据《中国房地产报》记者 杨鹏 上海报道

          为了让上海房地局公布的《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况公示》（以下简称《公示》）的数据更直观，12月13日，本报与上海易居房地产研究院一起就此次公示的土地出让面积、分布及利用等方面情况进行初步的定量和定性分析，从中可以看到诸多趋势。

           首先，2006年度上海市土地出让面积大幅度缩减。根据《公示》，2006年上半年，上海市通过招拍挂及协议方式总共出让土地面积为765.71公顷，下半年通过四次挂牌方式出让的土地面积总共约650公顷，截至目前上海市2006年土地出让面积约为1415.56公顷，预计全年土地出让面积将在1500公顷，而往年上海土地出让面积都在3000公顷以上，2005年为3198.04公顷，2004年则高达3415.35公顷。今年上海市城镇土地出让总面积的缩减幅度将超过50%。

            对于这一现象，上海市房产经济学会副会长刘锦荣指出，“宏观调控要控制两头，需求要控制，供给也要控制，土地的供应必须控制，少出让一点无所谓。”

            在《公示》中，我们还发现城市中心区的土地供应尤其锐减。从2005年开始，黄浦、卢湾、静安三个区的土地供应量就接近于零。2004年8月前后，黄浦区土地出让曾经有过一次放量，总共出让了20幅地块共计66.93公顷土地，包括华润董家渡、华浙外滩、城投露香园等著名地块。此后两年中，黄浦区仅仅出让了2幅约1.74公顷土地。卢湾和静安两区在2004年分别出让了3幅和1幅地块，此后两年中土地出让完全为零。

            其他六个城市中心区的土地供应也在缩减。长宁区2004年出让了13幅共计36.80公顷土地，去年缩减至3幅约8.07公顷，今年上半年仅两幅，加上下半年挂牌出让一幅地块，今年共计出让24.44公顷。杨浦区2004年出让了20幅共计84.59公顷土地，去年缩减至11幅约37.58公顷，今年仅挂牌出让3幅地块，加上新江湾地块，共计出让20.5公顷。

           浦东新区的土地供应也是逐年递减。2004年浦东出让了75幅共计434.36公顷土地，去年缩减至45幅约284.82公顷，今年上半年仅出让14幅约94.61公顷土地，加上下半年挂牌出让15幅约107.25公顷土地，今年共计出让土地201.86公顷，比2004年缩减了一半以上。

             上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭说：“在土地出让方式方面，招拍挂逐渐成为主流，但土地出让过程中内部控制的现象依然存在。”

             三年来上海总共挂牌出让224幅约1262.17公顷土地，占三年全部出让总量的23%和16%。其中，2004年为29幅约159.55公顷，2005年为88幅约340.64公顷，2006年为107幅约761.98公顷，明显呈逐年翻倍上升的态势。

              三年来通过主要用于配套商品房的项目招标方式出让143幅约1592.18公顷土地，通过限定范围的邀请招标方式出让106幅约1132.18公顷土地，通过发布公告的公开招标方式出让180幅约2042.98公顷土地，此外，不能明确细分的招标出让共118幅约920.03公顷土地。

             此外，随着上海土地出让总量的减少，土地出让总价款和政府土地纯收益也逐年减少。2004年，上海市的土地总价款为439.48亿元，土地纯收益为120.21亿元；2005年分别为396.47亿元和87.63亿元，今年上半年这两个数字已经锐减为86.40亿元和15.92亿元。

             杨红旭指出，土地总价款和纯收益减少的原因，是因为2004年开展旧城改造以后，市中心的出让地块越来越少，政府土地收益也逐渐锐减。另外，2005年以后配套商品房数量猛增。由于政府对这部分土地出让有补贴，因此不可能从中获取很大利益。