据《中国房地产报》  记者   刘笑一  上海报道

我国首座零能源摩天大厦——广州珠江大厦的兴建计划已经确定。“广州珠江大厦通过结构上的设计，使风力驱动涡轮，产生与大厦消耗量相等的能源，这些能源将用于空调、供热和通风系统。”

仲量联行亚太区研究部副董事嘉斯汀向记者透露，这座共69层、高303米的大厦，将完全采用风力和太阳能供电，并采用中水收集系统以减少耗水量。

对于高能耗的商用物业来说，该项目无疑可以起到标杆的作用。3月22日仲量联行发布的“中国房地产业的可持续性资源运用发展白皮书”披露，我国50％的电力能源和1/3的水资源都消耗在商用物业上。

嘉斯汀认为：“建筑节能应该是跨行业、跨领域的，例如‘零能源大厦’，除开发商和建筑设计单位对节能的研究存在很大的潜力与空间之外，物业公司在后期的管理中采取措施来节省能源更为重要”。

建筑物建成后能耗费用巨大

据仲量联行统计，目前我国80％以上已完工的建筑面积不符合政府的能效标准，高达95％的物业是“高能耗型”物业。以香港为例，电力是最大的经营开支，平均约占办公大楼经营成本的36%，其中暖通空调系统耗电量最多可占到办公楼总耗能量的48%。

一项数据资料显示，建筑物在建成后寿命期间的管理费用，是建设成本的7倍左右，目前国内则达到12倍，其中能耗费用占比最大，由此可见物业管理与节能降耗的密切关系。而根据仲量联行“中国房地产业的可持续性资源运用发展白皮书”中的测算，在采用了可持续性资源运用因素后，既有建筑最高可节约大约20%的总用电量。

据悉，按照国家规划，到2010年中心城区、滨海新区及区县政府所在地新建住宅都要实现节能率65%的三步节能设计标准，新建公共建筑要达到50%的节能设计标准。同时加快对既有住宅节能设施的改造，2010年既有住宅节能改造率要达到25%以上，既有公共建筑节能改造率要达到20%。

在建设部总经济师、中国物业管理协会会长谢家瑾看来，为实现这一目标，涉及房屋及配套设施设备维修、养护的物管公司以抓好管理的各个环节来减少能耗显得相当必要。

上海市房地资源局物业管理处副处长曾浙一也认为，“建筑节能工程的规划、施工，只需要两三年时间，而这些设施的维护、保养却长达几十年，物业公司涉足建筑节能是个值得关注的话题。”

显而易见，物业管理企业在建筑节能方面需发挥的作用无可替代。无论从建筑物设计、施工及对原材料、设施设备选择提出合理化建议的早期介入，还是到后期管理中的节能降耗，物管企业对建筑的“管理节能”亟需探索和践行。

合同能源管理模式先行

仲量联行上海公司董事总经理顾东尼认为，物业管理要通过前期介入，为后期使用过程中的节能打好基础。

顾东尼提出，物管企业应从节能和降低物业管理费用出发，在规划、设计、监理施工等方面提出合理化建议，如建筑物墙体、屋面的隔热保温、节能设施设备的选用、水电供应容量的科学核定、垃圾收集和处理方式、中水回收利用、太阳能安装位置的预留等等。

“物业公司可采取的即有建筑节能措施包括：开展能源审计，审查建筑的耗能情况；加入政府节能计划；在不影响租户的前提下减少制冷设备的使用率；更有效使用空调系统等”，嘉斯汀说，“按照上述措施，平均每平方米物业耗能量可减少18％，耗能成本降低20％。”

目前上海的办公楼中，设备运行中发生的各项水、电等费用，一般是由业主按实际发生费用按实结算的，物业公司只是代缴代付。按照曾浙一的说法，“在这种运行模式下，物业公司节能往往缺少积极性，因为节能与否和物业公司没有直接的利益关系和责任关系。”

因此他认为，物业管理中，归根结底只有改变这种模式才能达到节能的目的。“国外流行的合同能源管理模式值得借鉴”，曾浙一称，这种物业公司与业主签订节能合同，把减少能源支出指标与物业公司的经济利益挂钩的做法，可以明确约定业主和物业公司的节能权利和义务，界定物业公司的节能责任，使节能工作确实落到实处。

记者了解到，上海虹桥开发物业公司已经开始试行这种“合同能源管理”模式。

该公司管理的东方国际大厦、新虹桥大厦和乐凯大厦等项目中都实行了节能指标合同约定，物业公司每年要为业主节约能源10％。如果达不到指标，业主有权扣减物业公司的物业管理费；如果达到或超过指标，超出部分物业公司与业主五五分成。

“这种全新节能机制，称得上是物业公司参与建筑节能的一种成功尝试”，曾浙一说。