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22%,美国新房出售比前一年同期跌幅

(2006-09-26 15:36:30)
分类: 金融实务

22%,美国新房出售比前一年同期跌幅

 

据《中国房地产报》  邱晨曦 编译

 

            美国官方上个星期公布的最新数字显示,美国房地产市场已走出了5年的繁荣期。20067月份,新房出售比前一年同期下跌了22%,且价格也偏低。人们的担心因此进一步增加,美联储此前预测的美国房地产市场降温是否将演变成市场的全面崩溃?摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇预测,房地产市场降温将使美国明年的国内生产总值减少2个百分点,使美国经济接近衰退的边缘。他认为,由于美国目前的财政和贸易不平衡较5年前更大,这个后果将比几年前网络泡沫破裂更具毁灭性。他还警告,美国房地产泡沫对美国主要贸易伙伴及日益密切的全球经济同样构成了严重危险。

            现在,房地产商们也纷纷承认:美国房地产市场正逐步趋向买方市场。一位豪华住宅的制造商称,由于销售不景气,企业今年全年的收入将低于预期水平。该企业在报告中指出,合同的高毁约率导致大量房屋积压,企业不得不给予购房者折扣价;此外,他们还要考虑如何将那些毁约的房子卖掉。有些房地产商和经济学家认为,房产价格的下跌会逐渐趋缓,不久就会停止。但他们很可能过于乐观而犯下大错。这次跌价仅仅是个开始,不久将会愈演愈烈。

           在过去的5年中,美国房价一路飙升50%的最主要原因是2001年以后,美联储为了刺激新经济泡沫破裂后的美国经济,采取了过度宽松的货币政策。名义利率下降至1%,而通货膨胀率在2%左右徘徊,实际利率就是负值。低利率和过度宽松的贷款条件导致房屋结构设计过于豪华——涌现出大量新式厨房和新式浴室。此外,由于房价不断上涨,房产净值也随之上升,大大超过了房屋租赁的租金值。

第二个原因是贷款使银行等创造出的层出不穷的新融资模式。越来越多的贷款人选择可变利率按揭贷款和ARMS。许多人只需要负担5年或者10年的利息。现在还有一种创新产品:负摊还按揭(Negative Amortization Mortgage),也称自选方案按揭(Option ARM)。贷款者在借款35年内支付的利息低于平均水平,因而吸引了许多贷款者。

           此外,个人按揭保险扩张也导致消费者首次购房的机会增加。他们的参与使得一手房的价格不断攀升,这些资产的所有者意识到他们的资产大幅度增值,净资产的价值也因此大幅抬升,因而开始购买更昂贵的住房。于是,数以万计的消费者购买了住宅和公寓,期望以少的投资获得大量的收入。私人别墅越来越普及,伴随而来的近几年的盈利也相当可观。大多数房地产价格的波动发生在太平洋和大西洋沿岸,以及气候比较温暖的地区。中西部地区和德克萨斯州的房地产价格变化并不显著。而加利弗尼亚州南部和南佛罗里达州的房地产价格却翻了一番。

          20048月起,美联储一改过去宽松的货币政策,开始缓慢而稳健地提高利率。一些可调整利率抵押贷款的利息率比3年前高出一倍。6个月前,住宅合同毁约开始在印第安那州、俄亥俄州和其他几个失业较严重的地区出现。

            一些沉不住气的售楼商开始拍卖他们的房产,价格向下浮动了20%30%。此外,售楼商们开始主动承担包括营销成本在内的一些销售成本,通常占房屋售价的10%左右——这个比例相当于通常房地产委员会规定的两倍。政府监管部门可能会要求银行将那些已列入毁约名单的房产尽快出售,而价格将下降20%30%,甚至更多。此外,那些在佛罗里达州、亚利桑那州、拉斯维加斯和南加利弗尼亚购买了房产的投资者看到房屋迅速贬值的情况,不久也会将其投放市场——售价通常会明显低于先前的买价。

           在全美范围内,待售房产的数量大大高于20世纪90年代早期数倍——相当于当时半年的销量。房屋滞销的部分原因还因为供求双方正陷入僵局:购房者等待价格进一步下跌,而销售商却不愿降低房价,一心等待愿意出价的买主。目前,他们手中房产的实际价值远远低于报价。在今后的几个月中,由于手中积压大量房产而导致成本上升,以及主要房地产商将通过降价来缓解新建房和积压房的库存压力等原因,销售商将不得不主动降低报价。此外,在房市平稳之前,房地产商都不愿意新开启任何施工项目。而市场早已作出反应:到去年年底,房地产股票的价格已经下跌了30%50%。在新增住宅价格大幅度下跌和抵押贷款规模萎缩两大力量的联合带动下,住房消费将不断下降,失业率因此而上升,合同毁约和价格下跌会愈演愈烈。

          此轮由于住宅价格下跌导致的房产价值下跌,可以与2000~2002年股票价格下跌导致的结果相提并论。在那三年中,由于泡沫破裂,美国股票价格下跌40%,经济增长率下降也导致公司利润水平下降。物业平均价格下跌幅度更大,特别是在那些物业市场火热的地区,情况尤其严重。在纽约地区,房产价格和股票价格双下跌给当地造成的影响更大。
 
 
 

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