据《中国房地产报》记者   马琳  北京报道

          春节前夕，世邦魏理仕在《欧、亚引领全球写字楼投资持续升温跨境投资增幅可观》的分析报告中指出，在写字楼投资收益榜上，北京、上海以8%的投资资本收益率甩开位于“第二梯队”的纽约、芝加哥、多伦多等一个多百分点，这些城市写字楼投资资本收益率在6%~6.5%之间。

          在投资者和开发商全面看好京沪写字楼市场、大量涌入之际，业内人士及专家提醒须全面分析市场表现，切忌盲目乐观。

8%收益

          据北京世邦魏理仕研究部经理覃晓梅介绍，8%的投资资本收益率是北京、上海地区写字楼的租金收益率，是世邦魏理仕研究部、估值部及投资部通过对两地区甲级写字楼的租金收益统计得出的数字。

          世邦魏理仕研究部的分析师介绍，去年全球写字楼投资继续升温，在纽约、伦敦、巴黎等12个主要市场中，写字楼投资量同比增幅30%以上的超过一半。其中亚洲市场表现突出，如新加坡以吸引投资27亿美元、同比增长131.6%居涨幅榜首位。而我国两大一线城市，北京为37亿美元，同比增长78.4%；上海为28亿美元，同比增长3.2%。

          市场收益增长也促使国内外资本近一步跟进。

           资本正在进一步地涌进北京、上海房地产市场。戴德梁行最新的一期报告称：2006年，海外机构投资者在上海投资房地产的总成交价值超过180亿元人民币，而其中投资写字楼所占比例不在少数。

           凯德置地、美林、德意志银行、摩根士丹利、麦格理、ING等外籍军团更是表明以投资或购地的形式继续渗透到市场中，而一些潜在的国外资本在密切地关注着国内的房地产市场。在中国地区，受保险公司房地产投资相关政策进一步放松的影响，国内机构投资者在北京不断购置物业。

“进入2月后，我们手中已经积累了十几个境内外的投资机构，他们均希望在市场中寻找合适的物业，需求非常旺盛。”第一太平戴维斯商业楼宇部高级经理纪刚表示。

需求驱使

          而投资的跟进与收益高的直接原因在于需求旺盛。

           业内人士指出，北京及上海的写字楼需求量每年在以10%的速度上升，特别是加入WTO满5年后，金融、证券、保险业完全国际化，外资银行法人化后，需求量在迅速提升，需求增长率有可能上升到15%~20%。

          “目前在市场中寻找面积超过3000平方米物业的企业约有十几家，共计10多万平方米的需求，基本在今年6月份前完成。而2000平方米以下的租赁需求则更多。”世邦魏理仕办公楼业主服务部房炜说。

           “正是市场的需求，导致很多资本都在市场中寻找合适的物业，有时甚至是几大资本共抢一个物业，之间的竞争很激烈。”房炜表示。

此外，人民币升值也是收益提升及投资趋势的原因之一。

谨慎乐观

             但纪刚表示，从世界各主要城市的收益情况来看，表明中国正处在一个增量市场的过程中，这会吸引大量的资本进入，但高回报也意味着高风险，市场中还存在政策、租户需求、租金走势及行业走向等不确定因素。“原因在于其他国家的房地产市场已经相对成熟，但中国的市场却处在高增长阶段，吸引了大量外资的进入。

             但从市场本身来看，上海的写字楼市场由于供不应求其租金收益率有可能达到8%，但北京市场随着近两年的释放，其租金收益率目前还达不到。”上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅表示。

            上海戴德梁行投资部董事叶建成也表达了上述看法。

           “写字楼投资收益率达到8%这一数据是较高的，从市场的实际情况来看，其投资资本收益率并没有这么高，对市场判断不能太乐观了。”中国社会科学院金融研究所研究员尹中立表示。