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美房地产降温 催生网络驱动型商业

(2006-09-27 15:45:01)
分类: 潮流行为

美房地产降温 <wbr>催生网络驱动型商业

 

 

 

据《中国房地产报》  张小梅 编译

 

         以网络为基础的不动产中介公司,如ZipRealtyRedfin,还有不动产信息和服务供应商,如ZillowInman,认为它们不仅能从美国房地产市场的下滑态势中存活,而且还能从中获益。此时,全美国经纪人联合会宣布从20057月以来,一年里美国存量房屋的销售量下降了11.2%。或许美国房地产业还有一些玫瑰色彩,也许来自网络?

 

新型网络中介

 

       WEB2.0网站如雨后春笋一样疯长出来。”Borrell Associates研究公司的分析师Peter Conti说,“6个月前,网络房地产公司还不多。”

          Redfin公司,业务覆盖了西雅图和旧金山湾地区,希望能够利用卖家观念的转变,从其低价不动产经纪模式中获益。在3月份才创立的这家公司,对其收取的经纪人费用进行了调整,大概只从买家手中收取原来费用的2/3(大概是房屋总价的2%),而卖家一律只收2000美元费用。

          尽管没提供类似于Redfin的折扣,ZipRealty仍是最早挑战不动产传统商业模式的先驱之一,它创立于1999年。事实上,它通过运用模拟真实生活场景的网络模式来吸引买家,而且为顾客提供比传统购买模式里中介代理佣金低20%的折扣,大概是销售总价的3%。ZipRealty的盈利之路非常艰难,但是现在情况开始有所改观。公司在7月底的公告中公布一季度的净损失是20万美元,但相比一年前同期的90万美元要少得多。

           而为房屋买家提供信息服务的网站也是一种很有前途的商业形式。据Media Metrix的数据,位于西雅图的Zillow网站为美国近7000万家庭提供免费的房屋评估,现在在美国最受欢迎的房地产网站中排名第11位,这是它仅仅创立6个月的成绩。从风险投资机构中获得5700万美元投资的Zillow,目前还没有在房屋销售环节开展业务,但是对于它的下一步动作,已经有房地产代理机构开始担心。

风险投资者当然嗅到了这个机会。据道琼斯风险投资指数的数据,网络房地产公司在过去两年里获得了超过2亿美元的风险投资。因风险投资者通过收购或者IPOs的方式来投机,公开的房地产科技公司还很少。

           正如Zillow 的首席财政官Spencer Rascoff所言,“旅游市场有价值300亿美元的公共公司可供你投资,而只有价值20亿美元的网络房地产公司可供挑选。”投资者的选择也就是LoopNet,在线不动产经纪公司ZipRealty,不动产电子商务先驱 HouseValues,美国大门户网站Move.com,英国大门户网站Rightmove,澳大利亚大门户网站realestate.com.au,以及控股公司Cendant

 

新星的充足准备vs保护跑马场

 

         传统房地产零售商和在线新星们之间的紧张关系清晰可见,但房地产实践需要这两者之间进行互相合作。在美国,77%的房屋买家在线搜索房子,而当地可能会有几百甚至是几千家的房地产网站。现在就认定以网络为基础的市场参与者对传统中介机构构成了严重威胁,显然还为时过早——自主销售的房子只占到美国待售房屋总量的13%而已。因此,超过80%的美国待售房屋还是需要各种中介机构来代理。

         随着对即将到来的房地产市场萧条的紧张情绪日益蔓延,过去6个月,网络房地产公司的股价已开始下滑。但是以内容供应为主的公司,比如ZillowGoogle,地图和市场信息是其服务的重要内容,并不认为公司正在遭遇业务下滑的寒流,因为这种公司的收入不是来自交易佣金,而是广告。在一个竞争更加激烈的市场,或者房屋供过于求的市场,卖家和中介代理机构将会被迫投放更多的广告好把房子卖出去。

          网络不动产经纪会瞄准每个人都想得到更多信息的心理要点,并从中获利。ZipRealty除了提供基本的待售房屋名单列表,现在还开始提供房子销售的历史记录、产品降价促销信息以及当地的学校和社区数据。它还邀请顾客来评论自己已访问过的房子。大部分其他的在线房地产公司,以及一些由当地不动产代理机构运作的网站,都在加紧提供同类的信息服务。

          此前,美国网络房地产新贵们还不能得到全国的MLSMultiple Listing Service)名单。诸如RedfinPropSmart,还有PropertyShark等新星们只能围绕信息地图开展工作,诸如公共记录、社区信息、零售信息等等,在一个互动式的在线地图上建立信息服务综合体。但就在最近几天,美国司法部在针对全美经纪人联合会的反托拉斯案中获得了胜利,这种情况会迅速得以改变。

           但是得到NAR(全美经纪人联合会)保护的网站并不准备坐以待毙,新进入游戏的角色们没经过任何血腥战斗就毫不费力地挤占了自己稳固的江山,谁会那么傻?Move.com,作为最受欢迎的不动产网站,曾拥有获得全国MLS名单的排他特权。“不动产中介不介入交易是不可能的。”Move.comCEO Mike Long认为,“住宅不是货物;不能剥离税收记录和最近的销售情况来理解市场。”

 

广告争夺战

 

          网络是如何影响传统的不动产代理方式还有待观察,但毫无疑问,长久以来都由报纸独占的不动产广告,现在开始转向与网络眉来眼去。

          Borrell预测,不动产广告总量在接下来的十年里会呈现出下降态势,到2010年将会从2005年的117亿美元减至96亿美元。但Mr. Conti认为,这是因为随着广告投向网络,它将更有针对性,传播效果更好。就是说,相当多的公司会注意到转移的趋势——他们中的61%至今还没在网上投放过任何广告。随着这种趋势逐渐扩大化,Borrell预测,在线广告收入到2010年会翻一番,达到31亿美元,而现在只有17亿美元;与此相对的是,报纸的广告投放额会从现在的47亿美元下降到29亿美元。

          目前的网站广告中很大一部分投入到了大型的门户网站,如MSNAOLYahoo。但是这些公司依然只是从事发展数字站点,大部分到目前为止还只是使用合作伙伴提供的房屋名单列表。

           8月时,AOL发布了一个“重要数据分解检查”计划,根据不同辛迪加内容提供机构在房地产链条过程中所起的不同作用,将访问者分频道链入到不同的合作内容中(来自Move.com以及其他网站),诸如首次置业的房屋买家,出租房子的,或者是分时度假房产的所有者,都会被分门别类地接入到相关页面。Yahoo最近也刚宣布了它的一项“分解计划”,网站的访问者将能存储搜索结果,寻找当地的信息,而且能通过Yahoo的回答系统利用其他人的建议。

           但是所有人关注的焦点还是Google。即使是它已经彻底融入到了在线房地产生态系统中,依然还没专门提供房地产服务。通过Google的搜索引擎来搜索“旧金山住宅”,将会从Google公司的在线数据库中调出用户提供的名单,数据库是以Google为基础的,通过Truckload以及注册系统,与Google的当地商业中心联系,中介机构同样可以购买搜索关键词。此外,很多不动产网站使用Google的地图作为他们提供服务的一部分(Zillow使用的是微软的竞争地图技术,这项技术运用低空飞机拍回来的照片,为使用者提供一种空中俯瞰街道的视野)。

 

未知的明天

 

          美国房地产市场下滑的实际情况也许会比网络不动产经纪人预期的更惨,但是网络的发展确有可能改变房屋购买和销售的方式,并将从美国价值2兆美元的住宅市场中分得一杯羹,虽然目前网络的美梦还未成真。

          过去十年中,网络已经改变了音乐、零售、广告还有软件工业,但是美国不动产销售的经典模式——“经纪人-买家-卖家”三头齐动,依然处于核心位置。买家可以在线看待售房屋的照片,但是一般仍雇佣经纪人来为其展示待售房屋,而卖家雇佣经纪人通过MLS来展示房屋。经纪人通常收取房屋总价的6%作为佣金提成,并将其与买家雇佣的机构平分。

            但是房地产市场下滑的紧迫状况最终也许可以改变这些情况。“卖家从来没有真正搬到网络上,”加利弗尼亚的一个房地产新闻服务机构Inman News.的创立者和发行商Brad Inman说。“但是现在,既然他们处于不利地位,他们将会利用以前从没有尝试过的形式,比如网络。”

           “多年前我就预测一种神奇的商业模式将会改变房地产业,但是现在还没有完全实现。”出版商Brad Inman作为记者、论坛组织者和企业家,在房地产行业中摸爬滚打了20多年。不过现实是经过这么多年才有房地产网络公司的兴旺迹象,主要原因是“消费者对于一笔交易额如此大的买卖当然会谨慎小心,因为没有一个专家是站在消费者这边的,这样做非常正常,而且正确。”

             但是,房地产市场是传统中介代理机构和网络不动产公司都无法控制的。“住宅市场的降温可能会挑战在线网站,因为他们靠消费者的需求驱动广告。”Sterling市场咨询公司的创立者Greg Sterling说,他预测很多新创立的网站都会倒下——除了拥有最大流量和高反馈率的网站,诸如Move.comZillowZipRealty以及AOL房地产频道,可能会从这股颓势中获得生存的机会。

 

 

 

 

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