据《中国房地产报》 记者 张媛媛    见习记者  张晓赫  北京报道

     信托新规的实施，终于促使酝酿已久的我国首个基金型房地产信托计划降生。
      8月17日，筹备多时的“联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划”正式签约。这是国内第一个基金型信托计划，也是联华信托继联信·宝利信托计划之后在房地产基金方向的又一次冲刺。据悉，该信托计划初步募集资金的上限为20亿元人民币，合格的投资者最低认购金额不低于100万元人民币。
     全国工商联房地产商会（以下简称房地产商会）担当了这一信托计划的发起人，为该信托计划涂抹上了“半官方”的色彩。
       “这次依然是私募基金，当信托计划的使命完成后就通过增值后出售。如果一旦金融环境和政策有了变通，也不排除直接上市流通。”联华国际信托投资有限公司总裁李晓东表示，联华的公募基金志愿并未改变。

投资方向灵活

      据李晓东介绍，该信托计划募集的资金主要来源于三个方面：作为发起委托人的开发商、普通信托委托人以及行业外的一些闲散资金。发起委托企业将认购整个金额的2%。
      “普通信托委托人主要为小型房地产企业，他们在赚取一部分利润后，手里有一些资金，在拿地成本日益高企的现状下，剩余一部分资金可以投进来。”李晓东表示。
        至于其他两方资金来源渠道各自会在其中占据怎样的比例，李晓东没有透露，只是表示：“目前募集情况还刚刚开始，还处在审查和寻找项目阶段。”
        房地产商会会长聂梅生表示，此次募集的资金面向机构投资者，发起人的投资会占一部分比例，仍是以银行方面投资为主，“目前已经有一些合作企业负责人承诺会进行投资，但投资额度还要经后期的公司股东大会批准。”
        据悉，该信托计划的投资方向并未限制在单一的物业类投资，还包括了有上市潜力和有REITs需求的地产企业的股权投资，并且出现了“符合国家宏观调控要求和绿色生态环保要求”等限制性字眼。
        李晓东强调：“我们主要投资方向，以上市项目或未上市的项目为主。最后通过出售上市以后的权益或股权、溢价销售股权等一些方式实现收益。联信精瑞的保守利润率为20%。这也是这个行业的平均利率回报率。”
        联信精瑞信托计划在投资业态上将兼顾住宅与商业物业。

“半官方”色彩

       房地产商会在此次信托计划中担任了“红娘”的角色。作为发起人，房地产商会召集了招商局地产控股股份有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司、北京天鸿房地产开发有限公司、北京华远地产股份有限公司、SOHO中国有限公司、中坤投资集团等多家实力地产企业作为该基金信托的首批发起委托人，并签署了《发起意向书》。
       早在2003年末，房地产商会就开始关注产业基金以及信托基金的相关工作和研究。聂梅生说：“一切就绪，只欠东风。”
        所谓“东风”就是今年3月份出台的“信托两新规”——《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》。此次新规最重大的意义在于申换新金融牌照的信托公司将不再受地域限制，面对机构投资者也不再受200份限制，允许机构投资者无限量进入，这为私募基金阳光化提供了途径。
       “新规出台后，2007年6月份商会就开始考虑与房地产信托经验丰富的联华信托合作，仅用两个月时间，就做好了筹备工作。”聂梅生透露。
        “半官方”成为幕后推手不仅仅体现于房地产商会的发起人角色。信托计划的多个参与者同房地产商会均有“渊源”：李晓东、SOHO中国联席总裁潘石屹以及中坤集团董事长黄怒波都身为房地产商会副会长。
          对此，聂梅生解释称，“这些地产企业的参与，更多地是带有一种政策导向作用。他们有责任与房地产商会一起推动国内REITs的发展，促进直接融资，丰富金融市场融资渠道的多元性。”
        在项目挑选上，“基层战略”的“官方”引导也可见一斑。
         “我们看好一些二三线城市，甚至城乡改革区域，比如西部。这些区域符合本次基金主旨，也响应国家政策，很容易受到地方政府的支持与各项补贴支垫。”聂梅生表示，中小企业的项目只要够优秀，都会在该基金的考虑范围之内。同时，一些大企业在二三线的优质项目也在考察范围之内。