据《中国房地产报》 记者 刘笑一 上海报道

 

           相对于直接收购成熟物业，入股房地产开发企业曲线进入内地楼市的形式，正被越来越多的国际投资者所青睐。不过一个月的时间，美国华平投资集团就两次出手。
           1月29日，华平宣布以增资扩股形式入股上海中凯房地产开发管理有限公司，持有其25％的股份。同时将提供不少于3000万美元用于中凯投资和管理的房地产项目。此前华平刚刚与绿城签署战略合作协议。

华平再出手

           中凯与华平间的谈判，始于去年6、7月份，而最终的联姻仅仅用了半年。
           “房地产是华平在中国最感兴趣的投资领域之一。而与中凯合作是华平在中国房地产投资布局中的重要一步。”华平合伙人、亚太区房地产投资总裁Philip　Mintz表示。
           他透露，华平与中凯开发的合作包括两个层面，首先是华平以增资扩股的形式入股中凯开发，在此基础上华平再计划投资中凯开发今后的具体项目。
            而华平集团近期在内地楼市可谓出手频繁，除了投资富力地产、绿城中国之外，还相继与阳光100、融科智地达成合作。
           “与此前投资富力、绿城这些正处于上升阶段的企业不同，对于刚刚建立起来的中凯开发管理公司，华平将更注重于培育和搭建起一个专业化运作平台的过程。”Philip　Mintz称。
            “事实上，这种模式才是目前国际投资机构对房地产投资的成熟模式。近期华平在日本还有一个同类地产投资，那个公司的盈利模式和架构与中凯相当类似。”他告诉记者，华平恰恰需要一个房地产开发和管理于一体的专业发展平台，为进一步投资中国房地产寻找项目提供通道。
            显而易见，从项目合作的层面上升到公司持股层面的模式可以使外资与地产企业进行更长期的全面合作。复旦大学经济学院教授石磊认为：“以华平进行股权投资和项目投资两种方式来看，股权投资方式相对持有周期长，能够有效分散风险。”

中凯转型

            谈到运营模式，上海中凯房地产开发管理有限公司总裁王谦告诉记者，在地域扩张中，中凯开发在独立投资项目的同时，也须为华平寻找其他合适的投资机会。
           “中凯开发将积极寻求与当地符合条件的开发商紧密合作，共同管理投资人投资的开发项目。”王谦表示，“除了基本的管理费用外，中凯开发的另一个盈利点是利润分成，在保障投资人基本投资回报率后，以阶梯式分享增值的项目利润。”
             “这样的模式是国际通用、但是国内缺乏的盈利模式。”王谦认为，中凯比较倾向于地产开发的“美国模式”，即传统开发商裂变为“投资商＋建造商”，投资由基金进行，而项目开发、销售管理等由建造商提供专业化服务。
             在他看来，现阶段国内开发商的瓶颈，从表象上看是资金链的延续问题，但归根到底是中国原有开发模式已经走到尽头。从前期的资本筹集，到产品创造，甚至是营销都由企业自己来完成。这在当前的形势下，已经使房地产商越来越不堪重负。
             而中凯企业集团董事长边华才已经为未来的中凯做出明晰的定位：“中凯要扮演的是两种角色，一是房地产风险投资管理商；另一是房地产服务商。二者既相互独立，又相互补充。”在获得充足的资本支持后，虽然未有具体时间表，中凯开发的未来海外上市也已埋下伏笔。
             可以想见的是，随着境外资本对中国楼市的熟悉程度加深，他们将会从相对保守的整体收购模式，逐步加大介入项目开发的力度，而其前提是找到可信赖的内地开发商合作。
         “对于与境外资本的合作，建立一种成熟的合作模式才最为重要。”边华才说。