据《中国房地产报》 张小梅 编译

在经过了10多年的沉沦，似乎游戏永远结束了之后，日本经济终于被推到了重启按钮上，在此过程中日本写字楼市场也再次开始火爆。根据美国《不动产金融》杂志的报道分析，10多年的挣扎之后，日本商业气候正在开始加温——2006年日本的出口上涨了15％——这是一个巨大的转变。一些知名度高的高端不动产，过去3年里的租金已经上涨了50％。空置率达到了14年来的最低点，所有类型写字楼的平均空置率仅为2.8%。

海外资本的东京演义

投资者现在在某些区域得支付比3年前高一倍的价钱。“很多虎视耽耽的候选人正在一旁候着，都对极具增长性的租金抱有乐观的想法，多得是人要投资这个市场。”世邦魏理仕公司日本部的主任本·邓肯说。

很多新的投资者正在从海外涌入东京市场。其中一些人很难有渠道安置自己的资金。投资者喜欢大幅度的租金增长前景，尤其是在一个下滑风险极小的市场上，因为东京的空置率从来都不会非常高。即使是在日本战后所经历的最严重的经济衰退时期，空置率也从来没有超过15％，因为日本的公司不太愿意员工流失。

国外的投资者注意到了东京作为一个良好投资对象的优势，它既有自己的独特优点，同时还可以作为一个通道，直接介入亚洲最快速增长的新兴市场，比如中国，而且同时还可以避免在此类地区投资的易变性。

美国的基金购买最早进入，在最近房地产价格上涨之前就已经开始行动。但目前退休基金做后盾的澳大利亚公司正在领导着市场价格的变更。日本的投资者也非常积极，日本现在在很大程度上正在变回自己的市场，日本的REITs正在加剧购买压力。自从5年前问世于日本，日本房地产投资信托的增长极为迅速。根据高力国际东京咨询公司的一个报告，现在日本共有38只REITs，在东京股票市场上一共持有大概超过4.1兆日元的资产（80亿美元）。仲联量行预测，在接下来的3年，日本REITs的市场资本总额将会翻一番。专家表示，这个增速将给日本市场价格带来的影响，甚至会超过预期，因为日本REITs是不允许建房子的——只能买——将其注意力限制在了现有的建筑存量上。

写字楼市场的神奇诱惑

投资顾问表示，尽管是世界上最大的写字楼市场，而且几乎满了，但相比其他可替代的投资选择而言，投资机会仍具有相对吸引力。尽管A级不动产中的收益率已缩水至不到3％，但还是要远高于日本的最低贷款利率，这仍然是世界上最便宜的。而现在投资日本政府为期10年的国债券，仅有1.72%的收益，而美国是4.78%，英国为4.91％。

同时，空置率仍然很低，尤其是A级写字楼。根据世邦魏理仕的数据，到2006年第三个季度，东京A级写字楼的空置率是1.5%，写字楼的平均空置率登记数字仅2.8％。

空置率世界最低，同时也意味着东京还是世界上最昂贵的出租市场。根据由国际出租代表联合会房地产集团ITRA的数据，2006年第三季度，东京写字楼每平方英尺的平均租金是89.6美元。在ITRA跟踪调查的大城市里，只有伦敦的租金超过了东京，相比较而言，曼哈顿极为便宜，每平方英尺的租金是44.5美元。

价格如此之高有几个原因。首先，大部分的公司希望坐落在东京中央地区，这些地区可以很方便地到达火车线路，需要往返通勤的员工主要依赖于此。当面临位置选择时，很多公司都相当保守，基本上不会真正考虑搬迁到郊区的位置，或者去一个邻近的城市，如横滨。而且日本东京的A级写字楼的存量也相当地有限。A级写字楼的市场比例仅为16％，而大部分大城市里这个比例应达50％～60％。其他的日本城市也表现出了类似活力，但是程度有所不如东说，比如在大阪，A级写字楼的空置率仅为2％。

有限的新建筑

虽然一些新的A级写字楼有望在今年完工，但是不太可能缓解日本写字楼的紧张状况，因为在建中的大部分写字楼都已被提前预定了。仲联量行预测2007年日本东京的写字楼出租市场将会有进一步增长，但是速度会比过去几年里慢一些。

市场需求在过去未能被满足的另一个原因在于，即使有市政府的支持，日本政府控制土地力量薄弱。结果是大部分的地块都不太可能会被组织起来。历史来看，开发商很难组织一个大一点的地块。日本开发商Minoru Mori 花了14年的时间来获得几百块小地块来建造六木本新城，这是东京最大、最成功的一个混合用途的开发项目。通常，开发商为避免这些风险，而建造被称作“铅笔”的建筑——窄小的建筑，每层只有一个办公室。

在大多数情况下，升级B级写字楼并不是一个可替代的选择。不仅供应量有限——仅占市场份额20％——很多B级建筑在结构上不可能升级。天花板的高度，楼层数，地板承重力，HVAC系统能力都有限。

老一些的建筑同样也不太可能符合现在的建筑法令对抗地震性安全性的要求，1995年最后修订——在这个很多人都觉得地震随时都会来临的城市，这是一个重要要求。

榻榻米的文化障碍

东京拥有高质量写字楼，尽管有很多优势，但还有几个问题。对于所有者来说，可以进入的壁垒是个好消息。对于投资者来说，有好有坏，因为尽管东京有将近6.5亿平方英尺的写字楼（ITRA数据），但令人吃惊的是，市场上很少有好货出售。它是世界上最大的写字楼市场，但就投资高级不动产而言，它仍相当集中。

大部分的土地所有者忽视了报纸头条上惊人的租金。传统的写字楼出租一般是2年一签，出租协议可以永久展期。有限出租更加流行，类似于美国模式，但传统出租协议可展期的自然性质深刻影响了租户。一旦一个客户正处于占有期，土地所有者只能有限地提高租金。只要租户支付租金，就不能驱逐他。除非租户离开了，写字楼不能再次进入市场。

对西方投资者来说，东京同样不是个易做生意的城市。当地的商业伙伴必不可少。不同于其他国际大都市，英语信息非常少。一些细节问题也让人困惑：出租率用榻榻米来衡量，35.5平方英尺的单位相当于两个榻榻米单位。更重要的是，在日本商业中，关系还是相当重要。已有的承包商控制着东京大部分的建筑，通常只想将自己的新建筑排外性地销售给自己的几个日本REIT关联公司。

但日本的环境看起来也在改变。不动产抵押贷款证券化市场不断扩大，这增加了金融风险。但政府正在试图限制风险，将由伙伴关系驱动的商业基础推向客观价值驱动。如最近，一些公司因与日本REIT关联公司的交易而接受了日本证券委员会的调查。且不动产证券化，投资者系统性的风险管理，都使市场欧佩克程度没有以前高。这些都是利好消息。