近日有传言称，银监会将出台政策，要求商业银行将房贷首付比例从目前的最低不得低于30％提高到40％至50％。尽管此后银监会又明确表示，近期不会调整房地产按揭贷款首付比例，但这一传言还是在市场上引起不小反响。
        提高首付款比例，本是央行货币紧缩政策的表现。但此消息恰逢今年来第四次加息、美国次级债危机、国内大中城市房价普遍上涨以及固定资产投资规模持续扩大之际，这背后是否蕴藏着更深层次的玄机呢？它能否抑制高涨的房价，抑或带来更多的商业银行控制放贷风险的手段？对于这一切，我们都需谨慎对待。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

李文杰：其实各个商业银行早就有这种做法了，它们针对不同客户提供相应的贷款额度。比如首付比例可以适度上浮、贷款利率有不同选择等等。
         如今这个传言之所以被炒得沸沸扬扬，我觉得有两个方面的原因。第一，这与我国目前投资市场行情密切相关。近期股市、楼市行情持续向好，价格双双飙升。由此我们需要警惕，人们用房产作抵押，向银行借钱再投资股市或楼市，就会导致市场上过分投资或投机气氛过热。而提高首付和紧缩二手房抵押贷款可以防范此类投资产生的风险；第二，这也与我国宏观调控的整体形势有联系。7月底，央行曾警示过房地产市场有投资过热的迹象，并建议“密切关注商业用房贷款的发展态势，有效防控信贷风险”。
        我认为各商业银行当前的房贷政策跟整个宏观调控的大背景是吻合的。而且不同银行、不同地区的贷款政策与执行情况也不一样。比如深圳地区的房地产投资出现过热，银行紧缩房贷的措施就执行得比较严格，而其他一些地区的房地产市场没有出现这种状况，当地银行就还执行着以往的贷款政策。

公衍奎：我不知道这个传言是从什么地方传出来的，但我认为部分商业银行提高房贷首付比例并不是出于银行防范风险的目的。
        为什么这么说呢？因为此举不可能解决金融机构所面临的真实问题。目前金融机构所面临的实际问题不是风险过大，而是流动性过剩。通俗地说，就是银行的钱太多。就像粮食丰收了，粮食就会卖得便宜一样，钱多了的话钱也就便宜了。但钱的价格利率是由央行定价的，不是市场定价，所以银行有大量的钱贷不出去。这时提高房贷的首付比例，就会使银行的钱更不能大量贷出去，存贷差持续扩大，贷存比持续走低。在流动性过剩情况下放弃房贷这一优质资产，将促使资金在其他方向寻找出路，可能为商行带来更大风险。
   在我看来，提高房贷首付比例是为了配合政府对房地产的宏观调控。因为多数自住消费者对利率不敏感而对首付很敏感。首付比例提高，市场中计划买房的一大部分人就买不起房了，也就不能进入房地产市场，这样做可能会抑制房价的上涨。 

 
王哲：提高房贷首付比例的说法是早就有的事情。国内的部分学者和业内人士一直都建议政府能够提高房贷首付比例。该做法主要是为了抑制房价涨幅过高过快，调控房地产市场。我个人认为应该早日出台提高房贷首付比例的政策。

 

 

 

 主持人：从时间上看，这次部分商业银行自发提高房贷首付比例的举动刚好发生在美国次级债危机余波未平之际。可不可以这样认为，美国次级债危机在一定程度上让中国金融系统也开始防范房贷的风险了呢？您觉得美国次级债危机对国内房地产金融市场有什么影响和借鉴意义？

汪利娜：提高房贷首付跟美国的次级债危机没有什么根本的联系。中国的金融模式、金融环境与美国完全不一样。
         其实如果没有美国次级抵押贷款坏账率上升引发的金融市场风波，我国商业银行也总有一天会不同程度地提高首付比例。因为我国商业银行的工作机制早就开始向服务成本定价以及个人风险定价模式转型了。

王宏新：不管这个传言是真是假，背后都反映了部分城市房地产市场过热的情况。美国次级债危机的爆发，我认为对我国商业银行的预警作用是非常明显的，它让商业银行意识到：个人住房贷款的信用危机是潜在的，而且在房地产市场越是过热时，信用风险就越高。因为从1999年开始实施个人按揭政策以来，银行都一直把住房贷款视为优良资产，几乎从来没有考虑过它的风险问题。
        此外，从美国的做法也可以看到，国家对住房金融的政策绝对不能只注重商业性，它还有保障性、民生性。只要居民有一定的偿还能力，即使信用不太好或者收入偏低，美国政府都会为他作担保，让他能贷到住房贷款。我个人也不赞成把提高首付过分地当作一个房地产的调控手段，应该考虑到住房金融政策的民生性。

王哲：我认为提高房贷首付比例主要是为了缓解房地产市场供不应求的矛盾，跟美国的次级债危机没有很大的联系。美国的次级债发生是因为金融机构过多地向不符合房贷资信条件的中低收入群体发放住房贷款，这跟我国的按揭政策是不一样的。这两个事件在时间上刚好赶巧了，可能次级债会刺激我国政府早日出台提高房贷首付比例的政策吧。
        但美国次级债危机对我们也有一些警示作用，特别是在信用等级的评定和监管工作上。目前在中国没有建立起个人的信用体系，而且个人的信用好不好对其未来的发展没有多大影响。而在国外则不一样，如果你有一次不还款记录，那么个人的信用等级将会下降，你的保险、贷款都会受到负面影响。美国次级债的发生能让我们意识到建立个人信用系统的重要性。

 

 

 

 

汪利娜：一般来说，较好的经济形势常常将个人住房抵押贷款、房地产信贷、资产债券投资的潜在风险遮盖起来，房贷等风险的显现存在一定的滞后性，房地产价格上扬会提高抵押物的市值，从而诱使银行不断地扩大抵押信贷的规模。
        因此，银行需要在风险和收益中做出理性的选择，对不同的借款人实施不同风险定价、借贷标准，包括自有资本金、首付比例、利率、期限等，以促进银行从服务风险定价向客户风险定价转变，改变信贷粗放的经营方式，提高自身抵御风险的能力。

王宏新：房地产领域其实可以衍生出很多的金融产品，而银行是我国惟一的住房放贷机构，所以积聚了比较大的贷款风险。我们应该向国外学习，大力发展住房金融市场，发展多元化的金融产品。再如一旦发生还款的信用危机时，国家应该有相应的再贷款、再保险的机构。这也是金融市场运行规则的要求。

李文杰：我认为想要规避房贷的风险，必须加强对贷款人资信的审核，即审核贷款人的偿债能力、履约状况、守信程度等。现在银行对贷款人的资信审核并不严格。因此，像提高首付比例、提高利率等做法并不能从根本上杜绝风险的产生，落实与加强对贷款人资信的审核才是解决问题的根本办法。

王哲：我觉得风险主要体现在两个方面。一是宏观层面的风险，如政治不稳定、经济危机的爆发等；二是微观、个人层面的风险，比如个人在未来某个时期经济状况不佳，还不起款了，这个风险银行是要估计和控制在一定比例内的。银行方面必须加强对贷款人还款能力的审查，同时致力于个人信用制度的建设和加大对弄虚作假行为的处罚力度。

 

 

公衍奎：其实我们现在已经对炒房客区别对待了。可是如果再提高房贷首付比例，牺牲了那部分刚攒够首付正想买房的人的利益，等于是在缓解房地产市场矛盾的同时，又加剧了住房问题的社会矛盾。虽说打压了一部分需求，房价涨势可能会得到抑制，但房价大幅度下跌不太现实。

汪利娜：提高房贷首付比例不会对楼市产生大的影响。因为，这不是一个“一刀切”的政策，而只是针对特定群体。比如投资型的购房者，再如二手房已经使用20年了，将会贬值，银行根据资产的保值情况而给出不同程度的贷款，最多贷50%，而不是70%了。

李文杰：目前房地产市场的主要矛盾还是在于供求矛盾。所以，单从银行方面提高个人贷款首付比例来说，并不会引起房价的大幅度下跌，不会出现房地产市场所谓的“拐点”。
       而要想从根本上解决房地产市场的矛盾，我觉得要做好以下三个核心工作：一是必须先解决商品房供应不足的问题；二是增加中低收入家庭保障性住房的供给量；三是要提高二手房流通的效率，降低二手房流通的门槛，盘活二手房市场。

王哲：如果统一提高房贷首付比例，自然会打击到中低收入家庭购买政策性住房的积极性。所以，我觉得提高房贷首付比例的政策不应该“一刀切”，应该利用不同的首付比例合理地分流不同层次的住房需求。
       至于房价会不会应声而落还不能确定，可能上涨的幅度会变小。我认为能让房价回落的方法只有放开二手房市场。另外，像加大保障性住房的供应量、适当提高容积率等做法，对房价长期走势会产生有利的影响。

 

                                               编辑： 龙美好