据《中国房地产报》 作者  包继丰/文

              10月27日，《中华工商时报》刊载了一篇评议房价和地价的署名文章，文章指出，今年1～9月份，北京新建普通商品房价格同比上涨了10.9%。几乎与上述消息发布同步，北京市国土资源局召开的媒体通气会透露，北京市住宅用途为主的土地成交单价从2005年每平方米2578元降至2006年的2272元，降幅为12%。该作者对上述资料进行分析后，推论出了两个结论：其一，“一个上涨，一个下降，出现了一个20%多的空间”；其二，“在假定其他成本不变的情况下，这20%的空间显然可以理解成房地产开发商的利润”。这位作者可能不是房地产的业内人士，不了解房价和地价的来龙去脉，因而做了个脱离实际的推论。事实是否是这样呢？

               首先，按我国现行的统计方法，1～9月的平均房价，是1～9月销售住房的总价除以总面积得出来的，1～9月的土地成交单价是1～9月土地成交的总价除以总面积得出来的。大家知道，住房建设需要较长的周期，房地产商在取得土地使用权后，要办理各项开工建设的手续，要经过规划、勘查设计和施工，一般要用一两年甚至更长时间才能建成投入销售。所以，今年1～9月份平均房价包含的土地成本，主要是2004年取得土地使用权的地价（还含少部分两年前和去年初的）。而今年1～9月份取得土地使用权的土地，将会包含在2007、2008年甚至2009年建成销售住房的成本中。也就是说，在同一时间段内的房价和地价是互不相关的，也不能相比。如果用两者的差额推算出一个“空间”，并理解为房地产商的利润，是站不住脚的。

其次，目前计算土地成交价变化对住房成本的影响一般分3个步骤，第一步确定土地成交价占住房成本的比重，假设为30%；第二步确定土地成交价的升降幅度，假设上升10%，则会对住房成本有上升3%的影响，而署名文章却直接使用了“10%”这一数字；第三步确定产生影响的时间，如果这个项目建设周期为一年半，则在一年半以后进行住房销售时才能体现其影响。

             今年11月20日，财政部、国土资源部和中国人民银行联合发出了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。通知指出，从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高1倍。有关人士在解释这个决定时指出，土地成本由拿地价格、折迁费用和政府税费3部分组成。其中土地有偿使用费属于土地出让金的一部分，它增加1倍对通过“招拍挂”形式出让的土地影响不大，对房价的影响也不大。

             以上分析告我们，如何计算地价对房价的影响是一个很复杂的问题，在业内一直存在着不同意见，可能需要继续研讨、统一认识，并逐步拿出一个比较可行的计算方法。因此，绝不能简单地、直接了当地用同一时间段内的房价和地价涨跌之差计算出一个“空间”，并理解为房地产商的利润。如果这个“理解”成立，在土地有偿出让费提高1倍之后，就可能“理解”为房价要较大幅度上涨或者房价不涨而造成房地产商要有较大幅度亏损。

            其实，如要弄清楚房地产商是否有高额利润，切实有效的办法是对其利润状况进行检查。据财政部11月公布的公告显示：被检查的39个房地产开发企业，会计报表反映的平均销售利润率为12.22%，而实际利润率高达26.79%，隐瞒利润超过一半。这个检查抓得好，既发现了这些房地产企业确实存在着高额利润，而且还发现了企业的瞒报行为。可见，通过检查认定的高额利润与通过房价和地价的“空间”推论出的高额利润相比，前者才是实实在在的并有说服力的。