——专访齐鲁置业有限公司董事长马莹

据《中国房地产报》  记者 方帅 济南报道

           在章丘，凡有购房经历的人大多看过齐鲁·涧桥项目，以均价2800元/平方米被誉为当地最贵的房子。开发商是来自济南的齐鲁置业。从2004年拿地到现在，董事长马莹一直关注着章丘的房地产市场变化。

中国房地产报：2004年年底，您以1.9亿元拿下章丘470亩土地，当时出于何种考虑去“章丘”拿地？在您看来，章丘具有怎样的投资优势？

马莹：这块地位于章丘新城中心，紧贴济南东部产业带，距济南市区仅45公里。章丘政府南迁，住宅规划都在政府楼的北边，基本跟我的项目连起来了。下一步章丘的发展是扩大旅游景点，在水上做文章，建设成济南的旅游城市。现在已经在南边建了一个世界公园、韩国城、植物园。济南市政府一直在考虑，怎样才能留住到山东来的人，因为每年来济南的人非常多，但是最多不会停留两天，大明湖、趵突泉都很小，半天就看完了，游客在济南留不住脚，城市就不会有收益。因为章丘离济南最近，又有景色，所以政府希望向章丘发展。

           章丘的这块地符合我们的选地标准：第一是拿地规模，20万平方米以上的地块；第二因为我们在市区想做一个大盘，济南的发展是南控、东进、西拓、北跨，南边是不让开发的水源保护地，北边是黄河。在济南还有一种说法是住东不住西，这是购房人群的心理状态。济南的城区也要往东迁，所以城区会直接辐射到章丘，将来省政府、市政府都要东迁到开发区内，到市区、到章丘基本是同等的距离；再有，它天然的旅游资源、教育资源十分丰富，也是济南的骄傲。

中国房地产报：现在的章丘房地产市场处于怎样的阶段？什么样的产品更适合章丘的市场？

马莹：拿地的时候，章丘的房地产市场可以说刚起步，还没有超过2000元/平方米的房子，所以当时我们没有想能很快有收益。前年年底拿的地，现在还没有大规模开发，因为我觉得还不是最佳时机，随着市场的成熟，随着建筑、生活品质的提升，明年将进入销售的高潮。随着章丘市政府的南迁，济南市政府的东迁，我打算三四年内把市场全部打开。

           从下一步的规划来说，章丘应该从旅游城市的定位来做文章。另外，章丘新区从老城搬出来，地比较多，规划起来比较方便。我们经过调查发现，TOWNHOUSE需求比较大，另外还有小高层。以前章丘对小高层接受起来有难度，现在已经有所转变了。在其他投资方面，酒店、休闲、娱乐等投资机会比较大，因为当地比较缺乏。

中国房地产报：根据贵公司的楼盘销售情况，到章丘置业的消费者是哪些人群？他们的购买力怎么样？

马莹：60%以上的购房者是做生意的，小矿主都很有钱，房子再贵都不要紧。高端客户的经济实力还是很强的，很多客户都是一次性付款。

          今年我们的销售对象是以章丘为主，因为今年济南的商圈还没有完全形成，政府还没有迁过去，另外一期主要是对市场的一种试探，面向章丘、济南比较高端的客户。明年济南市政府搬到东边去，配套中包括省里最大的医院也开始在那建设了。另外东边建了一个唐也新城，也是济南最大的新城，300万～400万平方米，挨着章丘。这样济南的中心和工业园都搬过来了。济南中心的房价至少要4000元/平方米~5000元/平方米，高于章丘的平均房价一半以上，这样济南的客户会分流一部分到我们这来。章丘地产现在还是投入期，到明年才进入销售高潮期。

中国房地产报：现在很多开发商也在往二三线城市走，投资小城市有没有一些经验？

马莹：我们并不把章丘当作一个小城市，而是当做济南的副商业圈来看，就像北京的通州。章丘的交通十分发达，市政基础设施好。另外，政府效率比较高，章丘市的领导班子有战斗力，如马路的拓宽，引进大型企业，都体现了超前的意识。