据《中国房地产报》 记者 刘晶 综合报道

 

 

           “与一些侧重短线获利操作的投资者不同，我们通常会选择连续数年持有资产和投资，并同中国伙伴一起为企业或项目增值而努力。就房地产类投资而言，我们的做法通常是投入自己的资金进行翻新及整修，才把物业在市场上重推，然后以出租的形式作为长期投资。”这段话是摩根士丹利全球主席兼首席执行官麦晋桁在2006年6月30日访华时说的。10天后的7月11日，建设部、央行、外管局等六部门委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（下称171号文件）。

 

 

           2006年摩根士丹利在中国房地产市场上的投资表现，也可以从麦晋桁的表态和政府限外政策出台这两条线来看。
           在7月11日的“171号文件”出台之前，摩根士丹利的大手笔频出。2006年3月，摩根士丹利董事总经理兼房地产投资主管桑尼·卡尔斯在日本表示，公司计划2006年在中国追加投资30亿美元。
           整个2006年上半年，摩根士丹利集中火力，在4~5月间，以7亿元人民币拿下了浦东陆家嘴中央公寓4栋；5月初，大摩现身南京市场；6月，又以近9亿元之巨，购得位于上海徐家汇的华山夏都苑A栋楼116套物业；同样在6月，摩根士丹利通过与汉国置业（0160.HK）合作进入广州市场，二者共同持有了包括北京路的商住项目、南海占地24.7万平方米的大盘以及老城区中心龙津路的住宅地块等项目，项目总投资额超过13亿元。
不过，监管部门两道限外金牌令对摩根士丹利的投资脚步似乎产生了一定影响。7月11日的“171号文件”出台之后，摩根方面只是在8月初传出，相中了上海徐汇区永新城中的一栋服务式公寓，有意以6亿元购下整栋楼盘。同月，深圳媒体报道，摩根士丹利旗下的房地产基金与西蒙房地产集团公司以及深圳商置商业咨询管理有限公司合资，在罗湖设立了深圳格瑞企业管理咨询有限公司。到了9月1日，外管局颁布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》后，大摩的房地产业务再次出现在媒体上已经是12月有它参股的上海永业公寓二期开盘了。虽然有业界人士分析，限外政策出台之后摩根士丹利在国内的房地产投资规模并未收缩，但即便果真如此，大摩下半年在限外政策面前的低调也多少显示出调控的影响。

 

 

          纵观摩根士丹利在中国的房地产投资，商业地产始终是其着力的重点。理由自不必说，稳定的现金流和租金回报率远远好于流动性差的住宅物业。但是，大摩布局中国以来，北京和上海这两个商业物业最发达的城市，其商业物业市场的抢夺战却越演越烈，僧多粥少的局面使得即便财大气粗如大摩者，亦有有钱难投的尴尬。2005年，摩根士丹利尚夺下上海世界贸易大厦、上海世界广场和北京富力双子座写字楼B座。到了2006年，大摩的钱几乎都花在了中心地段的酒店式公寓和高档商住两用住宅上。大摩在商业地产投资上“退而求其次”的策略显露无遗。
           虽然租金收入比不上优质的甲级写字楼，但在资产流动性好、核心地段不可复制性以及对持有物业的金融产品标准化包装并进行再融资等商业地产的主要特征上，酒店式公寓和高档商住两用住宅项目丝毫不逊于写字楼物业。正是基于这一点，麦晋桁的“物业长期持有”之说，成了2006年摩根士丹利在中国投资表现贴切的独白。