自今年年初启动以来，占地188平方公里的江阴市临港新城建设引起海内外关注，地产商也开始进驻其规划中的中央商务区，力求在未来新城中占得有利地位。居“长三角”地区城市群几何中心的江阴港，带动沿江城市重新回归水岸。

据《中国房地产报》 记者 王海燕 杨鹏江阴报道

            今年年初，作为无锡下的县级市江阴启动了188平方公里的江阴临港新城。市政府的指导思想是高起点打造临港新城产业、仓储物流、先进制造业、商务贸易的现代化港口新城。

            “以港兴城，港以城兴”，无锡市政府对江阴临港新城提出了这样的要求。目前为止，这已经是江阴市的第3个新城。

                  如此钟情临港新城，无锡自然有自己的考虑。江阴拥有35公里长的长江岸线，江阴港是无锡地区惟一的一类对外开放口岸、出海通道。显然，临港新城不仅是无锡下一步区域发展战略的载体，也是其实现沿江开发战略的重要一环。

           与大城市人口导入和城市功能区分而建新城不同的是，作为一个县级市，江阴市一年的工业产值居然达到2000多亿元。在这样强劲的经济驱动下，江阴市政府主动适应了这波发轫于内部的需求，在与优势港口的经济结合之后，从而有了临港新城这一跨越发展的城市战略。

           “与其他新城功能定位不同的是，江阴临港新城不是传统意义上的再造一个城市，而是以港口建设为龙头，配套相关的服务业，带动商务、商住，把188平方公里的土地进行整合。最大目的就是服务于港口和物流，其中导入产业只是支撑，其建设也是服务于港口的发展。”临港新城管委会国际商务中心主任路建忠对记者说。

地产商的嗅觉

        廖松福已经不大能够记得这是自己第几次在江阴拿地了。作为最早一批登陆江阴的台资企业，10余年来，廖松福的天福房地产建设有限公司在江阴投建了一系列多层住宅、高层住宅、商住小区乃至商务大楼项目。2006年6月，廖松福再次抢先出手，却是在江阴西郊临港新城的中央商务区区域拿下总面积57亩的3块商业用地，打算在这里建一条500米长的金融保险街。他连名字都想好了——西门町。台北的西门町最繁华、最有名，廖松福相信，这里虽然偏远，未来必将成为江阴的西门町。

               急于抢占先机的不仅仅是台湾天福，另一家扎根江阴颇久的老牌台湾制造业巨头华新丽华也在廖松福的东面和南面拿下350亩综合用地。

            与此同时，万科、华润、世茂、保利等外来巨头也都派出自己的开发大员，汇丰等投行也甘当中间机构穿针引线，领着香港等地的投资商，齐聚江阴临港新城中央商务区，试探这里的投资热度。显然，热度超乎许多人的判断。“如果不趁现在的机会赶快进入，再迟一些竞争将会十分激烈，就像现在江阴的制造业，政府已经开始招商选资。”廖松福坦白解释业界奋勇争先的动机。

            上述备受地产商关注的中央商务区位于港城中心地带，正北方向紧邻临港新城核心资源——6公里长的新港区码头岸线。作为临港新城的核心区域，这块中央商务区将来不仅是政府机构、涉外单位的所在地，而且集金融、保险、船代、商务、商住等服务性产业于一体，发展前景很诱人。

            各项建设正在紧锣密鼓地推进。政府自1月13日启动“500天行动计划”以来，6个月内引入项目13个，出让土地279.38亩，投资总额近2亿元。海关、海事、检验检疫、边防检查等港务机构先期入驻，网络通信、金融保险、建设监理等服务机构快速跟进，接下来法国雅高酒店、香港时代集团、台湾天福、华新丽华等商务商住项目鱼贯而入。其中网通大厦、银信广场等5个项目已于5月份开工建设。10月18日，又有国际会馆项目、常州广润商务楼、上海广昊住宅小区等3个项目正式签约，总投资超过3亿元。

           中央商务区总规划面积为3000亩，首期开发东区1535亩。“扣除已经出让的地块，减去道路、绿化等公建用地，我手上还有900亩商住用地，3家大开发商就吃掉了。”面对如此形势，路建忠显得信心十足。不过为了迅速聚拢人气，规避市场风险，政府并不希望价高者得，出让地价大致锁定在每亩70万~80万元之间。鉴于一期土地出让势头不错，二期西区1465亩土地也已着手规划设计。不过因为拆迁成本关系，后期出让地价可能会上调。

             2平方公里的中央商务区只是江阴临港新城4大产业区之一。作为中央商务区的支撑根基，北部新港区、周边新产业区、新生态区的建设也在快速推进。为了繁荣中央商务区。“临港新城要做大两篇文章，一是港口，二是产业。”在接受本报记者采访时，江阴临港新城管委会主任高佩如此阐述政府运营临港新城的总体思路。

             港口是临港新城的核心资源，首先是要做大港口吞吐量。3月初正式开港作业的苏南集装箱码头，4月份集装箱吞吐量仅1651标箱，但5月份集装箱吞吐量已达4206标箱。截至目前，江阴港集装箱吞吐量累计已达10万标箱，全年有望达到15万标箱，货物吞吐量有望达到6000万吨。江阴港明年的目标是30万标箱，8000万吨的吞吐量。2008年更要争取跻身于亿吨大港行列。

            其次是要做强制造业和物流业。临港新城锁定石油化学、汽车零部件、精密机械、新材料等6大产业，依托国外先进制造业和本地雄厚的民营经济力量，希望在充分利用港口资源的基础上寻求新的招商引资和经济发展增长点。

           上海圣博华康投资管理公司研究员滑战峰认为，根据长三角港口的自然条件，长江沿线的港口岸线要走“区港合一”式的开发建设，即以临港开发区为后盾，发展加工贸易、仓储、临港工业等。而洋山港、宁波港等深水岸线则以推进同世界主要船舶公司的大型货轮经营战略相一致的中转机制为主。

挖潜与博弈

              仿佛是在一夜之间猛醒，已经连续3年综合经济实力排名全国百强县第一的江阴，突然发现自己还有另外一手好牌。江阴城区一直在东部江阴要塞和江阴大桥附近盘桓拓展。西部沿江一带拥有得天独厚的港口资源，但是整个大无锡地区，包括常州沿岸良好的天然岸线一直没有好好规划。巨大的挖潜空间催生了临港新城。江阴市委市政府把临港新城作为江阴未来5年发展的重点和突破，并且派出原副市长高佩出马掌控大局。

               临港新城不仅是江阴的港口中心，而且是无锡惟一的入海通道，经锡澄运河可以直通太湖。大无锡地区一直没有好好开发过港口，蜗居内陆的无锡迫切需要自己的入海口。2006年8月28日，中共无锡第十一次党员代表大会明确提出，要把江阴临港新城作为无锡的副中心打造，并且提升临港新城使之与江阴市平级。无锡与江阴之间的博弈，间接提升了临港新城的地位和开发力度。

              此外，临港新城的推出也是经济形势发展的必然产物。“江阴前些年一直致力于发展工业，经济起来之后，必然带动包括港口、房地产等整个服务业的发展。”廖松福指出。作为一个县级市，江阴去年完成国内生产总值760亿元，人均GDP超过8000美元，比深圳、上海还要高。几十年来已经形成纺织、钢铁、造船、电子、石化、新材料六大支柱产业。随着近日瀚宇博晶在香港的成功上市，“江阴板块”拥有的上市公司数量已达19家，且多半是外向型出口企业，对港口建设及相关配套服务的要求日益提升。

                   临港新城的启动不仅顺应经济发展大势，而且是响应省政府沿江开发号召的实际举措，并且解决了大无锡地区出海难题，因而获得了无锡市委市政府乃至江苏省委省政府的大力支持。临港新城的整体规划，尤其是中央商务区的启动，正是江阴审时度势后掷出的一枚妙棋。

              然而，类似江阴这样依托港口资源规划的临港新城正不断涌现，已形成全国性开发热潮。江阴临港新城上下游更是聚集了太仓、常熟、张家港、镇江新区以及扬州、南通、连云港等一系列港口城市。高佩认为江阴临港新城有3个“不同”：力度不同、规划不同、定位不同。江阴临港新城有无锡和江阴两级市委市政府撑腰，管委会拥有国家级开发区的经济审批权，投资总额3000万美元以下的项目由管委会直接审批。周边拥有令人艳羡的临江优势产业和发达的企业集群。另外，还可以在前人经验教训的基础上规划定位，深挖腹地资源，积累后发优势。

             尽管如此，如何在激烈的竞争博弈中脱颖而出，形成自己的优势和特色，仍是一大挑战。

              路建忠认为，目前长三角很多海港城市在依托港口造新城。但是，每个城市的自然资源都不一样，因此，一定要对城市功能定位准确，不能一味求大、求全，要充分利用自身资源优势。

           城市估价集团总经理刘跃岷表示，在滨海新城的开发中，深圳模式以及上海模式的投资拉动发展是比较成功的，但是，全国其他城市的开发并不是都能成功，需要更多的产业支撑和配合。而在苏南的城市，政府的开发也会越来越谨慎，不会像发展初期那样给企业让利。

           江阴市政府则制定了一系列优惠政策措施，鼓励各类资本向本服务业转移，准入条件是“非禁即入”，对企业注册资本等其他要求也一律放宽限制。并且对投资超过3000万美元的项目，土地出让、地方性收费实行一事一议，力求为各类资本进入营造最宽松的政策环境，由此可以看出市政府对临港新城的开发决心。

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