健康地产市场助跑大重庆

据《中国房地产报》  记者   王玉光   重庆报道

         进入5月，重庆市的房地产开发企业和众多市民对即将开幕的第19届春季房交会翘首以盼。
         作为该市房地产交易市场的“第一盛会”，在重庆直辖10周年来临之际，春交会将是一次大“盘点”——超过160家本土和外来企业将组成“明星阵容”露脸，集中展示直辖10年来重庆地产业的整体实力。

支柱产业地位确立

      作为拥有3000多万人口的特大城市，重庆自1997年成为中央直辖市以来，城市面貌发生了翻天覆地的变化。各种基础建设项目和巨大的固定资产投入，使重庆成为目前西部城市中航空、铁路、高速公路和水运交通网络密集的城市。
       10年间，重庆房地产业横跨国家两个五年计划期（“九五”和“十五”），又值“十一五”计划的开局之年。从直辖之初的起步、培育期，过渡到今天的快速发展期，重庆房地产市场逐步走向成熟和理性。
        重庆市国土资源和房屋管理局房地产发展处处长曾强用一组数据说明了这种变化：1997年重庆市直辖挂牌当年，全年房地产开发投资才67.5亿元，到2006年达到了629.63亿元，增长了9.33倍，平均每年增速28.16%。
          而作为反映一座城市开发商总体投资力度和水平的重要指标，重庆市房屋新开工面积在1997年只有470.30万平方米，到2006年则达到2709.28万平方米，增长5.76倍，平均增速21.68%；1997年房屋竣工面积仅为459.92万平方米，到2006年则达到2224.84万平方米，增长4.84倍，平均增速19.15%。
          逐年激增的数字背后有一个强大的市场需求作为支撑。1997年，重庆市商品房销售仅为260.78万平方米，到2006年则实现销售2228.46万平方米，增长了8.55倍，平均增速26.93%，体现了房地产市场的需求强劲。
          概括10年来房地产业对重庆的贡献，曾强给出了一组更为直观的数据：1997年，重庆市房地产增加值占GDP的比重是2.4%；2006年，这一比重增长为4.5%。“这说明，房地产业作为重庆市支柱产业的地位已经确立。”他说。据曾强介绍，重庆市GDP在“十五”期间保持着12%的增长速度，2007年这一速度将被提高1~1.5个百分点。按照新一轮规划修编，“十一五”期间重庆市固定资产投资接近1.7万亿元，届时，房地产开发投资将相应地与其保持25%左右的比例。

低房价吸引力

       在全国4个直辖市当中，目前重庆房价最低。来自2006年建设部的一项相关调查显示，全国70个二、三线城市的平均房价是3100元/平方米，而重庆明显低于这个平均价，仅为2700元/平方米。即便是在西部二线城市中，重庆房价也不及成都（均价约4300元/平方米）、西安和昆明（均价3500元~3800元/平方米）。
        但正因如此，低房价对众多外来开发商具有吸引力。在曾强看来，政策利好是重庆近年来吸引房地产外来投资的关键。“外来企业都看好重庆。从政治的角度而言，它们首先是看好西部大开发的历史机遇，看到了西部的潜在市场。”曾强说：“外来企业认为，重庆作为西部惟一的直辖市，将来肯定有大的发展变化，如果来晚了，就要失去机会。”按照今年两会期间中央的提法，重庆目前已经“站在一个新的发展起点上”，今后将努力明确“三个定位、一个目标”：加快建设成为西部地区的重要增长极、长江上游的经济中心和城乡统筹发展的直辖市，并在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。
           重庆龙湖地产发展有限公司营销部策划总监杨虎向记者表示，重庆的低房价与目前乃至今后的发展状况“不是很匹配”，正因为如此，重庆地产商均对房价上升空间抱有预期，这支撑了他们的投资信心。
           与其他城市不同的是，大规模的外来开发商涌入并未炒高重庆的地价、房价。2006年宏观调控期间，重庆房价仍然保持在同比增长4.3%的合理区间。
2007年2月，建设部部长汪光焘来渝调研时，称赞重庆房地产落实国家宏观调控到位，房地产市场发展基本协调。
            重庆市政府在调控房地产市场时，十分注重以市场化手段而非行政干预来引导价格，鼓励开发商在获取合理利润的同时，根据市民的实际消费和收入水平做好商品房价格定位。
           这种“市场化手段”，即是指在政府垄断土地储备、出让的前提下控制总量供应、调控商品房供应结构、做好对中低收入家庭住房保障体系的建设。
据曾强介绍，重庆目前也有价格在7000元~10000元/平方米以上的高端楼盘，但从商品房总体供应结构来看，85%以上的都是普通商品房（即按照建设部此前规定的建筑面积在140平方米以内的户型）。其中，价格在3000元/平方米以下的商品房占到总量的73%左右。“也就是说，重庆的商品房市场，总体上是一个满足大众消费的市场。”
          “在兼顾开发商、购房者利益的前提下，让房价稳步上涨，与经济增长和居民收入增长相协调。”重庆市国土房管局一位负责人认为：房地产关系到老百姓，同时它又是各方利益的共同载体。哪个方面的正当利益受到损害，哪个方面的积极性就会受到抑制，都将影响房地产业的协调健康发展。
        “首先要保证老百姓的利益，就是房价涨幅不能超过收入增长；然后是开发商的合理的利润回报，不要出现暴利。”他说。
          没有暴利和投机，企业只能靠诚信经营和成本控制获利。低房价区域非常考验开发企业的运作能力。因而，注重“性价比”成为重庆地产商的生存之道。同时，低房价并未伤害开发商的投资信心。相反，他们更看重市场的规范。
         接受本报采访的三家重庆本土房地产企业，大致用到了如下评价：“重庆市场是一个健康、规范的市场”、“管理很透明”、“市场稳健，不会大起大落”。

下一个全国性市场

         从目前来看，重庆房地产市场还只是一个区域性的市场，商品房外销率不高。相关统计显示，2005年重庆市主城区商品住房销售中，市外购房者购房面积占销售面积的6%；2006年市外购房者购房面积占销售面积的9%。即便如此，接受本报采访的企业仍然相信，在下一个10年，重庆很有可能成为一个跨区域、甚至是全国性的购房市场。
         “可以看到的趋势是，重庆的市场正在扩展，对外的吸附力也会变得更强。”杨虎认为，重庆直辖10年来变化非常大，“可以说是所有二线城市中变化最大、城市化率发展最高的城市”，因而用不了多久，重庆会让更多的人都认识到它的影响力。
             金科地产营销总监钟鸣则预测说，在经历了此前几年的投资“疯狂期”以后，重庆地产趋于健康稳定，进入持续增长期，因而他看好市场扩容的前景。
            华宇集团总裁助理兼销售公司总经理周继红也坚信：重庆房地产市场正逐步走向成熟，房价还会有上升空间，发展潜力还有很大。“不要低估了重庆潜在的优势。”她说。根据华宇企业的“五年计划”，目前该公司已完成在重庆主城七个区的项目布点，今年在建及新开工的项目接近11个。
               有重庆地产界“三驾马车”之称的三家本土企业龙湖、金科和华宇目前均已实现埠外扩张。它们深入北京、天津、成都和无锡等房地产开发一线阵地，基于在“低房价”区域塑造的“出精品、算细账”的企业性格，让它们在当地的市场竞争中显得“狼性十足”。
            既要“走出去”，又要坚持在本土做精做细、做大做强——这是重庆地产商的共同想法。他们坚信“明天会更好”。因为经济的发展同样足以支撑这种预期。

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重庆市春季房交会

        2007年春季房地产展示交易会，是由重庆市国土资源和房屋管理局举办的第19届房地产交易会。该展会将于5月16日至19日在重庆市南坪国际会展中心举行。届时，将有参展企业230家，其中房地产开发企业159家，中介机构8家，金融机构7家，建材、装饰、数字产品企业38家，媒体10家，法律服务机构8家。本届展会预计可实现房地产交易（住宅）面积达930万平方米，比2006年增加262万平方米。
         此次春交会继续开设了市民自由交易区，在去年秋季房交会的基础上再次增加了交易面积，并免费为广大市民提供统一印制的房源信息表，市民只需要将所需房源信息填写在表上，就可以直接张贴在自由交易区张贴栏上。
         由重庆市委宣传部、重庆日报联合打造的重庆新闻门户网站——华龙网还开辟了2007年重庆春季网络虚拟房交会，通过创新性的3D技术和FLASH技术，在平面展位图的基础上全景展现房交会的展位。

充足资金保障廉租房建设

据《中国房地产报》 记者  王玉光  重庆报道

       在重庆市国土资源和房屋管理局房地产发展处处长曾强看来，重庆目前商品房外销率偏低与城市对外整体影响力还不够有关。尽管近两年市政建设花大力气整治了碧水、蓝天、绿地、林径，使城市面貌焕然一新，但还有待于通过城市形象宣传，来提高重庆作为宜居城市的知名度，吸引更多的外来者购房置业。
      但对于中低收入的重庆市民来说，也不必担心外来购房者会拉高“明天的房价”。据了解,重庆市自2002年起就开始筹划廉租房建设制度，并于2003年在渝中区、九龙坡区、南岸区、江北区和巴南区5个区试点。这项工作被列为重庆的“民心工程”。
      在重庆市最大的廉租房小区——九龙坡龙华小区，早已实现“安居”的低保户秦先生感到无比欣慰。每月50多元的房租，仅仅是他过去此项开支的六分之一。“简直就像做梦一样。”他说。在他整洁明亮的新家里，挂着市里领导来慰问时的照片。
       而另一对中年夫妇也同样为能申请到廉租房而庆幸。尽管对于一个三口之家而言，35平方米的房子过于“袖珍”，但他们仍然充满感激。“我相信，政府这第一步迈出以后，今后会建更多的廉租房，户型设计也会更为人性化。”女户主对本报记者说。
       在重庆市，廉租住房保障的对象是“双困家庭”，即指那些享受低保、同时家庭人均住房面积不足10平方米的困难家庭。为了解决这部分困难家庭的住房难问题，重庆市于2003年启动了廉租住房保障工作。根据市政府关于“解决廉租住房问题一定要与拆迁、排危结合起来，与旧城改造结合起来，与处理烂尾楼和空置房结合起来，坚持稳步推进，由点到面”的精神，几年来，各实施地区充分运用实物配租、租金补贴及旧城拆迁改造等综合措施，多管齐下，积极推进此项工作，市级相关部门从资金筹集、税费政策等方面予以大力支持。
        2006年，廉租住房保障工作在全市40个区县（自治县）推开，当年新增廉租住房保障6935户，超额完成了市政府下达的2000户廉租住房保障任务。截至2006年底，重庆市累计对人均住房使用面积6平方米以下的低保住房困难家庭实施保障2.65万户，其中：建（购）房实物配租3601户，发放租金补贴5455户，实施租金核减1446户，通过旧城拆迁改造安置实施保障1.6万户。主城区累计实施保障2.29万户，其中：建（购）房实物配租3157户，发放租金补贴3961户，实施租金核减124户，通过旧城拆迁改造安置实施保障1.56万户。
        2007年6月18日重庆直辖10周年前，主城区余下约600户人均住房使用面积6平方米以下的低保家庭将全部纳入保障范围，届时，主城区将实现人均住房使用面积6平方米以下的低保家庭廉租住房保障全覆盖。
          到2010年，重庆主城区人均住房使用面积10平方米以下、远郊区县(自治县)人均住房使用面积在6平方米以下的低保家庭，将实现廉租住房保障全覆盖。
充足的资金保障是重庆市廉租住房得以建立并得到进一步推广的重要因素。据介绍，为了保证廉租住房建设资金来源，重庆市于2002年下半年将“廉租住房保障”纳入惠民重大工程，市政府也将其确定为十大公益性投资项目，计划5年筹措资金3.3亿元，其中市级补助1.25亿元（含住房公积金增值收益2500万元）用于廉租住房建设。
         截至2006年年底，重庆市累计投入廉租住房保障资金2.79亿元。2007年，重庆市政府要求进一步加大廉租住房保障资金投入，要求各地应从土地出让金净收益或分成收入中核定5％左右的资金保障城镇廉租住房建设，仍有缺口的，区县财政应从其他预算资金中予以保证。
        同时，重庆市在廉租住房保障实施过程中强化公开透明，规范审核程序，严把保障对象准入关，保证公开、公正、公平。为此，重庆市各区建立了社区居委会、街道办事处、廉租办三级审核机制，按照“申请－审核－公示－轮候－配租”程序进行操作。低保家庭首先向所在居委会提出申请，由居委会进行初步审查，并经所在社区民主评议小组按申请条件进行评议后，将确定名单报街道办事处，街道办事处经过审查，对不符合条件的家庭发出书面通知，同时对符合条件的家庭进行为期15天的张榜公示，对公示符合条件的予以登记，并将登记的名单报廉租办，区廉租办按照轮候的顺序确定受保对象。

新城不失山水江岸之韵

据《中国房地产报》 记者 王玉光 重庆报道

       直辖后，重庆城市化的快速推进，大规模的城市基础设施建设，都为房地产的快速发展插上了翅膀。按照规划，重庆城市扩张的步伐还将加快，今后主城面积会扩大4.5倍，带动许多新地带的开发。
         目前，重庆人均建筑面积大约24.3平方米，按照十一五规划纲要，到2020年将达到人均35平方米，如果平均下来，每年大概要竣工2000万平方米。同时，主城仍有600万平方米危旧房需要改造，房产开发仍有着无限的机遇。这是一块任何房地产商都难以抗拒的“大蛋糕”。
          未来重庆主城区的城市空间结构为“一城五片、多中心组团式”，主城划分为5个片区、16个组团和6个独立功能区。其中，由解放碑、江北城、弹子石组成的中央商务区，形成重庆的城市中心。沙坪坝、观音桥、南坪、杨家坪作为现有的城市副中心将进一步完善，同时增加了中梁山以西的西永和铜锣山以东的茶园两个新的城市副中心。按照重庆总规修编所提要求，未来重庆主城发展空间将进一步突破铜锣山、中梁山的限制，由中部向外围区域在东西南北四个方面拓展用地。主城新板块建设热潮的出现，将为房地产开发提供更广阔的发展空间，进一步带动房地产开发的火热和兴旺。此外，渝西地区经济相对较发达，地势更为开阔，发展前景更为广阔，这些同样也将为重庆房地产提供巨大的发展前景。重庆房地产开发企业还将不断走出主城区，向市场更为广阔的周边区县拓展。
         国内外房产巨头汇聚重庆，使重庆成为房产竞争最激烈的城市之一，也让重庆楼市充满活力，这里的未来更为充满希望。外地房产开发商带给重庆的不仅是高品质的住宅社区，更是开发观念上的冲击和新的先进理念在重庆的实践创新，将进一步带动重庆房产市场向更高层次发展。
          尽管重庆房价相对较低，但楼盘品质却并不低。在重庆开发界，开发企业个个练就了一套控制成本的绝技。同时，开发商注重楼盘的精品打造，越来越多的品质小区涌现在楼市中，购房者的选择余地相当大。10年间，重庆房地产开发逐步由过去的仅限于“单体楼开发”向营造“和谐社区”过渡。开发商逐步走向精耕细作——为求一颗树种，不惜钻到深山老林里去，铺路的石子甚至要从西藏运过来。他们热衷于学习沿海经验，将“拿来主义”结合本地的“江山丘陵”进行改造，造就了一大批有“重庆特色”的经典楼盘。
          典型的例子如本土企业金科地产的“中华坊”，既有苏杭情调、江南民居的风韵，又融入重庆山城江景的特色；再如龙湖地产的“水晶郦城”，充分利用丘陵地势，营造大高楼、大视野的建筑景观。从设计理念来看，重庆地产商的整体实力已毫不逊色于一线城市。
          重庆在城市规划建设过程中，注重对山水资源的保护，始终强调把重庆建设成山水园林式城市。近些年，重庆滨江路建设正如火如荼地开展着，目前主城建成、在建和规划的滨江路有10条，总长度为140.31公里。重庆城坐落在长江与嘉陵江的交汇处，四面环山，江水回绕，整个城市建筑依山而建，层层叠叠，错落有致。与其他平原城市相比，重庆的江岸线更具魅力。重庆的江水绵延曲折，江岸线更生动、充满韵味。山水楼盘的价值越来越被人们重视。近些年滨江、滨湖、山居楼盘开发热潮愈来愈猛，市场上出现了一大批高水准的山水楼盘。新的山水楼盘讲究建筑与自然生态的融合，讲究观景、亲近自然。
           较低房价和极具潜力的升值前景，使得重庆房产成为投资者追捧的目标。中国社会科学院曾经推出一项研究结果显示，“重庆位居最具投资价值二三线100个城市中的第一位。”近几年，伴随着重庆市民房地产投资热情的提高，房价有着稳步的提升，不少投资者都从中获得收益。

                                                        责编：龙美好