21世纪不动产谈房论市之二

                    房地产市场的销售旺季“金九银十”已然过去，与往年相比今年的销售旺季表现较为平淡，尤其是进入10月以来京、沪两地受新盘价格的影响，两地二手房市场表现各异。

买卖市场：北京悠着，上海冷着

                    根据21世纪不动产监测数据显示：北京10月二手商品房买卖挂牌量出现下降，环比下降10.3%，同比仍增长8.9%；与北京市场不同，上海10月二手商品房买卖挂牌量仍呈现较大幅度的增长，挂牌量环比增长34.1%，同比增长14.6%。

另据21世纪不动产监测数据显示：北京10月二手商品房买卖挂牌均价为8403元/平方米，环比增长0.5%；上海10月二手商品房买卖挂牌均价为10694元/平方米，环比下降0.4%。

                     之所以两地形成鲜明的对比，21世纪不动产分析认为：近期北京市场新盘价格上涨给二手房市场卖方带来信心，对后市的看好使得卖方并不急于将房产出手，采取了守株待兔的策略。与此同时，受观望气氛压抑的买方需求开始逐渐释放，前期部分采取观望策略的买方开始进入市场寻价，造成目前需求增长高于房源供给的供需失衡。

                   这也从近期在北京工体举办的二手房房展会上得到验证。据21世纪不动产统计数字显示：房展会期间，客户登记售房和购房的比例为1：8，前期稍有缓和的供需矛盾又开始调头，支撑二手房的价格小幅上涨。但目前交易量的增长并未与需求的增长相匹配，是由于市场上房源短缺给买方挑选的余地较小，且部分房产价格的上涨正在超过买方对于二手房价格的心理预期，转而寻求进入新房市场。

                           21世纪不动产北京天鸿华信店童经理反映：“目前中关村地区优质房源稀缺，而需求量持续增长，造成这一地段的房价居高不下，但成交较困难，因此部分看中该地段的买方不得不选择购买中关村周边地区的新房。”

另外，因担心10月1日起开始执行新的计税标准，会使部分物业回报降低，部分业主“十一”前集中挂牌交易，导致进入10月后挂牌量的正常回落。

                         与此相反的上海市场，由于受新房市场价格回落的影响，二手房市场表现低迷，有业主表现出信心不足，开始将手中的物业挂牌出售，但挂牌价格并未大幅跳水，因此房价基本保持稳定，只是小幅回落。

                         21世纪不动产上海君澎加盟店刘店长认为：“上海房价总体是有所下调，但要分地段分别对待，尤其上海内环区域价格基本保持不变，已具有一定的政策承受能力。以长寿路音乐广场为例，2003年调控政策前后房价由18000元/平方米下降到13000元/平方米，而今年调控政策前后房价始终保持在16000元/平方米。”但目前价格并未达到买方的心理价格水平，因此买方继续采取观望的态度，形成交易量依然较小的状态。

租赁市场：北京晴转阴，上海晴转小雨

                   根据21世纪不动产监测数据显示：北京10月二手房租赁挂牌量亦出现下降，环比下降3%。上海10月份二手商品房租赁挂牌量环比增长14.6%。另据21世纪不动产监测数据显示：北京10月份二手商品房租赁挂牌价格环比下降5.6%，上海10月份二手商品房租赁挂牌价格环比下降6.9%。

                     21世纪不动产分析认为，10月京、沪两地租赁市场表现有所差异。北京市场9月供需两旺的租赁季节过后需求的减少使价格正常小幅回落。而上海市场进入10月以来，受买卖市场交易低迷，以及各种费用的压力影响，部分房源转入租赁市场，导致上海租赁市场房源供给量仍保持了较大幅度的增长，租赁价格的回落也略高于北京市场。

                      21世纪不动产上海一先行加盟店王店长反映：“上海中高端盘供应量增长较快，造成中高端租赁价格有所下降。以东方曼哈顿项目为例，年初面积为100平方米的住宅月租金可以达到9000～10000元，而目前的月租金下调到7000～8000元。”

买卖与租赁市场对比：北京猛租，上海抛售

                       根据21世纪不动产监测数据显示：两地租售比例变化不大，北京10月份二手商品房租售比例中，租赁的比例较9月上升了14个百分点，反映出买卖市场房源供应量的减少。而上海10月份二手商品房租售对比中，买卖的比例继续上升了近8个百分点，可以看出受价格下挫的影响，对后市未卜的忧虑正在业主中蔓延。

一二手市场观察：北京同进、上海踏步

                      根据北京市交易管理网的数据显示，10月住宅日均签约为412套，低于9月日均签约为494套，而今年9、10两个月住宅期房签约总共只有25980套。

                      与2005年10月日均签约482套，9月日均签约为554套，9、10两个月总共签约31601套相比，今年的“金九银十”交易量有了大幅下降，但价格依然保持小幅上涨。

                      11月1日，国家发改委和国家统计局联合发布第三季度中国房屋销售价格情况，其中北京市新建商品房价格同比上涨10.9%，这使得北京二手房市场价格上涨受到明显的支撑。

                      21世纪不动产分析认为：新盘供应量的减少以及住房需求的持续增长使得卖方对于后市较为看好，因此北京二手房市场价格仍将在一段时间内保持增长，同时也将巩固新盘价格的增长。

                      根据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，10月份上海住宅新房成交量为169.7万平方米（14892套），与9月份190.8万平方米（16769套）的成交量相比，下降了12.4%。

                         在国家发改委和国家统计局联合发布第三季度中国房屋销售价格情况中，上海市新建商品房价格同比下跌2.3%，与北京相反，上海市新房交易量、价格均出现回落，因此二手房市场受新房市场影响，观望氛围很难在近期内打破。

（本文由21世纪不动产公司提供）