据《中国房地产报》 见习记者  张晓赫   北京报道

 为表示推进信托公司走金融主业的调整决心，3月7日，银监会在网站上发布“实施《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》的具体事项通知”（下称“具体事项通知”），要求重新登记获得金融许可证的信托公司，应当于2007年12月31日前将公司有关房地产开发和商业物业投资等“固有项目下实业投资”清理完毕。

“具体事项通知”还要求，选择度过三年过渡期的信托公司则要按照过渡期方案确定的进度逐步清理固有项目下的实业投资，并于3年期满结束前清理完毕。

“银监会强调剥离固有项目下实业投资，一是为了尽快使信托公司成为回归主业的金融机构，二是避免不同项目间的资金流动，减少金融风险。”用益信托工作室的李旸就此《通知》分析表示。

房地产已为信托自营重头

尽管房地产开发和商业物业投资在各信托公司中所占比例不尽相同，但从各信托公司的投资或控股公司介绍材料中，几乎都能看到房地产开发公司或置业公司的身影。如重庆国投参控股的重庆中华置业有限公司、重庆路桥股份有限公司；上国投参控股的上海上投房地产有限公司、上海胜浦房地产有限公司等。

“前几年房地产开发市场持续升温，证券市场不温不火，有相当信托公司的固有资产投向了房地产。”李旸进一步解释，“最近证券市场的升温，房地产宏观调控的紧缩已经使一些信托公司加大对证券市场的投资，但房地产领域的实业投资依然是重头之一。”

自营业务收入一直是信托公司赢利的重要来源，根据各信托公司不完全网上公开数据统计，大部分信托公司自营业务收入占总营业收入的比重超过50%。而房地产领域的实业投资收入，在比较突出的信托公司中，贡献率极高。以深国投为例，2005年深国投前五名的自营长期股权投资企业中，深圳市深国投房地产开发有限公司、深国投商用置业有限公司的投资收益分别达1643万元、1814万元，是前五名关联公司中，仅有的两家获益单位。

“房地产领域投资在过去的一段时间，能够为信托公司带来不菲效益，信托公司能够较好的利用信托渠道融资也是一个重要环节。”某信托公司的项目信托经理坦言，“由于开发规模与周期，一般都是房地产项目占自营业务贷款总额比重最大。”

业务空白危机

但此次始于2006年下半年的信托公司整顿行动，再加上越扎越紧的房地产宏观政策，已经让固有项目实业投资，尤其是房地产领域实业投资捉肘见襟。

信托业内人士邓举功认为：“近一年来的政策调控下，信托公司已很难为自营的房地产项目通过信托融资。”2006年底上海国之杰投资发展公司（主营房地产）出让安信信托控股股东，也从侧面反映了信托与房地产略显尴尬的市场、政策博弈。

而3月1日“新办法”的正式生效，则彻底给这种尴尬限定了最后的清理期限。

据悉，在7日下发的具体事项通知中，无论是否直接申请新金融营业牌照，“在实业投资清理期间，信托投资不得与被投资单位发生关联交易。”只有与清理事项有关的关联交易在经银监会同当地银监局同意后方可进行。

在《信托公司集合资金信托计划管理办法》中，第二十七条规定：不得将信托资金直接或间接运用于信托公司的股东及其关联人，但信托资金全部来源于股东或其关联人的除外。

“事实上在除了个别信托公司直接有控股的房地产项目公司外，更普遍的则是由其股东控股的关联房地产公司。”邓举功分析，“如今通过关联交易进行集合资金信托融资已经被明令禁止了，如果该信托公司在房地产领域投资比重过大，则极可能面临业务空白危机。”

新牌照与3年过渡期

即使是这样，据了解，目前仍有数家信托公司积极争取直接申请新金融营业牌照。而国家也在用获得新牌照后可以优先进行私人股权投资信托、资产证券化、受托境外理财、房地产投资信托等创新类业务来鼓励信托公司及早剥离固有项目下的实业投资。

联华信托信托管理部总经理陈颖告诉记者：“联华初步打算直接申请新金融牌照，目前正在筹备之中。”

陈颖介绍：“联华信托将会按照法规的要求进行固有项下实业投资的清理，申请新牌照，就必须在年内按规定完成处置。”

据了解，目前信托公司剥离实业投资一般会采取转卖、分立或清算注销等三种方式。

但也有一些信托公司，明确选择了3年过渡期。陈颖指出，“多数信托公司实业投资比重过大，一下清理必定会使公司面临生存危机，不如就选择过渡期，寻找后进机会。”陈颖进一步补充：“公司获得新牌照，门槛提高，就算到经济较好的地区异地发行信托计划，也很难争取到机构投资者”，上述某信托公司信托经理认为，“如何得到机构投资者是关键。”

而李旸认为：“在有实业投资能暂且盈利情况下，存在一些信托公司拖延选择3年过渡期的可能，但最终3年过后，实业投资将被清理干净。这对长期信托业发展是有利的。”