据《中国房地产报》 作者 曹军建 /文

 

           中英两国房价问题的根源十分相似。两国在过去20年都实施了房改，提高了住宅自有率，减少了廉租公房供应量，致使大部分的人都要通过市场解决住房问题。中国房价问题的核心是住宅有效供应（包括质和量）不足，英国则是供应总量不足。因此，英国的房价调控对中国有一定的借鉴作用。

           作为世界上首个完成工业化的国家，英国的房地产市场历史悠久。但近年在欧洲主要发达国家中，英国的房价调控效果却最差。首先表现在英国房价累计涨幅最大。自1971年到2001年，英国房价在扣除了通胀等因素后累计上涨了165%，而德国只上涨了3%，法国是43%，意大利56%。若不扣除通胀等因素，根据哈利法斯特房价指数，英国房价从1983年到2005年涨了436.6%。其次，英国房价出现了周期性大幅波动。根据哈利法斯特房价指数，1983到1989年英国房价涨了123.1%，1990到1995年跌了10.53%，1996年到2005年涨了268.8%。第三，过去几十年英国各地房价差距拉大。大伦敦房价涨幅最高，1983年到1995年间上涨了521.4%。苏格兰房价涨幅最低，同期涨了275.7%。
           但上世纪90 年代以前，英国房价上涨并未造成太大的社会问题。一战以后英国开始实施廉租公房政策，到二战后廉租房覆盖面大幅扩大。1951年，英国住宅自有率是29.6%，18.6%的家庭租住公房。30年后，1981年，住宅自有率达到了57.4%，公房租住率同期也上升到31.4%。
            不过80年代英国实施房改，即鼓励廉租公房租户优惠购买公房，提高了住宅自有率，但也导致了英国住房政策的改变，公房供应量大幅降低。从1981年到2000年，英国共出售了170万套公房。1991年，住宅自有率为66.0%，公房租住率降为24.6%。而到2004年，住宅自有率达70.4%, 公房租住率却减为19.3%。
             意外的是，廉租公房供应量大幅下滑并未刺激市场增加供应。1978年英国住宅竣工量为28.9万套，其中公房13.7万套，商品房15.2万套。2002年住宅竣工量降至18.3万套，公房大幅降到2.1万套，商品房只轻微上升到16.2万套，仅多了一万套。
              住宅供应结构的变化迫使绝大部分新的房屋需求者只能通过市场解决住房问题，这直接导致上世纪90年代后半期英国房价开始快速上升，低收入人群的住房问题日趋严重。与总供应量下降形成对照的是同期需求逆向上升。2000年到2006年英国每年新增住户为15万个左右。另外，每年有数万欧盟其他成员国家庭和10万个持工作签证的非欧盟国家的家庭进入到英国工作和定居。再加上大量的外国投资者购房，英国的住宅始终处于供不应求的状态。

            英国此轮房价快速上涨造成了诸多恶果。首先，部分国民陷入买不起房又没资格申请廉租公房的困境。在上世纪80年代末房价最高时，新住户中的46%买得起房。2002年这一比例降为37%。与此形成对应的是廉租公房申请者大排长龙。其次，财富进行了再分配。房价长期快速上涨致使财富从住宅市场之外，如首次购房者，转移到有房者手中。第三，人才流动受到影响。高房价地区技术工人出现不足。第四，住宅市场的波动影响了宏观经济稳定和经济增长。
             从2001年起，英国有识之士开始对房价持续大幅上升产生的社会问题和金融风险进行研究。2004年3月，英国政府完成住宅供应的“巴克研究”，提出英国房价问题的核心是住宅供应不足。该研究认为英国的住宅产业产能不足、不思创新，未能增加住宅竣工量，而英国现有的规划体系又不能满足住宅建设的用地需求。该报告建议英国应设法控制房价涨幅，并增加商品住宅和社会住宅（廉租房）供应，从根本上解决高房价问题。因此政府需制定相应政策并提供相应的激励措施，降低住宅建设成本，增加供应。报告认为，随着供应增加，人们长期以来形成的房价会大幅上涨的期望会得以改变，房价涨幅将趋缓。
            2005年12月，基于“巴克研究”的基础，英政府以增加供应为核心的新住房政策全面实施。英国将全面改革规划体系和基础设施建设，在增加市场供应的同时增加社会住宅和部分产权的住宅供应。从2007~2008财年起，政府将拨款每年增建1万套社会住宅。新住宅的开发将与经济增长和就业问题相联系。新的住宅供应将以社区建设为核心，抛弃单一的住宅小区，形成混合的有活力的“可持续发展社区”，充分考虑设计和维护、环境和节能、休闲和娱乐。同时，政府将出台政策措施支持住宅产业提高效率，增加产能。
             实际上，英国房价问题的形成还与国情和价值观有关。首先，英国北部山地特别是苏格兰高地自然条件恶劣，不适宜居住。其次，英国人对自然景色和乡村生活情有独钟，并进行了完善保护，这种价值观阻碍了社会对农地和未利用土地的开发。第三，英国人多不喜欢多层和高层住宅。因此，住宅问题的解决困囿于国情和价值观的转变。德国可以视为控制房价的典范，但通过将大量土地转变为住宅用地的方式来控制房价增长这种做法却不适应英国。虽然德国城镇和居民点占地面积为国土面积的27.53%,英国仅为5.94%（其中英格兰和威尔士是7.91%），但在维持目前环境水平的前提下，英国可开发土地已经不多。此外，部分地区要承受解决房价问题的环境代价。英国已在住房最紧缺的英格兰南部划定了四个住宅增长点，进行大规模住宅开发。还有，城市中心旧城改造中建设高标准的多层和高层住宅已获社会重视，如果更多人口入住多层住宅，便可在节约土地的前提下增加住宅供应。

（作者系英国牛津布鲁克斯大学房地产与建筑系博士导师）