据《中国房地产报》  记者 张媛媛 北京报道

          习惯做“加减法”游戏的中国海外发展有限公司（中海外，0688.HK）这一次选择了“加法”。

          2006年12月22日，中海外发布公告称，深圳市中海投资管理有限公司以1.28亿元人民币的交易金额，将旗下的中海物业管理股权悉数出售给中海地产有限公司，中海物业管理成为中海集团的全资附属公司后，其业绩将综合在中海集团的账目内。

            两年前，中海地产曾向中国证监会提出A股上市申请，但一年之后，未能成行。如今股市火热，且经历一系列置换收购后，目前中海外已拥有了中海地产90%的股权。此次股权的天平再次加码中海地产，是否集团有意再次重启中海地产A股上市？

            中海发展（广州）有限公司董事朱荣斌表示：“作为集团的三级公司，目前尚没有听到集团总部有此意向。”而深圳地产分析人士半求认为，中海外将中海物业“收编”到中海地产旗下，与A股上市关联并不大，更多考虑是为了形成品牌合力，同时也迫使中海物业从服务其他地产项目转向专注于中海地产的物业项目。

“收编”物业管理项目

              此次关联交易的买卖双方分别为中海地产与中海投资，前者为中海外的间接全资附属公司，而中海投资与中海外同为国内最大的建筑集团——中国建筑工程总公司的直接全资附属公司。

中海物业管理作为交易的核心部分，隶属于中海投资，主要从事物业管理及投资控股，旗下资产主要包括5间附属公司及3间联属公司的投资。

           收编整合物业，看似只是一次普通的关联交易，事实上，在此之前早已埋下了诸多前奏。

           人事变动就是前兆之一。9月上旬左右，原中海地产深圳公司总经理助理、中山公司总经理樊杰，调任中海物业总经理，并兼管东莞项目。此前，樊一直从事地产口工作，并没有物业管理经验，此次调任，对于中海物业来说意味深长。

             据悉，此次交易金额主要由中海外集团通过内部资金拨付。据中海投资提供的第三方独立评估报告指出：1.28亿人民币的交易价相当于中海物业管理年度经审核溢利(人民币1959万元)的6.5倍。

              由于此前中海外集团将旗下的公司拆分细致，导致各公司名目众多。此次合拢业务，重拾“加法”与其业务扩张需要不无关联。

               近年来，中海外地产业务发展势头强劲。中期报表显示，中海外房地产销售金额达72.1亿港元，较上年同期增加140.3%，新增可建筑楼面面积约296万平方米，土地储备达到1,255万平方米，为未来发展提供了高品质的土地资源保证。

             中海外主席兼行政总裁孔庆平此前表示，中海外将会有策略地通过各种方式增加土地资源，并会维持每年新增土地储备不少于150万平方米，中海外在内地将维持全年销售面积120万平方米的目标。

            地产业务涉及到内地13个城市，并同时确立了港澳地区及长三角地区的部署，物业管理服务急需跟上。

            知情人士透露，由于分属不同的公司名下，作为国内第一家物业管理公司，中海物业此前的大多数业务都分散到其他公司的地产项目中。“一定程度上分流了中海地产的物业服务内容。”半求表示，“中海物业是中国最国际化的管理公司，品牌一体化后，物业就将实现与中海地产协同效益的最大化。”

              “通过这次收购可参与中国内地的物业管理业务，从而可为本身于中国内地的发展项目提供物业管理业务。”公司高层在谈到此次交易目的时认为，“董事相信此举可提升项目的价值包括售价。”

             国信证券地产分析师方焱表示：“把物业管理部分放进上市公司业务内有利于做大地产上市公司的市值，增强品牌效应，同时易于集团统筹管理，使房地产开发各个环节的资源优势得到进一步整合。”

              2005年12月，深圳招商房地产有限公司曾以15,228万元和1,692万元收购招商局物业管理有限公司的90%和10%的股权。

而与中海几乎在同一时间，万科刚刚将其属下物业管理公司的70多个“物业管理处”统一更名为“物业服务中心”，同时撤离最具标志意义的对外拓展项目——桃源村。

中海地产从未放弃A股上市路

           2002年8月中海地产股份有限公司在深圳注册成立。由于得到中海外集团注入其香港上市子公司中海外旗下部分国内主要城市的地产业务，因此中海外握有中海地产79％的控股权。此后的2005年12月，中海外以3.2亿元人民币完成了对中海地产11%的股权收购。彼时，21%股权当时分别由深圳市中海投资管理有限公司和另一家国内公司持有。

            2006年火爆的A股市场给了所有投资者一个惊喜。“新老划断”后，工商银行、北辰实业都做了“A+H”尝试。工商银行融资额甚至高达405．6亿元，如果按照当日市值计算，成为世界第三大银行。同时北辰实业和保利地产也收益颇丰。

             中海外再次做大中海地产是否将有意重启A股上市？

              中海地产在成立之时即进入为期一年上市辅导期。2004年8月，该公司向中国证监会提出A股上市申请，但一年后，最终决定放弃。“当时国内股市融资前景不甚乐观是最主要的原因。”方炎表示。

            此后，坊间甚至传出，中海外将更名为“中海地产”，放弃国内上市并曲线融入港股。由此可见，中海地产从未放弃A股的上市路。

             同时值得注意的是，就在中海发布公告收购中海物业前一天，中海外股票曾出现大手沽出的情况，成交量为28.4万股，成交价为9.170港元，涉资260.43万港元。当日股价上升0.219%，最高价曾攀升至9.260港元。

                虽然朱荣斌在接受采访时表示，对集团是否考虑重启A股上市并不知晓。但“中海此前一系列连环动作并不排除这种可能，更何况在A股如此火热的前提下”，业内人士说。