中90%国际配售，10%的公开发售，招股价为每股5～6.67元，融资额达到27.15～36.2亿元。其计划10月31日至11月5日进行公开招股，11月13日将在联交所挂盘上市。

土地储备成重点

       众安房产成立于1997年底，以住宅开发为主，同时还经营商业地产、酒店业开发。目前，众安房产的主要项目都集中在长三角区域的浙江和安徽两省，土地储备约542万平方米。

       记者获得的招股文件显示，众安房产此次上市已引入4名基础投资者，包括：新世界发展（0017.HK）主席郑裕彤、九龙仓集团（0004.HK）主席吴光正、华人置业（0127.HK）主席刘銮雄，以及达胜国际，合计认购约8.6亿港元股份。

     一个名不经传的内地开发商为何能赴港IPO募资36亿元并获得香港地产大鳄的青睐呢？

       德银的报告认为，众安房产的一大卖点就是土地储备成本低，并已完成拆迁，减低了项目竣工时间及发展成本等风险。据悉，德银为此次众安上市的保荐人之一。

       据浙江当地的一位业内人士介绍说，众安房产2001年在杭州获得的16.86万平方米的商业及酒店项目恒隆广场仅花费0.3亿元，而到今年8月底，该项目的市场估值已高达15.61亿元。

        同样，2003年在杭州获得的占地27.7万平方米的景海湾项目，购地成本仅花费1.45亿元，而到今年8月底，该项目地价已升至17.46亿元，增值12倍有余。

此次募集的半数资金都用于扩充土地储备。据招股书披露，此次募集资金中的14.51亿元用作新项目及收购土地，以补充杭州土地储备；2.25亿元为有关公司收购汇骏国际的付款责任提供资金；余款用于营运资金。

        据上述当地业内人士介绍，众安房产从成立一年后即1998年底拿到占地仅1.78万平方米，建筑面积4.64万平方米的众安花园项目起步。到今年年初，众安房产已发展到总资产21.79亿元，净资产2.48亿元，涵盖住宅、写字楼和酒店完整产品线的开发集团。

       众安房产招股书披露，公司前期发展中由于获得银行贷款多为抵押贷款，公司多次民间融资，一般的利息都在12%左右，融资成本比较高。截至今年8月31日，众安房产非银行实体贷款余额为4.51亿元。这也就促成了其搭上内地房企赴港上市的顺风车。

联交所成上市新宠

       众安房产是今年第8家成功登陆联交所的内地房地产公司，在此之后，龙湖地产、卓越集团以及阳光100都在紧锣密鼓的准备之中。

       分析人士指出，内地房地产公司扎堆联交所与房企融资渠道不畅大有关联。

        今年A股扩容以来，国内也只有荣盛发展（002146.SZ）、广宇发展（000537.SZ）等4家地产公司成功IPO，借壳成功的房地产企业也屈指可数。近日证监会暂停房企A股IPO的谣言更是加剧了市场的不确定性。

         中信证券一位负责企业IPO业务的人士也指出，发审委对申请上市企业的财务状况的考察，是以通行的企业财务标准，而不会考虑一个行业的盈利模式的特殊性，大多数房企申请时，并不能提供一个令发审委满意的财务报表。

         此外，造成房企内地上市难，另有“潜规则”作怪。

          按照证监会的规定，企业在内地资本市场上市，须由内地券商保荐，券商的保荐佣金每次是600万元，这又俗称“通道费”。但若保荐的企业未能通过发审委审批，券商将一无所获。这样一来，券商自然更乐意保荐那些容易过关的企业，而不是被发审委另眼相看的房企。

          香港和新加坡资本市场对内地房地产市场的熟悉远胜于其他海外资本市场，这就决定了“舍我其谁”的内地房企选择困境。

         “去欧美上市的中国公司，说的故事人家很难听懂。亚洲地产开发模式要得到欧美资本市场的认可，似乎还有待时日。”一位曾帮助内地公司海外上市的人士坦言。