据《中国房地产报》 张小梅 编译

                      纽约市一项长达35年的住宅优惠政策“421-a”，同时也是一项最为流行的税收优惠政策，曾极大刺激了纽约市住宅产业的发展，大大提高了纽约市的住宅供应量。但是随着目前纽约市房价高企，这个曾发挥效用的政策正面临变革。纽约市长日前计划将为更多住宅开发商提供一项在此基础上进行了更改的新计划，希望能在当前情况下鼓励开发商们去兴建低价住宅。由市政府任命的特别任务组已经进行了诸多调研工作，而新计划已经交由纽约市议会审批。目前因为房价高企，很多中产阶级在纽约一些地区的社区里几乎都找不到能负担得起的房子，社会对此关注度越来越高，因此相关政府部门希望这个计划能够在年底之前得到市议会的批准。议会则对法案相当重视，其中赞成通过的就有新闻发言人Christine C. Quinn。

提供低价住宅成必要条件

                     毫无疑问，原有的421-a政策将会面临诸多变革，这个政策曾是在纽约住宅市场陷入停滞状态时启动的，用于刺激开发商在纽约市的大部分地区兴建新住宅。纽约市421-a项目包括两个部分：421-a 减税项目和421-a可负担住宅项目。新建房屋的开发商无论选择哪一个项目，作为一般性优惠，全部以市场化价格出售的新建项目中，开发商都可得到部分减税优待。而如果开发商的项目中包含有20%的可负担住宅，项目将会得到一个额外的税收优惠，从20年到25年不等，取决于项目所处的地理位置。根据这个政策，如果房地产价格上涨，其开发的住宅可以享受不增加税收的优惠。而只有在纽约市的少数地区，如曼哈顿中央区以及布鲁克林地区，在此地区进行商业运作的开发商得到优惠的条件是，政府要求其提供低价住宅，无论是在此地区或者是在附近都可以。
                     而根据新的提议，在享受减税优惠的同时必须提供低价住宅的区域，将会扩大到包括下曼哈顿地区、部分Harlen地区、布鲁克林的Dumbo、Heights和皇后区。减税将会在其他方面也得以加强。对于那些市场化住宅，减税规模将会有一个严格限制，开发商能享受到的最大幅度的减税优惠——长达25年——仅仅会对那些在全市范围内开展的项目开放，而且在这些项目里必须要包括低价单元。目前情况下，任何一个亟待开发的地区里的开发商都有可能享受此优惠。
                    Shaun Donovan，纽约市住宅保护和发展部（HPD）的主任，他认为新计划将会促使更多的开发商来兴建可负担得起住宅，因为新计划的设计中包含有多种刺激措施，“但是同时，随着改革措施陆续生效，也会有更多的税交付给纽约市，而我们将会把增加的这部分税收用于可负担得起住宅的建设。”按照他的估计，纽约市因此每年增加的财政收入将会有上亿美元，按照一定比例，其中会有一部分直接用于建设上千所为低收入和中等收入家庭提供的住宅。

不同利益团体同献策

                   这项政府计划的目标是为了增加兴建低价住宅的刺激力度，但同时还被寄予了厚望，希望能通过它来促进开发商和低价住宅倡议者们之间的竞争。
                 纽约房地产商会的主席Steven Spinola，同时也是政府任命的任务组的一员，表示支持其中几项倡议，但是对某些条款则心存疑虑，他认为如果这些条款最终得以实现，会对未来的10年内纽约住宅建设造成危害。但是柏特社区发展中心（一个中立的研究机构，致力于研究421-a的实施效果）的主任Brad Lander，同时也是法案组的一员，则要求扩大那些规定为了得到减税优惠开发商必须建造低价住宅的区域，此前它们是著名的“排除区”。“只有排除区明显突破以前的规定，改革才有可能谈得上是充分的。这些排除区实际上仍将会提供广阔的减税空间，对于遍布于Harlem公园区等地的上百万美元的公寓，这里没有可负担性方面的需求，这里仍将会是一个昂贵的高档住宅集中的地区。”
                     一个会议组成员Bill de Blasio支持对原有的计划进行逐条检查，但是仍然认为政府的计划还不够深入，他表示，“让人难以置信的是，我们将会拿公众的钱，并去资助开发商开发住宅，实际上，这些钱可以通过其他方式来支持可负担得起住宅的建设。”

新政七十二变

                     纽约市长迈克尔·彭博（同时也是著名专业财经通讯社彭博集团的创始人），在宣誓就职时曾表态，到2013年之前将会兴建或提供16.5万个单元给中低收入家庭，他在今年２月任命了这个特别任务组来重新思考421-a项目，根据某些人估计，因为421-a项目的实施，市政府一年要损失３亿美元财政收入。很多住宅专家相信，现在的住宅市场的力量提供了一个机会来修正这个项目，并将重点放在急需的低价住宅的建设上。
                     政府官员认为目前的挑战是如何利用税收优惠措施来引导开发商兴建低价住宅，而同时又不会影响整个住宅市场的发展。“我们努力控制整个市场。”另外一个项目组成员表示，“但不是试图要给市场加上桎梏，需要很小心地控制其中的平衡。”
                     这个项目任务组——由市政府官员、开发商、住房倡议团体、银行家以及其他一些人组成——将会对原有的421-a大动手术。为了将项目扩大到排除区，计划最能引起争议的地方可能在于削弱了原有体系下的一个系统，在这个系统之下，通过将其得到的税收优惠出售给那些位于排除区的市场化的开发商，兴建低价住宅的开发商可以提升其项目的质量。
                    任务组总结认为，出售“可协商认证”来获得兴建低价住宅所需资金的系统效率低下，因为减税优惠有可能会值市场化开发商开价的５倍。该小组认为这种“认证”项目可以被“一个专门性的可负担住宅基金”所取代。“项目组相信，如果目前来自认证项目而用于可负担住宅建设的资金可以被取代，它就应该被取代。”但是他同时补充，如果这笔资金不能建立一个取代性的地位，项目组将会优先选择保留这些认证项目，因为必须要保证财政收入回流向可负担得起住宅。
                       同样在这个计划之下，任何市场化公寓会享有的税收福利的总额将会有一定限度，无论价值多少。当前，一栋价值200万美元的公寓可以得到附近价值100万美元的公寓所享受的减税的两倍。为了避免对豪宅的过分优惠，在得到10万美元评估优惠之后不应再增加优惠额，这等同于一所价值100万美元公寓能享受的优惠。

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421-a介绍：

                      包括两个部分：部分减税项目和可负担住宅项目。
                         部分减税项目：创立于1971年，目的是为了刺激在全纽约范围内兴建新住宅。如果房地产价格上涨，部分年限内开发商可以不必为新上涨的价格付税。
                          可负担住宅项目（可协商的认证）：通过税收优惠来对兴建可负担得起住宅的开发商提供私人资助，而这些优惠则可以出售给那些以市场价格出售房屋的开发商，因其项目位于排除区内无法享受此类优惠。通过这个项目，HPD授权在一定时期内每个可负担得起住宅单元可出售4到6个认证。可负担得起住宅的开发商然后可以将认证出售给以市场化水平出售住宅的开发商，这些开发商会寻求在曼哈顿排除区的税收优惠。每一个认证提供为期10年的税收优惠，总共可达1200平方英尺。产生认证的可负担得起住宅必须是在没有政府资助的情况下进行的（除了免税债券资助，低收入住宅税收信贷以及实际的不动产税返税）