据《中国房地产报》作者  刘晶 /文

 

            尽管出炉不久的2006年第四季度基金报告中显示，基金公司加大了对地产类上市公司投资。但2007年1月份地产股板块受到诸多利空消息和机构投资者调整仓位的影响，股价大幅下跌。其中，去年被各家基金重仓持有的万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）受基金调仓的抛盘压力最大，股价分别下挫了近20%和30%。
           1月以来，房地产板块持续地大幅震荡表现，使得人们不禁生出疑问：是不是以基金为代表的机构投资者开始认为房地产板块被高估了？是否因为种种政策因素导致房地产行业的基本面发生了变化，进而使机构投资者争相抛售地产股？到底什么因素导致了房地产板块持续不断地大幅震荡？基金等机构投资者对房地产股的抛售，是投资策略上的短期调整行为？还是长期看空房地产板块？

政策利空不可一概而论

             对于引发1月份房地产板块第一轮大面积下跌的首要利空因素，无疑是国家税务总局于1月17日发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》）。在《通知》发布后，房地产板块中手里存有大量土地储备的公司股价纷纷大幅下跌，以至于连续几天，10多家房地产上市公司陆续发布了股价波动异常的风险提示。
             但若将《通知》归结为房地产板块持续震荡的主要原因，似有不公。因为就在《通知》发布后一周内，多数市场分析机构和证券媒体便抛出了土地增值税清算对房地产上市公司影响的报告。而结论几乎完全一致：受《通知》影响最大的将是那些没有按规定计提土地增值税的房地产公司，对于像万科这样的早已计提并在利润表中反映土地增值税对业绩影响的房地产企业，其实际影响微乎其微。甚至，更有研究指出，《通知》对于万科这样开始尝试“工业化造房”的房地产领先企业而言，不仅不是利空，而且是借机扩大其行业领先优势的利好因素。
             事实上，在《通知》引发的市场短期恐慌效应过后，地产板块也迅速出现了反弹态势。万科的股票此后甚至一度摸高到接近19元/股的价位。这说明市场已经很快消化掉了《通知》所引发的利空影响。因此，上周开始的第二轮地产股跳水，并不能一概视之为《通知》利空效应的复发。市场外其他一些政策的不确定因素，同样影响着房地产板块的市场表现。除了市场上关于央行加息的传言外，全国人大常委会副委员长成思危的股市泡沫提示，央行行长周小川在近日表态应密切关注房地产行业风险的发言，国家发改委宏观经济研究院对未来两年国内住宅市场将走入低迷的预测，以及即将召开的“两会”对高房价问题的关注，都成为影响房地产板块走势的重要政策信息。
             与上述确定的或者尚待确定的政策利空消息同时，人民币持续升值的表现，也成为支撑房地产板块的一大利好消息。不过，无论是利空，还是利好，似乎都未能真正成为主宰这一轮房地产板块震荡的根本原因。

基金调整仓位引发抛盘恐慌

             可以肯定的是，房地产行业的基本面不是引发股价变动的原因。这不仅仅体现在房地产板块平均PE值（市盈率）尚在20～30，远低于金融等其他热门板块平均市盈率水平的股价表现，更表现在无论是新会计准则实施，还是土地增值税清算，对大多数上市房地产企业的预期业绩都未能产生实质影响。
             在剔出了政策面影响和行业基本面影响之后，真正能左右房地产板块总体走势的因素，就只剩下以基金为代表的机构投资者的市场行为了。以1月30日第二轮房地产板块股价跳水为例，当天并未有新的利空消息出台，市场上流传的央行将加息的消息也并未得到任何权威机构的证实。然而，当30日收盘时，对比29日收盘价，地产龙头股中，招商地产（000024.SZ）下跌了9.98%，保利集团下跌了8.34%，金融街（000402.SZ）下跌了7.43%，万科A下跌了6.27%。一天之内，房地产指数下跌了6%。而据交易数据反映，仅30日上午，就有多家机构投资者对地产股进行大量抛售，其中有一单交易一次便抛出了约3000万元的万科股票。同时，市场上又传出了易方达平稳增长证券投资基金（110001）清仓万科股票和多家机构投资者减持地产股的消息。情况已经再明显不过：导致房地产板块在1月份持续震荡的“元凶”，是以基金为首的机构投资者利用政策面等因素，大幅度调整仓位。

减持只是策略性行为

           不过，基金抛售地产股并不意味着基金要看空2007年的房地产板块。首先，房地产行业的基本面并未发生大的变化，政策调控下“强者恒强”的定律依旧有效。在市盈率并不算很高的情况下，基金对地产股的减持被普遍解读为年初调整仓位的策略行为。
“短期做空，长期看多”是目前基金对今年房地产板块走势的总体看法。利用春节和“两会”之前利空传言甚多的时机，大多数基金都积极调整仓位，套现去年表现抢眼的地产股，积蓄下一轮建仓的资金。
           待3月份上市公司一季度报告公布之后，清算土地增值税的真正影响便能在财务报告中显现。届时，市场普遍预期的央行一季度加息行为，“两会”政策因素等，都将有确切的信号出现。在消化掉这些潜在的政策利空因素之后，行业基本面未有大变化的地产股仍将是基金投资者重点配置的对象。

 

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据《中国房地产报》 见习记者 张晓赫 北京报道

 

        甫进2007年，在基金怀抱中风光度过了2006年的地产股，开始遭到多只基金的减持调仓。
此次减持的直接导火索源于1月16日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》），决定于2月1日起，追缴1994年业已提出的土地增值税。受此影响地产股连日全线深幅下挫。紧随其后，重仓地产股的某些基金开始大规模调配持仓状况，低配地产股。

增税、加息“山雨欲来”

          “如果单单是土地增值税的影响，基金还不至于如此迅速地减持地产股。关键是目前宏观经济继续走热，作为支柱行业，房地产的政策调控已成‘山雨欲来风满楼’之势。”上述研究人士透露。
           《通知》下发后10天，1月26日深圳发布了《关于依法申报缴交房屋公用设施专用基金的通知》，再次加强了对已存的征收房屋公用设施专用基金制度的执行力度。这被业内认为是地方调控紧随中央升级的信号。
            临近“两会”，居高不下的房价、住宅结构的失衡都极有可能成为焦点，由此而促发更为严厉的房地产行业调控政策亦存在很大可能性。
            重庆大学建设管理与房地产学院教授陈德强认为：“2007年重点调控预计将落在持有物业税上。之前商业物业出租之后才会交物业税，而现在倾向于持有物业就要上交税目。至于，“两会”期间不太可能这么快出台。但有这个倾向。”
             “预期2007年物业税、预售制度等政策都将进一步从严，对于近期地产股有可能再次引起波动。”上海某基金经理道出了基金界的普遍担心。
             此次的基金持减地产股同时也含有对央行加息的担心。
             在进入2007年的第11天，美国投资银行雷曼兄弟在经济研究报告《增长更趋均衡》中认为，为了防止实际存款利率低于零值，央行将在2007年加息27个基点。高盛中国首席经济学家梁红在报告中也预计，2007年中国央行将分别在二、三季度加息，每次27个基点。
              同样是加息，地产股在2007年的遭遇与去年大相径庭。去年央行的两次加息，换来了地产股被基金大量买进。根据2006年基金4季度公开季报，基金持有房地产上市公司的股份数已上扬至17.57亿股，远远高出之前水平。而对于今年的加息预期，则会对地产股产生较大的利空影响。
               国信证券房地产行业分析师方焱解释：“2006年两次加息，对地产股影响不大，当时地产股股价普遍偏低，正是各投资者的买进机会。时过境迁，目前地产股行情普遍高涨，溢价过多，一旦加息政策公布，股价必会下跌。而抢在下跌前减持或清仓则成为各投资者的明智之举。”

上半年地产股会被抛弃么？

                尽管地产股的长期潜力从来没有人怀疑过，但地产股在行情、固值较高情况下，受到种种利空政策影响，极易受到投资者的清仓。
                事实也表明，在各种利空政策集中效果下，地产股已开始“失宠”。根据大智慧证券信息港提供信息，连日来基金持仓的地产股换手率持高不下。2月2日，招商地产、金融街的换手率分别达2.07%、2.76%，处于中上水平。
                据一位基金研究人士分析：“在地产股目前已价过高的情况下，换手率过高，不排除资金外逃利益套现的可能，将进一步加重地产股的下跌趋势。”
               上海某基金经理坦言：“目前基金对地产股会比较谨慎，在地产股未来存在的政策风险下，基金发挥特长进行调仓也在情理之中。”但对于何时再次大规模增仓，该基金经理则表示仍需市场观察。
                方焱认为：“土地增值税的影响是暂时的，但其磨合期将贯穿2007年的上半年，再加上各种调控预期，地产股会是一个政策高风险期，再加上近期不断被看好的电力、节能等能源板块仍被基金继续增持，地产股上半年将被看空。”

 

 

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据《中国房地产报》 记者 李婷 北京报道

 

         随着1月末地产股跌幅连连，市场开始关注2006年跑赢大盘的地产股是否被高估这一敏感问题。市盈率是考核股市泡沫程度的基本指标。记者从多位市场人士处了解到，就目前房地产上市公司的情况来看，PE（市盈率）值平均维持在20～30的水平，尚处于合理水平。全国性的龙头房地产公司PE值会高一些，区域性的房地产公司PE值会稍低。以2月1日各公司的数据计算，万科A（000002.SZ）的PE值水平大约为50，招商局（000024.SZ）大致为68，保利地产为76左右，同一天栖霞建设（600533.SH）的PE值为25。
         华泰证券的房地产分析师张驰飞表示，全国性的龙头房企由于长期增长比较明确，业绩增长确定，因此PE值相对较高，而地区性的公司由于增长相对有限，所以PE值相对低一些。
          与其他行业相比，房地产公司的PE值水平并不算高。2月1日中国人寿（601628.SH）的PE值为188，贵州茅台（600519.SH）的PE值为104左右。
           目前房地产公司的PE值比较合理，房地产公司的股价也能反映出股票的价值。大成价值增长基金的基金经理杨建华认为，因为很多公司都有资产注入的计划，房地产公司的股价也反映了未来资产注入的预期，属于正常水平。
           2007年，房地产公司的PE值应该会上升。张驰飞表示，今年很多公司会有再融资的计划，这会使得每股盈利摊薄，导致公司PE值上升。
           但在PE值是否能够反映房地产公司的股价合理方面，业界并没有统一的看法。张驰飞认为，相对于PE值，nav（净资产值）或者rnav（重估净资产值）更能体现公司的股价水平是否合理。将公司账上的所有资产补贴到当前，所计算出的股价与公司实际的股价相比，能够对照出公司的股价是否合理。而南方基金某基金经理助理否认了这一评判标准，他认为，采取rnav的计算方式假设了房地产公司不会继续拿地，忽略了公司的成长性和持续经营，看待房地产公司的股价水平要以公司的成长性为主，PE值是个重要的指标。
但无论如何，PE值并非基金公司选择房地产公司的绝对标准。杨建华对记者表示，大成价值增长基金挑选房地产公司时，看重的元素包括PE值、土地储备情况、地产注入计划、公司的管理能力、抗风险能力及其在房地产行业中的地位。南方基金上述基金经理助理也表示，房地产行业的龙头公司是该基金的首选，“要选有前途的公司，如万科A、招商地产，这样的股票我们都会有一些”。而目前各家基金的前十名持有的股票中，也多是万科A、保利地产等公司。
          1月份，地产股受政策影响波动频繁，市场上传出了易方达清仓万科A的消息。张驰飞表示，从各基金的投资策略报告能够看出，基金公司对房地产长线都比较看好，短期有可能股价上涨过快而在战术上有所撤退。银河证券的魏慧军也表示，房地产行业、金融业目前是基金重仓持有的行业，而且不可能有所变化，因为房地产行业刚性需求大。上述基金公司人士都肯定了投资房地产行业对之前基金的增长率做出了不小的贡献。

 

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据《中国房地产报》 见习记者 宋振庆 综合报道
　　　　　　　　　　　　　　　　
         万科A作为地产龙头股，其市场表现很大程度上是整个地产板块的缩影。2006年，万科A股价从4.66元升到15.44元，一年内飚涨231%。根据基金去年4季报，在2006年4季度末持有万科A的基金数为109家，万科A在所有地产上市公司中傲视群雄。
          然而，面对过高的估值水平和越来越强烈的调控预期，“该不该减仓？”各路基金经理们胆战心惊；以巴黎百富勤中国总经济师陈兴动为首的学者更是直言不讳：房地产股已经出现泡沫！基金经理的心理承受能力愈发濒临极限。而以土地增值税清算通知为先锋的宏观调控政策的出台，终于让基金得到一个释放压力的机会。

观望中的基金经理

          土地增值税清算创痛未平，深圳当地政府一纸《关于依法申报缴纳房屋公用设施专用基金的通知》，让深圳地产商再遭当头一棒，万科A反复在大喜大悲中“过山车”。本来在强调增值税无影响后，万科A已从“1·17地震”中稍有恢复，然而眼看要重新爬回巅峰时再度跌落，而且跌得更惨，1月29日开始连续三天下跌幅度累计超过18%，1月31日跌幅达9.41%。据传，明星基金易方达平稳增长已经清仓其一度重仓的万科A，而银河证券相关人员也证实出了一部分万科A。万科A股价令人心寒的跳水，元凶就是“风紧，扯乎”的基金们。
           对于深圳政府部门这一最新通知，中信证券认为，根据政策精神和历史上交该项基金的情况测算，保守估计深圳地产商将付出约50亿元的真金白银，无疑，这会对上市公司的现金流和利润造成不小打击。
            有媒体报道，一些大型基金公司准备节前清仓部分房地产股。而更多基金承认，已经减持了受政策调控风险较大的地产股，将仓位控制在适中水平，待政策明朗，并且在股价调整充分的情况下，再考虑加仓地产股。
             尽管很多基金经理都坚持长线操作他们深度挖掘精挑细选的地产股，然而排名的压力乃至于持有人都会逼使、诱惑基金经理波段操作。一位基金经理抱怨，万科A一直以来都是经理们的重仓股，但即使如此，如果股价连续几天下跌，公司领导和投资者就会催促减仓。
             中金公司研究部分析员白宏炜分析，目前基金还是实行短期化基金经理考核制度，基金经理追求季度排名，而地产股在经过很长时间的增长之后已经开始步入调整期，而业内的共识是，2007年上半年将步入宏观调控的“多发期”，对于地产股的震荡将会很大，基金将会规避这种潜在的巨大风险，选择减仓转向其他行业是理智的。

 

               本来，目前形势尚不明朗，远远没有到大势已去的地步，作为最不愿意做出头鸟的基金来说，提前踏空回避风险，反而是更大的风险。不过业内人士表示，事实上，前一段时间万科A的大涨特涨，已经让基金赚得盆满钵满，即使现在清仓，对于基金还是有利的。
               尽管招商证券分析师余志勇表示，没有明显迹象表明基金正在大面积清仓减仓地产股，不过天相投资一位分析人士指出，减仓势头可能会扩大。对于多数基金经理来说，最有效的竞争策略就是跟随，包括股票仓位高低、个股的选择等，在基金公布的各季度投资组合中，绝大多数基金仓位极其接近，不少基金互相持股情况明显。易方达平稳增长和银河证券对于重仓股万科A的减仓，很可能会导致其他基金的跟随，从而导致多米诺骨牌一样的地产股大减仓。
                在基金4季度报告中，一些基金已经表示要部分退出估值过高的大盘蓝筹和地产、金融、装备制造等行业，重新寻找价值洼地，以分散投资，规避1季度可能出现的回调风险。而某些基金对于龙头股万科A的减仓，其“模范带头”作用可想而知。
               一些业内人士预测，房地产上市企业中的保利地产和金地集团有可能成为下一步减仓的重点对象。保利地产和金地集团这对难兄难弟有着相同的不幸，自1月17日跌停后一蹶不振，“跌跌不休”，而有趣的是，在基金公司4季报持有地产股变化情况中，与3季度相比增持幅度，两股名列前茅，其中保利173.51%，金地22.49%。看来有些基金还没有把两只股票握热，就要仓促出货了。

 

 

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大成价值增长基金（090001）属于契约型开放式基金，成立于2002年11月11日，以价值增长类股票为主构造投资组合，主要投资对象为深、沪两市A股票中P/B值低、具有良好增长潜力的上市公司。
         作为大成价值增长基金的基金经理，杨建华对房地产行业长期看好，他在接受记者采访时表示，房地产行业虽然受政策影响很大，地产股波动频繁，但从长期来看，房地产行业是基金的重仓板块，对基金的业绩贡献较大。