据《中国房地产报》  记者  宋振庆  北京报道

“仅从年报数据上看，房地产倒更像是雅戈尔的主业，服装业反而成了副业。”一位市场人士看过雅戈尔集团股份有限公司（雅戈尔，600177.SH）年报后如此感慨。

4月3日，雅戈尔公布2006年业绩报告：2006年公司实现主营业务收入59.76亿元，与上年同期相比增长29.12%；实现净利润7.55亿元，同比增长33.68%；每股收益0.4239元，同比增长23.41%。其中，房地产收入为19.27亿元，利润率为38.75%，净利润2.7亿元，远远超出西装和衬衫业务净利润的总和。

地产“喧宾夺主”

相比其他同行的低迷，雅戈尔的年报堪称靓丽，而房地产业务无疑要记首功。

雅戈尔的房地产收入基本来自其全资子公司苏州雅戈尔置业。雅戈尔置业公司总资产49亿元，超过雅戈尔公司总资产131亿元的1/3。2006年雅戈尔房地产利润的绝大部分是由雅戈尔置业开发的西湖花园、海景花园和甬城金大第等所贡献。

从报表来看，市场人士关于“房地产更像雅戈尔主业”的评价并不为过。首先，雅戈尔的房地产业务无论收入还是利润，都超过总收入和总利润的1/3；其次从贡献度看，雅戈尔全年总收入比去年增长29.12%，其中房地产收入比去年增长了44.8%，而服装收入仅比去年增长了17.1%，房地产净利润率2.7亿元更是远超西装和衬衫净利润总和的1亿元；最后，即使和其他以房地产为主业的上市公司相比，雅戈尔的房地产收入水平也毫不逊色。

早在2004年，就有市场人士预测，未来两年雅戈尔地产业绩对上市公司的贡献肯定会超过主业。现在看来，这一趋势似乎已经逐渐明朗，房地产对于公司业绩的推动能力无疑超过了服装以及其他业务。

“服装业再向上的市场空间有限，必须有高增长的业务来支撑上市公司业绩，否则股价就会下跌；同时，雅戈尔必须为自己躺在账上的几十亿元资金寻求出路。” 广发证券分析师阮刚如此分析雅戈尔押宝房地产的原因。

而对于几乎占据半壁江山的地产业务，雅戈尔并不满足。今年1月，雅戈尔置业分别在宁波和苏州大举吃进几处地块，使雅戈尔土地储备猛增至227万平方米。

而就在发布年报的4月3日当天，雅戈尔再度向房地产发力。公司公告称拟发行18 亿元可转债，募集资金投向旗下4个房地产项目，预计总投资51.38亿元。

长江证券分析师程雪婷据此判断：“今后几年公司将加快地产项目的开发速度，未来4 年将是公司地产项目的收获期。”

另据消息人士透露，雅戈尔目前正努力寻求房地产的分拆上市，同时充分利用各种融资渠道新增土地储备和进行项目收购，从而进一步提升房地产业务的长期估值。

长三角的区域开发商

年报另外一个细节同样值得注意。2006年雅戈尔房地产毛利率为38.75%，比2005年的42.79%下降了4.04%。这一数据变化，则隐隐为雅戈尔房地产前景敲响了警钟。

业内人士指出，此前雅戈尔动辄能达到40%以上的毛利率，很大程度上是因为取得土地成本的低廉。由于行业的特殊性和与政府的良好关系，雅戈尔往往能够比纯地产开发商更容易拿到地，同时价格也更低。但这条“捷径”很可能会因为当前宏观调控的趋紧和房地产业的激烈竞争而越来越难以畅通。

土地成本的不断提高是雅戈尔难以回避的问题。以1月份的宁波拿地为例，楼面价高达6490元/平方米，超出出让底价近4000元，甚至高于周边现有楼盘的价格。年报显示，2006年雅戈尔房地产投资成本也比往年有了较大增加，增幅高达55%。

与此同时，宏观调控之下房价的增长空间也不容乐观。近日，一份上海社科院房地产业研究中心参与的《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》报告指出，经过两年宏观调控，上海房价上涨幅度逐步回落，2006年下跌幅度0.5％。而上海房价的负增长，对于整个长三角地区的影响不言而喻。

“前有堵截，后有追兵。”土地成本和房价难以持续增长的双向压迫，地产毛利率的下降也就顺理成章了。

另一方面，房地产本身的周期性和对土地规模、资金状况的要求也让雅戈尔面临风险。早在3月15日，与雅戈尔同处长三角地区服装行业，并以房地产为副业的“小弟”江苏红豆实业股份有限公司（红豆实业，600400.SH）的年报，就给“老大哥”提了个醒。在这份年报中，红豆实业主营业务收入比去年减少3.61%，净利润更是同比下跌33.45%，房地产业务便是“罪魁祸首”，由于建设项目巨资投入而尚未产生收益，导致地产收入同比减少30%，从而直接影响了整体业绩。

基于以上种种风险，雅戈尔副董事长蒋群谈到房地产未来战略时出言保守：“一步步来，现在的目标是争取成为长三角的区域性开发商。”