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华发回应天价地质疑接近极限但物有所值
(2006-10-31 10:55:41)| 分类： 土地楼市 |
据《中国房地产报》 记者 王福民
广州报道
当华发以楼面价3510元/平方米、总价25.5亿元“蝉联”珠海新地王的那一刻开始，珠海本地对于华发“超过极限承受能力拿地”的质疑声就不绝于耳。
作为珠海房地产龙头企业的华发实业股份有限公司（600325.SH，以下简称“华发”），在此次拿地一役中，击败了凯德置地、和记黄埔、中海地产、中信华南、招商地产、雅居乐等境内外多家地产上市公司。
而此前珠海楼面地价的最高纪录3480元/平方米的“2005-3”地块同为华发创造。
华发股份董事总经理刘克接受本报专访时表示，“3510元/平方米的拿地价格是因为看好珠海未来几年房地产前景，看好这块地本身的土地价值，但确实已接近放弃的价位。”
10月18日，珠海市行政中心大楼举行的拍卖会上，被称为珠海“新地王”的南屏前山河南岸、华发新城西侧“珠国土储2005-13”地块经过激烈竞拍，最终由华发拍得。
该地块是珠海首次出让限户型地块，要求90平方米以下的户型建筑面积占建筑总面积的30%以上，总用地面积达35.4万平方米，容积率≤2.05，土地用途为商住。
由于华发新城前期的成功开发已使该区域成为熟地，加上“一河两岸”改造提速，市政配套不断完善的前景，该地块地理位置十分优越，所以也吸引了众多地产巨头。
在拍卖过程中，万科地产在1900元/平方米时退出，之后的叫价集中在和黄、雅居乐、凯德置地及华发之间展开。最终华发以3510元/平方米的最高价夺得该地块，总成交金额25.5亿元，再加上契税7000万元共26.2亿元的总价也创造了珠海商用土地成交总价的新高。
在记者发稿前一晚，珠海地产界几大发展商的高层聚会，探讨的主题就是“华发为什么会出如此高价拿地，他们拿地怎么做？”而凯德与和黄都拒绝对此发表意见。此前，这两家公司高层对该地块寄望甚高。
“关于价格算不算高，每家公司对市场的前瞻性及战略角度都有很大不同。”刘克告诉记者，最后一次举牌之前，刘克给华发股份董事长打了电话，董事会的答复是，“如果对手再举，我们就退出”。
令珠海业界难以理解的是，3510元/平方米的楼面价格，加上建安、营销成本等，均价8000元/平方米以上才能产生利润，而在该区域均价不过5500元/平方米左右。而紧邻该地块的华发新城三期包含每平方米1000多元装修才卖到7000元/平方米。
接受采访的珠海房地产业內人士认为，那些参与举牌竞地的大公司比如和黄与凯德、中海等是相对理性的，都经过认真核算的，而华发则似乎有些不计成本志在必得。
“从来没有志在必得的说法，我们是经过准确测算得出的目标价位。”刘克强调，花这么多的价钱拿地对华发来说，是一个大的决策，而不是草率行为。就拿地的平均成本来说，其他公司肯定没法和华发比。
对于外界推算的华发拿到该地块后与华发世纪城二期、三期等在配套设施及土地优势平均后的成本应该在2500元/平方米，刘克则表示，绝对低于2500元/平方米，任何一家发展商的土地储备都不能和我们比。
“在珠海，第一和第二的规模差距200%。”广州中地行董事长徐建平说，华发拥有政府背景及支持，具有一定的市场口碑及影响力。华发拥有本土规模、客户、人才及政府支持，类似于起家于中山的雅居乐，在拿地时候，一方面是资金，一方面是信心。到了一定价格，外地企业不敢拿，是因为市场把握度不如华发强。
据介绍，从2005年开始，珠海房价只有15%上涨幅度，而土地则平均有20%上升幅度。尽管看上去，利润空间受到短期的压制，但大量进入珠海市场的开发商似乎坚信最终市场将会纠正这一价格体系。
对于华发此次高价获地的质疑还包括“是否有足够的支付能力”。以26亿计算，地块竞得人需在合同签订生效之日起30日内以货币资金支付土地出让金2亿元，两月内付款至4亿，三月内付款至6亿，180日内须支付出让金总额的100%。
对此，刘克说：“我们刚刚从长沙拍地回来，如果我们资金紧张，怎么可能刚以25亿拿了这块又有钱去长沙拿地？由于当地政府临时改变规则由首付款价高者得临时改为总地价高者得，华发才在拍地现场当即决定退出。从长沙拿地情况来看，全国的滨江路段的房价都是普通市区房价的2.9倍。我们是准备了足够的现金去长沙拿地的。”
刘克透露，目前华发旗下的楼盘销售都非常顺畅，使资金能够在非常短的时间内回笼。
华发北京分公司的一位高层对于资金的质疑颇为“不屑”：“仅仅从华发股份第三季度报告已经非常清晰地显示账面现金逾15亿元，在北京的华发颐园项目的销售总收入约在10亿~13亿元，这还不包括北京的复兴园项目和为公司做出销售最大贡献的珠海本地的几个项目。”
关于未来的开发节奏，刘克告诉记者，“以前我们每年就只开10万平方米左右的楼盘，但今年，我们可能会做到100万平方米。”刘克说，关于这次26.2亿元拿的新地块的操作方向，“基本概念已经出来了。”
对于珠海房地产市场的远景，刘克的判断是，珠海市政府对于24小时通关已经做好了一切准备，澳门政府显然在担心24小时通关后影响到澳门的房价，因为在过去的一年中，澳门的房价上涨了60%，而珠海只有15%的涨幅。但是，来自于市场需求的强大力量会冲破这一阻力，最终24小时通关将对各方都有利，毕竟澳门对这一区域蓬勃发展的承载能力是有限的，很快人们会找不到珠海房价不继续上升的理由。
作为珠海房地产龙头企业的华发实业股份有限公司（600325.SH，以下简称“华发”），在此次拿地一役中，击败了凯德置地、和记黄埔、中海地产、中信华南、招商地产、雅居乐等境内外多家地产上市公司。
而此前珠海楼面地价的最高纪录3480元/平方米的“2005-3”地块同为华发创造。
华发股份董事总经理刘克接受本报专访时表示，“3510元/平方米的拿地价格是因为看好珠海未来几年房地产前景，看好这块地本身的土地价值，但确实已接近放弃的价位。”
10月18日，珠海市行政中心大楼举行的拍卖会上，被称为珠海“新地王”的南屏前山河南岸、华发新城西侧“珠国土储2005-13”地块经过激烈竞拍，最终由华发拍得。
该地块是珠海首次出让限户型地块，要求90平方米以下的户型建筑面积占建筑总面积的30%以上，总用地面积达35.4万平方米，容积率≤2.05，土地用途为商住。
由于华发新城前期的成功开发已使该区域成为熟地，加上“一河两岸”改造提速，市政配套不断完善的前景，该地块地理位置十分优越，所以也吸引了众多地产巨头。
在拍卖过程中，万科地产在1900元/平方米时退出，之后的叫价集中在和黄、雅居乐、凯德置地及华发之间展开。最终华发以3510元/平方米的最高价夺得该地块，总成交金额25.5亿元，再加上契税7000万元共26.2亿元的总价也创造了珠海商用土地成交总价的新高。
在记者发稿前一晚，珠海地产界几大发展商的高层聚会，探讨的主题就是“华发为什么会出如此高价拿地，他们拿地怎么做？”而凯德与和黄都拒绝对此发表意见。此前，这两家公司高层对该地块寄望甚高。
“关于价格算不算高，每家公司对市场的前瞻性及战略角度都有很大不同。”刘克告诉记者，最后一次举牌之前，刘克给华发股份董事长打了电话，董事会的答复是，“如果对手再举，我们就退出”。
令珠海业界难以理解的是，3510元/平方米的楼面价格，加上建安、营销成本等，均价8000元/平方米以上才能产生利润，而在该区域均价不过5500元/平方米左右。而紧邻该地块的华发新城三期包含每平方米1000多元装修才卖到7000元/平方米。
接受采访的珠海房地产业內人士认为，那些参与举牌竞地的大公司比如和黄与凯德、中海等是相对理性的，都经过认真核算的，而华发则似乎有些不计成本志在必得。
“从来没有志在必得的说法，我们是经过准确测算得出的目标价位。”刘克强调，花这么多的价钱拿地对华发来说，是一个大的决策，而不是草率行为。就拿地的平均成本来说，其他公司肯定没法和华发比。
对于外界推算的华发拿到该地块后与华发世纪城二期、三期等在配套设施及土地优势平均后的成本应该在2500元/平方米，刘克则表示，绝对低于2500元/平方米，任何一家发展商的土地储备都不能和我们比。
“在珠海，第一和第二的规模差距200%。”广州中地行董事长徐建平说，华发拥有政府背景及支持，具有一定的市场口碑及影响力。华发拥有本土规模、客户、人才及政府支持，类似于起家于中山的雅居乐，在拿地时候，一方面是资金，一方面是信心。到了一定价格，外地企业不敢拿，是因为市场把握度不如华发强。
据介绍，从2005年开始，珠海房价只有15%上涨幅度，而土地则平均有20%上升幅度。尽管看上去，利润空间受到短期的压制，但大量进入珠海市场的开发商似乎坚信最终市场将会纠正这一价格体系。
对于华发此次高价获地的质疑还包括“是否有足够的支付能力”。以26亿计算，地块竞得人需在合同签订生效之日起30日内以货币资金支付土地出让金2亿元，两月内付款至4亿，三月内付款至6亿，180日内须支付出让金总额的100%。
对此，刘克说：“我们刚刚从长沙拍地回来，如果我们资金紧张，怎么可能刚以25亿拿了这块又有钱去长沙拿地？由于当地政府临时改变规则由首付款价高者得临时改为总地价高者得，华发才在拍地现场当即决定退出。从长沙拿地情况来看，全国的滨江路段的房价都是普通市区房价的2.9倍。我们是准备了足够的现金去长沙拿地的。”
刘克透露，目前华发旗下的楼盘销售都非常顺畅，使资金能够在非常短的时间内回笼。
华发北京分公司的一位高层对于资金的质疑颇为“不屑”：“仅仅从华发股份第三季度报告已经非常清晰地显示账面现金逾15亿元，在北京的华发颐园项目的销售总收入约在10亿~13亿元，这还不包括北京的复兴园项目和为公司做出销售最大贡献的珠海本地的几个项目。”
关于未来的开发节奏，刘克告诉记者，“以前我们每年就只开10万平方米左右的楼盘，但今年，我们可能会做到100万平方米。”刘克说，关于这次26.2亿元拿的新地块的操作方向，“基本概念已经出来了。”
对于珠海房地产市场的远景，刘克的判断是，珠海市政府对于24小时通关已经做好了一切准备，澳门政府显然在担心24小时通关后影响到澳门的房价，因为在过去的一年中，澳门的房价上涨了60%，而珠海只有15%的涨幅。但是，来自于市场需求的强大力量会冲破这一阻力，最终24小时通关将对各方都有利，毕竟澳门对这一区域蓬勃发展的承载能力是有限的，很快人们会找不到珠海房价不继续上升的理由。
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