据《中国房地产报》 刘关 编译

 

          大量私人股本正虎视眈眈地瞄向了美国写字楼REITs，许多分析师认为REITs已经过于烫手，“碰不得了”。REITs市场是否热过了头？它的私有化意味着什么？
          当一连串REITs遭受私人股本集团的收购后，全美最大的REIT公司权益写字楼投资信托(Equity Office Properties Trust，简称EOP)的创立人及管理者山姆·泽尔自然成为了人们追问的对象。
           面对REITs私有化的反对之声，泽尔强调，REITs私有化的趋势证明，REITs最终会被正确地估值，而其私有化趋势也正是市场选择的结果。

           “我正在将REITs私有化的潮流带向不可知的水流中，但是它的未来是光明的。”日前在出席纽约大学房地产学院第39届资本市场会议的时候，泽尔表达了上述的看法。
            这个身高仅仅5英尺5英寸的人拥有美国最大的商业物业帝国，其物业遍布美国23个州，总计1.28亿平方英尺，比亚特兰大整个州的写字楼面积还要大。此外，他还拥有着225000套遍及美国的各个角落、可供出租的公寓。他对于美国写字楼的发展情况以及写字楼REITs的发展前景可谓了如指掌。
              在上个世纪80年代末，由于储蓄和贷款的危机以及不合理的减税政策，导致了一股写字楼的建造狂潮，最后导致了“一片废墟”，泽尔从中嗅到了暗藏着的商业机会，他筹集到了大量的资金并且以低廉的价格购买了大量的写字楼，他也因此得到了“坟墓上的舞蹈者”的绰号。
               能够准确地预见未来的走势，正是其能够在商业地产领域多年保持不败的原因。面对目前全美掀起的REITs私有化的浪潮以及分析师的评论，对于REITs他仍表示乐观。
               目前投资到商业地产的资金大部分来自华尔街，过度开发不再是主要的问题，因为华尔街可以及时有效地控制资金的放量。现在写字楼建造的速度已经放缓。因此，泽尔认为在未来的一段时间内，写字楼市场的供应不会过度，而是具有潜力。泽尔表示，现在的房地产市场并没有像人们想象的那样可怕，只可能是在增速方面比以前稍微放缓了一些。

地产价值被低估了吗？

            “我认为，对于REITs私有化，许多专家在媒体与专栏里的评论并不正确。”泽尔明确表示，在REITs出现的被大量私人股权集团收购的现象，并不代表美国REITs市场已经过热了。
              他分析，几家大的REITs私有化的事项可以用来证明，市场分析师恰恰没有抓住这些公司的真正价值。
              位于弗吉尼亚州夏落茨维尔市的数据提供商SNL Financial表示，在过去的两年间，有超过1200亿美元的REITs呈现了私有化的趋势（包括EOP的交易），购买者出具的平均溢价大约为6.7%。而对于泽尔来说，这些收购的价格足以证明了他的理论的正确性，即公募市场确实有存在低估地产资产的可能。
               所有的公司都获得了如此高的溢价对于分析师评论是个比较有力的反击，而这些评论恰恰源于对于地产公司的忽视。泽尔认为现在上市房地产基金的股票价格被大大低估了。他预计当房地产基金能够证明，他们在经济不景气时仍然可以挺住，并且可以向投资者分红的时候，房地产基金自然会重新被投资者追捧。
              同时，REIT的股票价格在某种程度上并没有衰退。SNL Financial的数据表明，写字楼REIT的总体回报2006年度已经上升了45.6%。当许多收购预期可能拉动这些股票的增值时，这些公司同样处在写字楼的复苏的状况中。
              最近纽约的地产代理机构高纬物业发布的数据也表明写字楼REITs具有强大的生命力，去年第四季度的写字楼租金已经有了很大幅度的上升，已达到了5年半以来的最高水平。
             同时学界也表达了与泽尔一样的观点。位于美国波士顿的《地产与投资研究》(Property & Portfolio Research)对于未来写字楼的发展提出良好的预期，它们认为写字楼的空置率在今后的三年里下降幅度将会达到1.4%，在2010年年底将会达到11.4%。而高额的建设与材料费用因新的供给将会达到一个平衡。因此，《地产与投资研究》预测这种缓慢的复苏也将为房主带来稳定的收益。而对于泽尔旗下的写字楼来说，在今后的租金则会上涨6%到7%。
             泽尔说：“REITs的私有化趋势是可以看作对REITs最终价值的确认。这并不是市场价值到达顶峰的信号。这是购买者与售卖者基于相同的数据而作出的不同的选择。”
            “我在房地产基金行业已经从业40年了，我知道自己在做什么”，泽尔用自己常用的口吻回击了对他的想法提出疑问的人们。

 

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             权益写字楼投资信托(Equity Office Properties Trust,简称EOP)是美国最大的写字楼物业持有和经营者。同时，EOP是美国最大的房地产投资信托基金。
EOP曾被《财富》杂志评选为最受人尊敬的公司，该公司还成为了第一家进入标准普尔500名单的美国房地产公司。
             EOP的前身是公司主席山姆 泽尔在1976年成立的一个房地产管理和收购机构，EOP(办公物业投资信托)则成立于1996年。是一个以投资经营和持有写字楼物业为主的房地产投资信托。
            到2003年的12月31日为止，EPO的业务资产组合中包括了在美国18个州和哥伦比亚特区的684个写字楼物业(总面积达到了1.22亿平方英尺)，75个大型工业物业(总面积达到580万平方英尺)。
            除此之外，EOP还拥有大批的土地，其中可用于写字楼建设的达到了1200万平方英尺。