据《中国房地产报》记者 王海春 张媛媛   上海、北京报道

            从重型机械，户外广告到房地产中介业务，凯雷投资的收购清单上这一次瞄上了别墅。在并购徐工案中精力被消磨殆尽的凯雷投资集团（Carlyle Group），转战别墅市场却做到了长袖善舞。

            近日，凯雷出资1.2亿美元（约9.5亿元人民币）将位于上海市闵行区总共110套的别墅纳入囊中。由于交易的另一方上海中房置业股份有限公司急于套现融资，凯雷此次的交易价格远低于市场平均价。市场分析人士认为，凯雷巨资收购别墅的目的应该是考虑用于出租，谋取长线收益。

             此笔交易也是凯雷在中国内地房地产市场的第一个收购项目。除了徐工并购一案，此前凯雷刚刚以2000万美元注资分时传媒。此外，坊间又传出注资顺驰不动产一年之后，凯雷有再续前缘，继续增资的可能。

            这样一来，凯雷在中国的投资战线似乎将被无限拉长。

周渝与黄盖的交易

             “凯雷的确收购了闵行一处别墅项目，但具体细节不方便透露。”凯雷上海代表处房地产基金执行助理顾凌在接受记者采访时表示。

              据悉，此次凯雷拿下的110套别墅，位于上海市闵行区的传统别野区，全部属于上海的中房森林别墅项目。据内部人士测算，凯雷所购每套别墅的均价在860万元人民币左右。

             “凯雷用最低的钱买了一个具有很大升值空间的项目。”戴德梁行投资部董事叶建成表示。该别墅目前地上销售均价为22000元/平方米，地下面积销售均价为6000元/平方米，总价在750万至950万元之间。

               据叶建成猜测，凯雷拿来作收租物业，收取稳定现金收入的可能性最大，也不排除日后转手。

                “闵行区的居住氛围已经形成，加之别墅的土地供应将越来越少，因此别墅具有一定的发展空间。”世联地产别墅市场分析师王新颖表示。

                 戴德梁行报告显示：2006年第三季度别墅市场入住率与上季度环比增长4.9个百分点，达到2000年来的历史最高，为92.0%。而上海第三季度浦西的别墅租金上涨了1.3%。7月出台的限制外籍人士购买住房的政策，使部分外籍潜在购买者由购转租，在一定程度上增加了市场的入住率。

                  由于与旗忠国际网球中心相距不远，受到“大师杯”网球赛的利好因素影响，该项目收购之后用以出租的回报率比较可观。

                 同时，中房森林别墅项目的投资商——上海中房置业股份有限公司急于融资套现也在一定层面上促成了此次交易。

中房森林别墅项目入市以来销售状况并不十分良好，1月开盘，截至10月仅成交42套。据中原地产别墅分析师汤栋介绍，目前中房置业拥有包括中房金谊河畔、中房森林别墅等在内的10个在建项目，此外还有包括中房滨江苑在内的7块土地储备，需要大量项目起动资金。

               “中房置业的资金紧张是其出让的重要原因。摊子摆得太大了，资金回笼速度远没有用钱速度快。而且年底银行贷款压力进一步加大是很自然的事。”汤栋表示，市场环境不佳使中房置业的很多项目没有实现资金回笼。

               如果说中房森林别墅销售缓慢还可以从长计议，那么中房置业最迫切的压力来自于12月一笔必须兑付的现金，因此中房置业一直在寻找产品的买家以缓解资金压力。而中房森林别墅此次的成交无疑是中房置业减轻资金压力的重要一步。

              仲量联行董事陈立民认为，别墅供应的减少使得别墅升值有着相当可观的空间，而企业需要资金回笼则给了海外基金价格谈判的空间，使得成交成为可能。

             “虽然用个人名义收购房产增加了交易成本，但与凯雷认可的预期收益相比，这是他们完全可以承受的。”个人投资理财网CEO洪曦表示，中房置业则得到宝贵的现金流，这是一个双赢的买卖。

布局内地投资

             值得一提的是，限外政策下，凯雷通过怎样的渠道操作如此大体量的别墅？叶建成表示，目前机构投资者在内地投资物业，存在两个渠道：通过股权合作收购内地地产公司或者注册自己的项目公司，以境内企业的身份购买。

             中原地产李文杰表示：“不排除凯雷采取在中国注册在岸公司、以境内企业的身份持有地产项目的做法。但从本质上来说，这种机构更像是一个项目中介。”

              近年来，摩根士丹利、美林等海外投行频频注资内地地产业。但其中却鲜有凯雷的身影。凯雷集团在2005年成立首只募集41亿美元的亚洲房地产投资基金。去年8月，凯雷联合软银向孙宏斌旗下的顺驰不动产注资4500万美元，其中凯雷出资1500万美元，占7.5％股权。但随后受宏观政策的影响，投资均转向技术、通信、保险等行业，对内地房地产持观望态度，也鲜有投资项目。

             “凯雷在上海已经看了好几年项目了，却没有一个成交。”但事实上，其间凯雷一直在私底下寻找投资项目，一位接近凯雷的知情人士表示：“听凯雷的朋友说，没有成交的基金经理们可能将面临离开凯雷的结局。”

              “与摩根等其他海外基金相比，凯雷出手其实已经晚了。”洪曦表示，凯雷之前看过许多项目，如果是一般的基金早就出手了，但凯雷的内部回报率要求比其他基金要高几个百分点，这使凯雷错过了许多投资机会。

              长线看好内地市场是投资根本，但最终促使凯雷掷下重金的却是近来资本市场上美元的持续走低。

            近来，华尔街的专家认为，美元明年加息的可能性非常小，美元贬值风险在加大。目前整个国际金融市场交易中约2000万亿美元的交易中有一半是通过美元来交易的。

             2006年7月，凯雷对外宣布筹集了一个总额达18亿美元，面向亚洲（日本除外）的投资资金，由此凯雷对亚洲的投资资金总额达到了48亿美元。11月21日，又出手2000万美元注资分时传媒。

“当货币资本走弱时，具有流动性的资本便偏向于投资固定资产。作为全球最大的私人投资基金，凯雷必须做出最适合的资产配比。鉴于此，凯雷在中国内地的布局还将继续持续。”洪曦表示。

（本报记者刘笑一对此文亦有贡献）