据《中国房地产报》 记者   刘笑一   上海报道

        从1亿元的底价到13.55亿元的成交价！8月17日，南京市国土资源局进行的8月第二次土地公开出让会上，河西下关三汊河地块再次上演令人惊异的地价狂飚。底价飚升13倍多，更是创下了南京拍地史上的最高纪录。

买土地要建配套

        158轮的激烈争夺后，南京交通建设投资集团如愿将三汊河地块这一今年河西片区推出的面积最大综合性居住用地收入囊中。三汊河地块东至郑和南路，西至夹江，南至定淮门大街，北至规划道路，是目前河西中北部仅存的少量滨江地块之一。地块用地总面积约21.3万平方米，共分A、B、C三大地块，其中A地块规划用于居住用地开发，实际出让面积约11万平方米。根据规划要求的2.8容积率计算，该地块可提供约31万平方米的滨江住宅。
          虽然该地块起拍底价仅1亿元，折合楼面地价323元/平方米，但公告要求企业拿地之后出资无偿兴建包括滨江大道工程、规划三路、三汊河河口公园、规划二路、学校以及沿江绿化带等在内的周边六大市政项目，占地面积高达10万余平方米，达整个地块的50%。条件限制使一些原本对其兴趣甚浓的知名开发企业望而却步。
        “由于出让条件较多且复杂，实际上地块拆迁、配建的难度和成本都很高。”一位南京本地开发商之前曾向记者表示，这些附加条件加大了开发商拿地和开发的难度，“只有知根知底的本土开发商才敢下手，外来的地产大鳄拿地开发并无优势”。而此次拿下地块的交通投资，正是一家南京本地国企，擅于围绕公路、桥梁、物流等基础建设项目进行土地开发与经营。
           然而意料之外的是，如同前些日牛首山河地块、板桥新城地块竞拍时多家房地产巨头‘火拼’的场面仍然重演。交通投资、银河房地产、首创置业、雅居乐等大鳄仍然对三汊河地块青睐有加。与一周前板桥地块的争夺战上，南京国土部门再三提醒竞拍者要“理性应价”如出一辙，开发商抢地似乎杀红了眼，地价一路狂飚达到底价的13倍之多。
         在陆续吸引了锋尚国际、世茂滨江、侨鸿钻石双星等多个高档楼盘进驻后，南京下关滨江板块俨然成为继城中、城东月牙湖板块后南京第3个万元豪宅扎堆处。记者调查发现，该地块周边的海德卫城、侨鸿国际、银城宝船听涛等项目的房价均在每平方米7000元以上，有的已经在万元左右。
             而三汊河地块令开发商动心的是没有对90平方米以下的套型面积做任何要求，也就是说，大体量滨江豪宅将成为这个项目的定位。按照成交的13.55亿元价格算，楼面地价将在4000元/平方米以上；加上六大工程的配建费用和拆迁成本，建成后的成本价就将达到8000多元/平方米。这样推算，该项目今后上市销售的房价铁定在每平方米万元以上。
           “事实上，这一地块的成交价将成为近期下关滨江板块房价走势的风向标。”中指研究院南京运营总监古尹认为。

国土局希望给拍地降温

         从7月下旬诞生的江宁地王，到8月10日金地拿下板桥地王，南京城郊板块的“巨无霸”地块高价出让，一些大型开发商一掷千金、跑马圈地的态势相当明显。万科拿下的江宁地王售价预计将逼近8000元，而目前江宁的房价大都在5000元左右；而金地以22.5亿元获得的板桥地王，更是压缩了主城与郊区的房价空间，预计将达到的7000元房价必然也推动南京主城区的房价走高。
         公开出让地块一拍即成地王的背后，显现的是开发商在豪赌市场预期。而同时，南京国土部门再次被“高地价助推房价”的舆论推上风口浪尖。
          “万科江宁地王的诞生有着特殊性和偶然性，应该说仅是一个特例。”一个月前的江宁地王出让后，南京市国土局对此曾作出解释。在南京国土局有关负责人看来，特殊性在于江宁地王有着优越地理位置（距地铁1号线南延线百家湖站1公里），较大的规模有助于开发商综合开发，降低成本；而江宁地王共吸引了11家开发企业报名，并且大多数是上市公司、外资企业，大家志在必得的争夺心态使其出现了“偶然”的高价。
        “单幅地块的高价成交，不会影响其他地块的定价。”该负责人表示，但开发企业在拿地时应该理性，避免高价拿地后带来的风险。
          南京市国土局市场办主任刘红称，为了给土地拍卖降温，他们已决定不在现场大屏幕上公布楼面地价等直接关乎地块成本的信息。“你看近几次地块出让的挂牌价，政府是不希望把地价卖得太高的；但每次拍卖开发商总觉得还有空间，都拼命频频加价，我们提醒了也没有用。”刘红显得也有些无奈，“国土局希望通过在现场‘封锁’楼面地价等信息来改变开发商这种疯狂举动。”