据《中国房地产报》  记者   刘晓云   深圳报道

3月28日，深圳华侨城房地产有限公司（华侨城，000069.SZ)低调完成了国内首例“准REITs”，成功融资6.5亿元。

这只全名为“华侨城租赁收益权直接融资项目”的产品，是目前以未来收益作为信托标的直接融资最大的一笔，也是国内时间期限最长（5年）的房地产信托产品。托管银行和监管银行均为中国工商银行股份有限公司深圳市分行。

华侨城地产财务总监林育德表示可以将此产品理解为“准房地产投资信托基金REITs”和“准房地产证券化”。他进一步表示，不排除在5年后以房地产投资信托基金REITs的形式在国内上市的可能。

与REITs只一步之差

据了解，华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来5年租金收益，委托中信信托发行财产信托产品，其中所指的本部的收益型物业，并不包括世界之窗、欢乐谷等旅游项目。

林育德向记者表示，选择以“租赁收入财产信托”直接融资，“可以改善公司的资本结构，而且这种方式不受以往融资方式的限制”。

“目前我国传统的房地产信托往往通过银行贷款或信托贷款进行间接融资，但华侨城发行的‘租赁收入财产信托’是国内首例房地产租赁收益权直接融资的项目，也是目前以未来收益作为信托标的直接融资最大的一笔。”中国工商银行深圳市分行行长王晓燕表示，它具备了可预见性、成熟性和可重复发行的多重特点。

王晓燕认为，这个金融产品是华侨城在房地产融资方面的独特创新，适合旅游、地产联动的经营模式，将来华侨城可以通过这种模式实现自身门票收入、地产收入的证券化，实现滚动发行，降低国家产业政策和地产政策的影响。

该财产信托是国内时间期限最长（5年）的房地产信托产品，与以租金收益为基础资产的房地产投资基金REITs仅差一步，差别在于前者是私募、后者是公募而已，可以理解为“准房地产投资信托基金REITs”。

“其实这种金融产品就是变相REITs。”光大证券房地产高级分析师赵强如是认为。

“这种金融产品是既保留了物业的所有权，又盘活了资产，物业的所有权没有转移，只是卖掉了未来5年租赁物业收益，提前套现了，这一点与真正的REITs相比，其本质是不一样的。”林育德对记者表示。

中信信托公司信托业务二部总经理李峰表示，“华侨城租赁收益权直接融资项目”具备了上述特征，只是未进行公开市场募集和公开市场发行而已，因此也可以理解为“准房地产证券化”。因而，该项目有希望发展成为国内上市的首只房地产投资信托基金REITs。

林育德表示，虽然本次信托产品与真正的REITs从程序上来说是类似的，但他更强调两者之间的区别。

业内人士均认为，因为华侨城所有的商用物业都是只租不售，并且具备良好的经营收益，用这些商用物业收益权的收益进行直接融资，是一种可行的尝试。

“华侨城地产为房地产企业改善公司融资结构，实现融资模式多样化提供了借鉴，该财产信托对我国房地产金融进行了变革性创新，并在推动国内房地产基金和房地产证券化迈出了重要一步。”王晓燕说。

融资成本远低于贷款

有分析人士认为，华侨城地产此次的融资可能与资金吃紧有关。从华侨城公布的未来5年发展规模的核心思路来看，即要在北京、上海、成都等地复制深圳的发展模式。而在北京、上海、深圳东部华侨城首期旅游项目开发投资分别为12亿元、15亿元、8亿元。

按此统计，在未来5~8年，华侨城投资于深圳、北京、上海、成都等地资金将超过80亿元。

该人士因此表示华侨城地产将会面临巨大的资金缺口。

但在林育德看来，华侨城虽然与其他房地产企业一样也会面临资金压力，但不到吃紧的地步。

“华侨城拓展的速度并不是很快，而且旅游项目的发展给公司带来稳定的现金流。”林育德如此解释，现在华侨城在银行的贷款额度还有很大，但是华侨城的银行贷款大部分都还没有用。

而此次融资，主要是想改善公司的资本结构，由于华侨城地产并未上市，相比上市公司而言，缺少股市融资的途径，因而希望探讨多元化的融资渠道。

林育德还表示，“租赁收入财产信托”这种方式由于操作得当，实际比目前最优惠的银行贷款成本还要低。而且在5年到期后，可能还会继续此种方式，如果条件成熟，不排除会以房地产投资信托基金REITs的形式在国内上市的可能。“但是，这种融资方式只适合于长期持有稳定经营性物业的企业，最关键是要有稳定的现金流。”林育德说。

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收益型物业带来稳定现金流

 在华侨城已知的打包入项目的物业名单中，主要是华侨城地产目前所经营的租赁型物业，包括汉唐大厦、铜锣湾广场，以及利用废弃工业厂房改造为创意企业设立的LOFT工作室，华侨城高档社区中的社区商业配套等等。

而华侨城地产目前持有各类租赁型物业超过50万平方米。

林育德告诉记者，租赁物业每年为华侨城贡献将近2亿元的现金流。　　

汉唐大厦的出租率为100%，租金水平达到80元/平方米每月以上；LOFT工作室也非常受欢迎；高档社区中的商业配套的商铺，部分租金可以达到700元/平方米每月；租赁物业“波托菲诺国际公寓”，租金达到150~450元/平方米每月，与片区的商业看齐，打破深圳公寓租金纪录，一些100多平方米的单位月租计达到4000美元/套。

地产、旅游、酒店、电子信息的产业联动，为华侨城带来了明显的乘数效应，尤其对深圳华侨城来说，表现得尤为明显。

产业联动为收益型物业包括旅游景点、酒店、写字楼、国际公寓、商业、创意园区等提供了增长优势，从而使华侨城地产具有相当稳定的现金流。

“按照公司战略规划，除了房地产开发，还将加大收益型物业的持有和运营，并实施自有经营物业的商业转型和改造，积极创新，创造新的经济增长点。”

华侨城地产董事长陈剑告诉记者，2007年华侨城地产在深圳本部的租赁物业主要工作是OCT-LOFT华侨城创意文化园北区改造、波托菲诺商业街二期建设和华侨城步行街改造等。

他表示，同时，北京华侨城、上海新浦江城、上海华侨城、成都华侨城等区域也将在商业物业的开发与经营进一步加强。