据《中国房地产报》记者 吴颖 刘笑一  北京、上海报道

           面对新政后却出现房价飞涨的局面，12月上旬，南京市房管局、南京市工商局、南京市物价局三部门正式公布了《南京市房地产交易秩序专项整治工作方案》，其中对于房价的控制成为整治重点。

           国家统计局数据也显示，今年10月全国70个大中城市房价同比上涨5．4%。其中，南京房价同比上涨4.3%。

           最引人注目的莫过于该《方案》中规定，根据2003年南京市物价局开始执行的《南京市商品房作价办法》,普通商品住宅的利润按不超过基数的8%计算，同时，普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%。

           此次整治是由南京物价局负责房地产价格及相关收费的管理监督。“在此次专项整治过程中，对开发商更加强调的是成本的审核”，记者致电南京市物价局综合处陈处长时，他称，“价格制定标准为楼面地价与建安、财务和管理成本等再加上8%的合理利润。如果高于这个价格，政府部门在审批时就会对定价进行削减。但高档住宅商品房和非住宅商品房的利润仍由开发商根据市场供求自主确定。”

           此番，南京三部门首度宣布联手整治房地产交易秩序，该项工作将持续到2007年9月。其中价格主管部门将负责房地产价格及相关收费的管理监督；会同房管部门加强对房地产市场中各类违反价格法律法规行为的查处工作。

            与南京这个政策相对应的是，国家发改委副主任毕井泉12月10日在全国物价局长会议上表示，“房地产价格工作的重点是稳定廉租住房租金以及小户型政策性住房和限套型、限房价商品房的价格。”

            尽管国家发改委明确表示要解决“房价的矛盾”，但对于南京政府出台的此项政策，市场上争议颇多。

             对于南京市三部门出台地方性商品房“政府指导价”，北京师范大学管理学院董藩教授态度鲜明：“这明显是违反市场规律和法律规定的，对于市场竞争比较充分的商品是不应该进行政府限价的。宏观调控是必要的，但是一定要采取科学的方法。”

             记者同时就相关法律问题采访了北京市律师协会物权法委员会主任委员蔡耀忠律师，蔡耀忠律师表示：“南京市的此项规定与《价格法》相冲突，在法律上是不成立的。同时，假如地方政府借此对商品房价格进行行政干预的话，则会带来政府政策的随意性。”

              蔡耀忠律师进一步解释：“《价格法》中严格规定了政府定价、政府指导价、市场价三种价格方式，只有在政府定价的目录范围中，政府才能有定价的权利。但是，商品房并不在政府指导价格的目录中，政府是不能通过行政方法直接对商品房售价进行直接干预的。”

              记者通过南京市物价局了解到，价格主管部门将负责房地产价格及相关收费的管理监督；会同房管部门加强对房地产市场中各类违反价格法律法规行为的查处工作。此次整顿后，对不执行政府指导价、未经过价格主管部门审批、擅自制定普通住宅商品房价格的行为给予重点查处。

            根据南京市政府指导价中的相关规定，商品房作价办法的基准价格（元/平方米）＝成本＋利润＋税金。董藩指出：“其中成本的核算是重点。一个房地产公司自己核算成本已经很难了，地方政府如何有效地核算出每一个项目的成本，从而进行定价？”

            蔡耀忠对“政府指导价”是否能够执行也表示了怀疑：“商品房是生产者非常众多、竞争非常充分、环节非常复杂的特殊商品，要对此进行价格管制的话，一定要投入大量的行政力量，地方要建立一个完整、专业的行政系统，才能达到价格管制的目的。否则，此项法规就是形同虚设。”

           “限价的合理性有几个前提，必须是自然垄断或者带有公共性质的商品。政府指导价的适用范围，应该是经济适用房、廉租房等政策性保障住房，同时，操作层面的难度也会小一些。”蔡耀忠说。

           南京市房管局昨日公布的最新数据显示，前10个月全市商品房批准预售面积便达656.6万平方米；实现商品房合同销售面积829.8万平方米，金额387.3亿元，同比去年分别增长31.6％、27.5％。

           董藩强调：“要弄清楚政府应该做什么，不应该做什么。防止价格欺诈、价格隐瞒，规范二手房交易，这才是物价局才应该做到，并不能强硬地干预企业的经营活动。”