据《中国房地产报》 记者 曾冬梅 广州报道

              1月30日在广州，全国第一批“三限双竞”（在限户型、限房价、限销售对象的基础上，竞地价、竞房价）土地在经历多番坎坷后成功出让，竞得这两幅地的万科和汕头龙光集团也因此成为新土地出让规则的第一批体验者。

新规则挑战开发商实力

             此次出让的是广州开发区KXC-H3、KXC-H4地块，位于广州开发区广汕公路以南、开创大道以东，地处未来的萝岗中心区，用地面积分别为88105平方米和142031平方米，要求套型建筑面积90平方米以下住宅面积占总开发建设面积90％以上，90平方米以下商品房住宅销售最高限价为6000元／平方米。据了解，它们是新政后广州推出的第一批限房价、限户型的住宅用地，同时也是全国首批“双限”土地，因此受到业界的高度关注，但其出让过程却并不顺利，经历了两次延期出让后，2006年12月4日，这两幅地被重新推出，并由“双限”改成了“三限”，增加了对销售对象的限制，要求购买者具广州市常住户口的市民，中低收入家庭和本区域内征地拆迁安置户优先。

             虽然广州的土地出让制度一直走在全国前列，但实施如此严格的出让规则也是第一次。这两块地的出让方式是招标，计分标准颇为复杂，地价报价最高、房价报价最低的开发商便可以夺得地块所有权，操作方式是：地价报价比起始价每高140万元可得1分，房价报价比最高限价(6000元／平方米)每低10元可得1分，总分由地价得分和房价得分相加得出，最高分者胜出。企业的资金实力也是此次招标中的重要考核因素，同时投两个地块的企业，净资产须在10.5亿元人民币以上，而且报名前一个月内银行任一天结账时点的企业现金存款达7亿元人民币以上。为了防止开发商拆东墙补西墙，在装修标准上大打限价房的折扣，招标文件对装修制定了严格的标准，要求开发商只能在政府指定的品牌中选择供应厂商。

             经过这样的层层筛选，有兴趣投这两块地、资金条件又符合的开发商实在不多，开发区的有关部门也很担心，因为投标单位不足三家的话，这次的招标会成为废标。幸运的是，投标的单位刚好有三家，分别是保利、万科和来自汕头的龙光集团。

黑马龙光集团的企图

           竞得这两块地的开发商分别为万科和龙光集团，这个结果是根据他们各自报出的地价、房价综合得出的。万科对H3地块开出的地价是4.6425亿元，最高房价为6000元/平方米，综合得分最高；在H4地块中，龙光报出的地价是3.9214亿元，最高房价为4000元/平方米，也是得分最高的。

            据了解，这幅地的东南边毗邻保利林语山庄和兴建中的万科城，因此，保利和万科的拿地意愿比较强，而从地势上看，对万科更有利，万科城可以顺势成片开发。根据万科的报价，H3地块的楼面地价折合为2634元/平方米，“6000元/平方米最高限价的话，业内的做法一般会把楼面地价控制在1000元/平方米以内”，一位土地专家认为，照这块地的地价成本看，万科的利润空间有限，大概会在10%~15％。

          龙光集团此前曾多次出现在广州土地的拍卖场上，但一无所获，这次终于得偿所愿。

          据中原地产项目部副总经理黄韬介绍，龙光虽然是在汕头发家的企业，但在珠三角地区如深圳、佛山等地已经开发了不少项目，而且项目定位都是地区内的中高档。他认为，如果按照龙光一向的精致路线，其在H4地块上开发的产品将具备较高的性价比，在大家同期开发，最高限价却相差2000元/平方米的情况下，相信“万科的压力会非常大”。

             而这块地对龙光的意义远不止进入一个地区市场这么简单，有消息称，这个总资产达８０亿元、累计开发总建筑面积超过7000万平方米的企业正准备今年在香港上市。“龙光那么积极地想在广州拿地，很大程度是为了上市。”一位业内人士认为。