据《中国房地产报》 作者  林彬  报道

            《北京市住房建设规划（2006～2010）》（公示稿）中提到了一个 “大融合、小分散”的空间分布模式，旨在通过鼓励和引导各种类型、各个层次、各类群体住房的相对混合布局，达到避免社会排斥与隔离、促进和谐社区建设的目标。

              当今世界分区居住无疑是主流模式，但泾渭分明的贫富分居很容易形成社会对立。所以，很多国家都在积极探索贫富混居(MixiteSociale)的可行性，然而，更多属于试验或探索的性质。法国皮埃尔神甫基金会在2006年度报告中指出法国“贫富混居机制出现严重的故障”。法国在2000年出台的《团结互助及城市更新法》中规定“凡拥有3500户居民以上的市镇必须建造20%的社会福利房”。这条法律涉及全国720座市镇，国家也出台了相应的配套措施和专项资金，然而，截至去年年底，在这些市镇中只有三分之一完成了上述目标的不足50%，另外几百座市镇什么也没做。在法国这样一个福利保障体系非常健全的国家都很难实现的理想，会在北京的明天成为现实吗？现在看来，北京的贫富混居理想至少会受到以下三个方面的挑战。

挑战一：

政府是否愿意出让土地利益

             从城市规划角度，要实现贫富混居的可能路径是在相同区域同时批建高档住宅、普通商品房、经济适用房和廉租房。但是，政府在出让高档住宅、普通商品房用地时可以获得高额土地收益，而经济适用房和廉租房的土地收益较少甚至没有。要做到贫富混居，意味着政府要损失一大块土地利益，这对政府是一个严重挑战。

              地方政府对于土地利益的依赖一方面有监控不力之过，然而最根本的原因却源于财政体制。土地出让金的规范具有复杂的社会经济背景，不会仅为满足房地产调控的需要，还取决于我国财政体制的改革进程。

              即便政府出于民众利益的考虑愿意出让部分土地利益，政府在实现贫富混居目标中惟一有效的手段是在城市规划中明确以不同“用地性质”标定地块出售。“国六条”关于“90平方米”、“70%”的规定出台后，很多人就在猜测贫富混居具备了美好的前景。然而，就在近日，北京市国土资源局的《关于贯彻落实房地产调控政策工作情况汇报》中称，北京市执行上述用地指标有一定难度：“目前北京五环路以内已很难找到适合中低价位、中小套型普通商品房(含经济适用房)和廉租房用地。同时，在此范围的房价均相当高，也很难确定中低价位的标准。即使推出低于同区域15%房价的中低价位、中小型普通商品房，其价位也很难得到社会认同及达到群众预期的心理期望。”

挑战二：

开发商是否愿意为穷人盖房

              针对目标客户的需求提供差异化产品是市场经济下企业经营的一种有效策略。土地是开发商最宝贵的资源，城市中的优良地段地价很贵，要求开发商在这些地段建设经济适用房是不现实的。

现在的富人区很多是被开发商创造出来的。开发商凭借灵敏的商业嗅觉和雄厚的资本实力，对老城区进行成片拆迁开发，从中赚取高额利润。政府也积极鼓励开发商，一方面城市焕然一新，可以获得体面的政绩，同时也可以从地价中获得收益。而穷人由于无法支付天文数字般的房款，不得不被迁移到市郊的安居小区中。

              只要贫富差距存在，消费差距就存在，对于开发商来说，一个小区最初定价时，就已经确立了它针对的消费群体。要强行改变这个商业模式，是很难实现的。“穷人区”还是“富人区”与开发商的设计初衷关系不大，即使开发商曾经揣着世界大同的社会理想，时间也会让界限分明。就算真的在某个区域达成贫富混居，当一个社区将要衰败逐渐失去活力的时候，富人们大有余力购置新房搬去新区，穷人们只能留下。

挑战三：

居住者是否接纳贫富相邻而居

             文革期间，清华大学也无意中做过类似的混居“试验”。清华的教职工宿舍楼本来是分为教授楼和工人楼的，但工宣队责令必须打散这种居住方式，教授和工人都要住到同一栋楼里去。结果教授和工人过得都很不舒心，两个邻居彼此都很不理解对方的生活方式。

             与穷人相邻而居，估计很多富人首先就不愿意。他们很担心，如果隔壁穷人家的小孩在自己的奔驰车上划一道痕迹，他该怎么办？拉着这个小孩的家长一起去4S店掏腰包还是埋怨自己不该把车停在车库外面？大部分穷人一样不会乐意与富人相邻。混居对平民的最大损害，在于提高了平民的生活成本。富人的较高支付能力会提高区域的生活成本，生活成本的约束，是促使平民和富人分区而居的根本原因。

               从分配公共资源的角度看，分区而居也是有利的。平民聚居的地段，政府可以大建地铁、公交等公用设施。富人集中的地方，则不需要这些设施，政府可借此将更多的公共资源分配给平民。

消除贫富差距是实现混居理想的惟一方法

                仔细研究本次的规划可以看出，政府对于如何实现贫富混居的目标并没有一个清晰的认识，一方面在空间布局上提出了实现“贫富混居”的美好理想，然而在居住区建设配套标准方面，又旗帜鲜明地提出要针对不同的居住人群进行配套。例如，经济适用住房和廉租住房，要建在城市交通便利、公共服务设施配套完善的地区，以满足这些居民以公共交通为出行方式的需求。换句话说，廉租房和经济适用房周边要多修公交车站，而商品房集中的地方，政府就不会操这个心了，只要把道路修好就可以了。

                贫富混居实在是一个非常有吸引力的理想，但它不是规划就可以实现的，实现这个理想的惟一办法就是消除贫富差距。乌托邦式地企图实现社会大同的发展方式，古今中外不断有人上演，但结果往往令人失望。在市场经济时代就应该按照市场经济规律办事，否则很可能事与愿违。

（作者为北京正略钧策企业管理咨询公司房地产咨询中心总监）