据《中国房地产报》 张小梅 编译  

对于房地产代理机构来说，在线录像带很可能会成为另外一个吸引房屋买家进入市场的工具。

房产录像现身网络

“在YouTube上发现自己的下一所房子”，这是美国房地产经纪人中最新流行的一个新情况。目前，在这个流行的网络录像网站及其兄弟网站上，除了可以观赏文化珍宝，还可看流行剧如“辛普森一家”的片花，当然，还可从这里购买房地产。从美丽的、电影般的产品，如招徕游客的水边城堡，到灯光黯淡的实地巡游，如最普通的分户公寓，房地产市场的营销人员正将在线录像视作是下一个可俘获房屋买家日益增长的排他性需求的重要手段。

“我们输入‘房地产’和‘芝加哥’这两个关键词，看看什么东西会出现。”蒂娜·戴维斯，埃文斯顿信义房产的一名经纪人，刚制作了一个罗杰斯公园别墅的录像带，并将它上传到了YouTube网站。2个月后，该录像的点击率只有微不足道的45次，房子仍然在市场上待售。“我并不认为我们从这个方式中获得了巨额利润。但这是另外一个方式，另外一种市场选择。我仅希望激起的是某些人的兴趣。”当然，这次经历开启了她的视野，她正在准备另外一个埃文斯顿公寓的录像带。

一旦张贴上网，录像带会发现自己正在各处流传：分析家表示，这种实验虽然还处在起步期，但正在扩大，而且新的网站都在争着成为“房地产业的YouTube”。

目前有多少房产录像正在互联网上流传，还很难确定，因为这些代表着广泛兴趣的录像带，在YouTube 和雅虎等门户上还没有为其特别制作一个专门分类。房屋猎头必须通过键入相应的搜索关键词，在上百万的其他种类的片花中捡出这些录像。

对全世界广告

这种情况可能需要改变。“2007年可能会成为录像带突破的一年。” 一家波特兰房地产公司的不动产经纪人乔尔·布鲁斯曼表示，他同时也是一个知名行业博客“房地产市场的未来”的主人。他指出，随着房地产市场的繁荣开始消退，录像带科技获得便利性却在增加，行业正努力尝试多种方法获得社会的注意力。

同时，一些重要的搜索引擎，包括YouTube的母公司Google，正在以掌控着房地产销售名录和不动产地图工具的霸主身份在市场中崛起。为房地产录像带制定一个目录将会成为一个自然的补充。乔尔希望录像带网站来创造适合于房地产内容的专门类别，诸如“频道”，甚至可能通过特殊的市场协议、通过特定的不动产经纪人制定。“你自己可以上传一个录像带到自己的名录中，在Google Base，并且让它在Google房地产频道中可以搜索得到，这并不是很不可思议的事，不是超出现实的幻想。”

YouTube的发言人艾伦拒绝就任何网站的具体计划进行评论，但他认为在线录像带在房地产行业有明显的吸引力。“当一个房地产机构将自己的代理房屋录像带放到YouTube，这就是在对全世界做广告。”

网络播客开启的未来

但是，房产录像带并不是以一个稳固的形式在做广告。

在很大程度上，录像带并不是大家熟悉的“可视化观光”——360度的扫描，这已经在不动产经纪人的工作方式中扎根了十几年。很多现在的房屋录像带就是几分钟的数字镜头，由电视制作人拍摄——或是房地产机构或是屋主——从一个房间滑到另外一个房间。现在的普遍水平都与戴维斯小姐制作的差不多：穿越诸多修饰物，给片断配一些标题，如“起居室”，还有机构的联系信息。在戴维斯制作的别墅录像中，没有过多的形容和描述，只是有首爵士背景乐。

戴维斯制作产品的花费是照相机及几个小时的私人时间。其他人走得更远。职业电视制作人玛拉基·利奥波德利用一个水压器作起落架，捕捉二楼的景观，给潜在买家展示购买马萨诸塞州这块近水地皮之后盖好房子可以看到的景色。后来，他在芝加哥创立了左右脑产品公司，同时拍摄乡村景观，附近城镇的街道，提供当地风俗。这个录像上传到了几个网站，最后吸引了加利福尼亚的一位买家。

玛拉基在这个项目上付出了两天多的时间。他拒绝透露自己的收入，但是预测房地产机构会为每一个项目付出1000到3500美元的报酬，也许是5000美元，甚至更多，取决于节目制作的复杂性，这个因素将会限制装饰录像带进入到高端不动产市场。

因为是录像播客，消费者可以订阅，下载到自己的电脑、与电脑互用的手机或Ipod中，不动产经纪人乔·马利奥凯蒂表示。他说他的公司将这些录像带传送给了大概60个网站，放到播客特用目录，而制作产品的费用“微不足道”。

而且这些行为起到了作用。“我们自己的网站10％的流量应归功于不同的播客目录。”公司的录像带卖家估计，每一个实景房产视频片断，平均每月可以吸引115次浏览量。乔尔表示，“我们相信这些人正在积极寻找关于不动产的更多信息，这也意味着他们更有可能成为有准备的买家。”

分辨率导致专业化

但有些问题正在阻止不动产录像带的传播，那些受到不利影响的机构表示，图片分辨率对于房屋销售至关重要。兆宽网站，比如YouTube，压缩数据来容纳巨大数量的录像带，因此图像的质量根本不能保证。

“他们不是房地产机构。”克瑞斯蒂娜·斯特纳, WellcomeMat网站的合伙创始人，认为这是原因所在。去年创立时，这家网站曾号称是“房地产网站的YouTube”。

“我们准备成为选择的集中地，因为我们什么都没有，除了高质量的录像带。”她说。除了提供更高的分辨率，这个网站的录像带可以嵌入不动产经纪人的网页，因此不动产公司不用将顾客分流到其他网站上，就可就地展示自己的录像带。

该网站的beta 版本免费支持录像带（虽然它的搜索功能在修订时有时不太灵活），但是最终将会向不动产机构收取一个月的费用。在一个扁平化市场时代，待售房屋存量增多，人们需要尽自己一切的可能。