据《中国房地产报》作者 陈伯庚/文

        实现房价基本稳定的目标决不是孤立的，必须与商品房市场供求基本平衡和住房结构基本合理结合起来，并根据住宅资产价格的特性及其运行规律办事，才能真正达到。

增加供给

          鉴于住宅资产价格受供求关系的影响特别大，房价稳定的关键是保持供求基本平衡。房地产的特性决定商品房供给刚性，而需求中投资投机性需求弹性很大。经验证明，这种虚假需求占的份额过大，会对房价引起强烈的冲击，导致房价泡沫。国外的通常做法是对投资投机性需求采取重税、高利率政策，使其控制在适度的范围内。

           2005年以来我国政府实行短期交易所得税和差别利率政策进行控制的做法是正确的，但重点是流通税，还可增加保有税，即开征物业税，增加其保有的物业成本，降低投资收益率，使购房投资投机者减少，需求泡沫降低，减轻对房价的压力。在供不应求的情况下，同时还要适当增加供给，对普通商品住房建设的土地供应和贷款额度给予积极支持，鼓励中低价住房的开发投资，增加供应量，以平衡供需。

            市场供求关系基本平衡有两种均衡态，一种是求略大于供的均衡态，另一种是供略大于求的均衡态。从实际运行过程看，供略大于求，商品房供应充分，选择余地较大，购房者处于主动地位，而开发商为推销商品房必须千方百计提高房屋质量、功能，降低成本，改进服务态度，制定合理价格，有利于房价稳定。

稳定社会心理预期

           社会心理预期的变化也是造成住宅资产价格剧烈震荡的重要因素。

           从目前情况来看，居民购房的心理预期主要表现在两方面：一方面是对房地产市场调控政策的预期，如果预期涉房的税收政策和信贷政策紧缩，成本增加，收益下降，就会停止或减少购房投资，反之，则相反。另一方面是对房价涨跌的预期，如果预测房价有上涨趋势，收益增加，便会积极买房，反之，则相反。集中到一点都是围绕购房投资的预期收益率展开的。因此，增强信息的透明度，引导居民购房的心理预期特别重要。

            首先，要改进房价指数的统计方法，提高其科学性和权威性，废弃平均房价指数，采用中位数、分区域、分类型的房价指数，更准确地反映商品住房价格的真实情况。其次，要建立房价信息定期发布制度，制止谣传的误导作用，通过正规的网络和政府新闻发言人传播正确的房价信息。再次，国家的宏观调控政策要有一定的稳定性，切忌朝令夕改，引起不必要的心理预期动荡。从中长期看，要把现有的政策和将要出台的政策理一下，形成经常化、系列化、法制化的调控政策，运用法律法规相对固定下来，依法调控，使广大居民有一个较为稳定的心理预期。目前等待、观望的气氛较浓，建立一个调控政策体系，使购房者做到心中有底，有利于正确引导市场需求，促使房价稳定。

协调政策

          国务院相关部委在对房地产市场加强宏观调控中相互协调、联合发文的做法是值得充分肯定的。但由于对房地产市场形势判断上存在差异，在调控方向和力度上有所不同，也出现某些相互抵消的状况，因此，很有必要进一步搞好协调。

            首先，是统一思想，中央各部委对房地产价格走势要有一个正确估量，辩证地看待，在充分肯定调控成效的基础上，分析其不足方面，有针对性地进一步完善政策措施。其次，是统一调控方向，在供给与需求双向调控时，把重点放在控制投资投机性需求方面，同一方向共同为挤压房价泡沫行动。再次，是统一步调，税收政策、信贷政策、法律手段和行政手段运用要相互协调，形成合力。

区别对待

           没有区别便没有政策，特别是在房价问题上不能搞一刀切。房地产价格的区域性和个别性特别强，由于经济发展水平、收入水平的不同，我国各地区房地产市场的发展程度极不平衡，更由于房地产空间的固定性和不可移动性的特点，决定了房地产价格的差异性很大。

             因此对不同地区的房价调控也不能用同一尺度去衡量。事实上多数城市的商品住房价格涨幅已有所下降，个别地区如上海已呈现下降趋势，涨幅较高的是少数地区。

             根据区别对待的原则，应对不同地区的房价调控提出不同的要求：对房价涨幅较大的地区，加强调控，着力把过高的房价降下来；对房价涨幅已有所下降，处于中间状态的地区，继续贯彻实施已出台的政策，促使房价趋向稳定；对房价已呈现负增长态势的个别地区，则应积极鼓励自住性需求，防止房价大起大落。在区分的基础上，给地方政府一定的灵活机动权，根据各地实际情况有针对性地贯彻落实。

重在执行

           近两年出台的调控政策已比较全面系统，重点在于真正贯彻落实。在各地具体贯彻过程中，有些与地区短期利益相冲突的政策措施的落实，遇到了一些障碍，贯彻不力。因此必须加强监管。

            在这方面，首先要加快调控政策法制化建设。一般来说政策的伸缩性比较大，强制力不足，而法律法规具有严肃性和强制性，执法与违法一清二楚。建议把现有的房地产市场调控政策择其要者制定成法律，如《住宅法》、《房地产市场交易法》、《房地产税法》等等，真正做到依法调控，违法必究。

            其次，增强调控政策的权威性。现有的调控政策多数是作为国务院办公厅和部委的“文件”和“意见”下发的，而部委与各省市领导是平级的，显然力度不足，权威性欠缺。为此，建议以中央政府国务院的名义签发政策文件，制约下级贯彻执行。

            再次，纳入考核指标，提高地方执行的自觉性。作为地方政府总是较多地考虑地方利益，所以协调好中央和地方的利益关系甚为关键。要使地方各级领导意识到加强对房价的调控既利于全国也利于地方，提高调控政策执行的自觉性。同时，为保证政策的贯彻落实，还可以把房地产市场供给和需求基本平衡，住房供给结构基本合理，房价基本稳定目标的实现，作为考核地方政府及其领导人政绩的重要指标之一，实行问责制，从制度上保证中央宏观调控政策的贯彻落实。

（作者为华东师大东方房地产学院教授）