据《中国房地产报》 记者 陈海保 镇江报道

 

         2月9日晚9点左右，来自银监会、证监会、建设部、国务院发展中心、上海证券交易所的数位专家和官员从北京抵达江苏镇江。
         这些敏感部门主管人士此番不约而同的南下是为了参加镇江新区政府第二天举办的“2007中国镇江（新区）投资发展及金融创新高峰论坛”。在这个苏南城市，“中国工业地产首只产权式REITs”即将宣告落地。
          2月10日，嘉富诚国际资本有限公司（下称“嘉富诚”）总裁穆健玮与上海快鹿投资集团总裁施建祥在镇江新区正式签署了20亿元资产包的投资合作协议，共同成立镇江快鹿产业港资产管理公司，按REITs资产包规范实施物业投资管理和上市辅导。
           碍于诸多政策限制，与现今香港、新加坡等地挂牌上市的REITs不同，此次嘉富诚推出的仍属“类私募股权性质”的REITs。
          记者注意到银监会业务创新与监管协作部主任李伏安也亲临镇江参会考察，这无疑给未来开放中国REITs市场留下了想象空间，也是政府相关部门对多形式实现国产REITs创新的一次默认。

“穆氏”产权式REITs

          “镇江快鹿产业港总投资20亿元，由多方投资。其中我们采取股权质押和资产抵押担保方式，直接发售3亿元的产权式REITs。”穆健玮向本报记者透露。四十三岁的他原是商务部下海官员，在取得唐山东方家园“产权式REITs”的成功运作后，被业界誉为“产权式REITs第一人”。
镇江快鹿产业港资产管理公司统一管理近2.1平方公里的工业地产，工业标准厂房分三期投入，建立高达20亿元的资产包。
            与产权式商铺和售后返租不同，嘉富诚产权式REITs目前是基于物权的投资产品，通过资产抵押和租约收益为代偿，认购产权单位的投资者同时得到专业担保公司的法定担保。
            “通过锁定租约和财务监管，我们可以保证投资者的净收益达到在7%~8％之间，并设立了信息披露和保管银行专户。”穆健玮表示。记者从当地新区部门了解到，在没有扣除资产管理公司的管理成本之前，项目的综合收益率实际应在20％以上，这还不包括土地的增值收益。
              以镇江快鹿产业港为例，上海快鹿投资集团为工业厂房的投资开发商，与嘉富诚共同成立产权式REITs的资产管理机构镇江快鹿产业港资产管理公司，采用的是全部股权质押和资产抵押，目的是实现资产的统一管理和委托经营。嘉富诚并入股部分股权取得财务监管权。当投资者认购该项目的产权单位之后，和资产管理公司、上海快鹿投资集团和专业担保公司签订三方保证协议。
为了避免投资者的风险，物业方需要将全部股权质押，以便将项目资产彻底剥离。剥离后的资产，其中的50％被设计成担保物权和用益物权的投资产品，其余50％用来反担保。也就是说，如果一个10000平方米的项目是以每平方米为发售单位，但发售给投资人的是其中的5000平方米，其余部分做抵押保证。如果项目出现经营问题物业持有方到期不能偿付，投资者可以通过“股权质押、资产抵押、租约锁定”的三重风险防范中获得代偿。依托打包的资产，嘉富诚目前已经获得国家大型担保公司60亿元的担保资信。
           “产权式REITs还不是正式上市的REITs，只是国产REITs的一种发起形式。但由于在资产管理结构上，完全依照REITs的标准。在REITs发行后，我们很容易通过正式的监管程序实现资产包的上市。”穆健玮对本报记者透露。目前镇江快鹿产业港的产权式REITs认购产品的期限设置为1年期、2年期和3年期。预期3年上市的目标如果实现，现有的认购人有优先认购上市REITs的权利。如果未能实现，也可以选择退出，赎回投资和合同约定的收益。
            有分析认为，REITs首先应该是一个特殊目的载体的公司，这需要企业以其自有的净值物业资产剥离出来，通过专业投资机构实施强制性的担保措施和资产管理措施，培育优势物业，建立一个符合未来REITs上市规范的资产包。如果离开这个要求就不能叫“产权式REITs”。
            除镇江快鹿产业港项目之外，嘉富诚在多个省市的工业园也在推进产权式REITs打包。据称，截至目前，嘉富诚现已完成60多亿元商业地产资产包和40多亿元工业地产资产包的投资和资产抵押募集。

银监会默许创新

           “市场主体利用私募股权形式、股权融资形式实现创新的实践，像镇江新区这样的房地产投融资创新试点是积极的进步，作为一种企业承担责任的行为，需要注意投资风险的防范。”在镇江金融创新论坛的开幕式发言中，官员身份的李伏安回避了“REITs”话题，而更多是金融创新的必要性和风险问题。
            统计数据显示，银行在商业地产的贷款有10000多亿元，贷款余额达到9600多亿元，余额占96%，银行承担了较大的风险和压力。而在成熟的市场中，商业地产主要持有者为REITs。比如美国的REITs资产总额已经超过了4000亿美元。
             由于国内的商业和工业地产过分依赖银行贷款，缺乏退出机制，欠贷规模居高不下，加上目前新的金融产品比较匮乏，中央金融部门在一些公开场合也经常鼓励金融创新。2006年9月，中国人民银行副行长吴晓灵在天津也表示，中国必须建立无缝对接的各层次资本市场，鼓励股权融资，鼓励私人产业投资基金出台，鼓励个人的资金介入产业投资基金的组成。
             银行的风险和开发商的资金需求压力很大，导致各种形态的国产REITs开始登场。主要有三种路径：一是契约型封闭式信托方式，信托投资公司作为基金管理人，商业银行作为基金托管人。由信托投资公司垄断，目前仍在金融系统内部讨论试点办法，如一些信托公司正在申请试点的模式，叫“自上而下”方式；二是以公司型自我偿付方式，通过物业资产抵押保证下的私募股权投资，或叫“产权式REITs”，打成资产包，等待未来与上市REITs对价，如“嘉富诚”的做法，叫“自下而上”方式；三是成立产业投资基金的方式，购并物业，实现最终产业投资基金的证券化上市交易，如“天津领锐基金”的做法，称为“中间开花”方式。
             穆健玮预计国内开启REITs市场的时间节点最迟不会超过3年。嘉富诚在设计商业物业租赁的资产证券化产品时便为未来REITs上市埋下伏笔：先以产权式REITs物业融资实现资产的净值剥离，然后组成新的产业投资基金认购该资产池50％股权，上市后REITs以所募集资金支付相应对价，现在的投资人有优先认购权。