据《中国房地产报》 记者 张媛媛 北京报道

 

        畅旺之火燃烧了半年之久的股市，一切都到了盘整和打分的时候。
         1月23日，首家地产公司年报新鲜出炉——成都城建投资发展股份有限公司（S成建投，600109.SH)公布了2006年的财务报告。报告显示：公司2006年实现净利润-2361万元，每股收益-0.333元，出现亏损。
           在S成建投公布业绩的第二天，北京华业地产股份有限公司(华业地产,600240.SH)以及重庆渝开发股份有限公司(渝开发，000514.SZ)2006年业绩的出场则颇为闪亮，华业地产更是实现主营业务收入劲增7477.38％。
            与以往动辄业绩翻番的公司不同，投身地产不久的S成建投未能倚靠地产项目大赚，但受《新会计准则》实施和牛气冲天的股市带来的利好，还是消弭掉了政策调控带来的阴霾。
            专家认为，2007年正式实施的《新会计准则》对一些信息披露不够充分但同时又持有大量的优质投资性房地产物业的公司股价将会有不小的表现机会。
             据分析师测算，2006年A股EPS均值达到证券市场历史上的较高水平，高收益、高派现、高送转上市公司数量将不断增多。

地产公司被证券公司借壳

            S成建投及业内人士认为，四川仔达寨水电站及景顺·锦江岸房地产项目仍处于投入在建阶段是造成公司亏损的主因。“同时受市场及政策因素影响，公司拆迁业务及租赁业务毛利率下降”。年报显示亏损理由。
            值得注意的是，除了项目层面原因外，S成建投正在经历着的一场资本变局或许也是与业绩相关联的动因。早在两个月前，与国金证券进行资产置换后，原控股股东——成都市国有资产监督管理委员将持有的47.17％的股权转让给长沙九芝堂（集团）有限公司，后者是国金证券第一大股东。
           “由于被国金证券借壳几成定局，所以公司是否亏损的意义已经不大。”一位熟悉S成建投的人士透露。
            前身为成都市百货公司的成都建设集团于1997年8月在上海证券交易所上市，目前主营业务包括房地产开发、经营以及市政工程建设业务。
             2005年11月，旗下“重头”控股子公司——成都景顺房地产开发有限公司在成都开发了景顺锦江岸项目。与此同时，旗下另一个控股子公司理县汇能水电开发有限公司投资兴建的仔达寨水电站也一度被认为是年度重点收益来源项目。
             “公司高层对这两个项目寄予了很大希望。”该人士透露，甚至先后从银行申请了1.6亿元贷款。但由于工程进程等多重因素，这两个项目还一直处于在建阶段。“公司资本层面屡有变动也是造成工程进展缓慢的原因之一。”该人士表示。
              同时，在公司业务份额中比重较大的拆迁业务及租赁业务也同样遭遇了市场和政策的冰河期，毛利率下降，同时摊薄了公司的纯利。
              由于年报刊发之日股东变更协议尚未得到银监会的批复，公司年报上第一大股东依然显示是成都市国资委，但从2007年2月开始，S成建投的“主人”将换作他人——长沙九芝堂通过资产置换，将正式收购成都国资委手中47.17％的股权。置换完成后，公司拥有国金证券51.76%的股权。其中，九芝堂拥有国金31.16%的股权。
              据悉，此协议1月25日已正式得到银监会的批复。
              资产置换完成后，公司主营业务将从原有的城建投资业务转为从事证券经营业务，而国金证券上市事宜无疑成为S成建投接下来酝酿的第一件大事。
               公司年报显示，“在银监会批复，公司将按照重组及股改方案加快实施资产置换、债务转移、定向增发、人员安置等工作；届时公司将持有国金证券51.76%的股权，成为国金证券的控股股东，计划整体收购或吸收合并国金证券”。
              “子公司——景顺房地产的权重依然很重，之前凭借景顺·锦江岸项目刚刚进入房地产领域，相信地产业务依然在集团中占据一席之地。但随后随着公司股东的变更，证券经营会逐步成为集团重点。”分析人士表示。

高回报的基本面

            虽然2361万元的巨亏没有抢好地产股的“头彩”，但S成建投的亏损业绩显然并没有影响到地产股整体基本面的向好，个别地产股业绩增长几乎到了让人咋舌的地步。
            华业地产年报显示，报告期内，公司实现主营业务收入11.2亿元，较上年同期增长7447.38％；实现净利润1.18亿元，同比增长938.72％，每股收益为0.34元。华业的高额增长率来自于华业·玫瑰东方园项目，回笼开发资金7.42亿元，毛利率达23.87％，大幅提升了公司本报告期的业绩。
            华业高层表示，随着土地成本的不断升高，未来相当长一段时间内仍是“现金为王、土地为王”的时代，公司将不断充实资金实力，加快土地储备进度，确保公司通过高速增长来抵消增值税带来的不利影响。同时，将加快新项目的开发建设，加大资本运作力度，聚焦公司重点拓展区域。
             同样，渝开发2006年的业绩也堪称靓丽——2006年实现利润总额为126万元，净利润为117万元。
             招商证券地产分析师余志勇表示，“鉴于2006年A股市场的表现，地产股中将出现大量高收益、高派现的公司。”他认为，2006年地产股比以往将有更好的收益，此前一直认为包括中国国贸（600007.SH）在内的多只商业地产股存在被低估的可能。
由于《新会计准则》于2007年1月1日正式实行，采用公允价值计算，对于多数投资者而言，无疑又多了一个看点。华业地产年报显示，该公司在新会计准则下将采用成本模式对投资性房产进行计量，因此对股东权益和净利润并无影响。但若选择公允价值这一新的计量方法，情形就完全两样了。
             “就短期而言，那些信息披露不够充分但同时又持有大量的优质投资性房地产物业的公司股价将会有不小的表现机会，因为这些物业的升值迟早会得到市场的挖掘和承认。”余志勇表示。
               银河证券某分析师认为，由于房地产行业的会计处理比较特殊，商品房竣工销售后才计入收入。因此，有更多项目储备的房地产公司业绩往往有出其不意的惊人表现。而传统的如深万科、保利地产这类项目储备十分丰富的公司，其全年业绩波动将较为平滑。