据《中国房地产报》 记者 方帅 章丘报道

         开发商怎么看待土地价值？带着这个问题，记者采访了云南龙润房地产开发有限公司、深圳日神实业集团有限公司、浙江中能投资开发有限公司、乐城集团、沿海绿色家园集团、北京东方家园地产开发有限公司、青岛建设集团001工程有限公司、北京伟业顾问房地产公司、北京汉博房地产投资集团建恒控股有限公司等企业。

建恒控股有限公司董事长李光明：

学校聚集，看好消费能力

           因为这里的发展速度太快，如果买下土地就盖房子，不用多久房子就很可能会被淘汰，但是买下以后必须要开发，这就是一个瓶颈。

           我们公司主要以投资管理为主。这里的投资环境很好，领导也很重视。消费能力是开发商非常关注的问题，向县级市区集中，取决于人口的集中、教育的集中。如果每个镇每个村都有中学，就不容易集中了；如果镇和村都没有中学，那人口就会集中到城市里，农村的父母为了孩子在城市里上学买一套房是很正常的事情，这对房地产开发是一个潜在的动力，因为这部分人是绝对的购买力。我在山西曾做过一个项目，80%都是卖给这样的人，房子也不贵，在20万~30万元，成本也就11万~12万元。由于离省会近，所以旅游、大的市政配套未来几年都会有很大的发展潜力。

            其次要看城市的发展，看是否有大型企业，因为房地产行业是给其他的企业和行业做配套的。大的城市开发起来，空间少、风险大。小的地方机会多、成本低，一两亿元资金就可以做项目。

离济南最近的黄旗山花园建设项目，如果建筑成本在每平方米1000元左右是可以考虑的。现在济南的房价也4000元/平方米多了，如果让我们公司独立开发，我想拿这块地是比较可行的。

北京东方家园房地产开发有限公司总经理刘进波：

城市推广是首位

           章丘是个非常有特点的城市。第一是有得天独厚的自然环境，第二是有比较厚重的历史文化底蕴，第三是政府对城市有相当准确的定位，比如说国家级的环保城市、国家级的文化城市、国家级的旅游城市，城市的长远规划目标是绿色、健康、生态、和谐，这就决定了这里是非常适合居住的。这里具备了一定的房地产投资要素，我们应该从城市运营、推广做起，政府应当让其他企业知道自己的优势、特点，让人知道这个地方有好的条件和好的卖点。目前章丘的商务功能需要得到有效补充。比如四星和五星的酒店比较少。第三产业的配套都跟上了，人流量就会聚集。

           章丘市政府北侧的那块居住用地，具有很大的竞争优势，有高水平的设计、配套。因为公务人员具备一定的购买力，很快会消化掉；黄旗山花园建设项目隔着新盖的省政府和济南市政府，离章丘市政府也很近，跟济南的发展、章丘的发展融合到一起了，有很大的升值潜力，会做成标杆项目。

           深圳日神实业集团有限公司董事副总裁张安立：房子需要升级换代

           房子最核心的问题是卖给谁。这里的消费能力比其他地方要高，基础设施也不错，公务员的工资不比济南市同级的低。居住需要升级换代，就是盖新的房子要比现有的房子上一个档次。粗算一下，章丘土地加成本约40万元至50万元1亩，折算到建筑面积上，大概1平方米400元~500元，建房子大概800元，配套费200元，还有管线、市政配套200元，基本成本约1800元/平方米，按均价来说是2500元，减去1800元，毛利是700元，700元是从销售利润率来算的，每2500元有700元的利润，非常高。

浙江中能投资开发有限公司经理姚黎明：经济支撑=购买力=房子销售速度

          从人口总量对应财政收入来看，章丘的发展超乎我的想象，2005年山东GDP就超过了广东，所以也能理解这种发展速度。章丘经济以工业为主，有后发力，宏观调控对制造业影响也比较小。做房地产，是不可能脱离其他产业发展的，这种以工业为主的城市后发力强，所以在此地开发房地产是比较有后劲的。目前章丘地产开发水平不高，如果直接引进太高端的产品，恐怕不易被市场接受，我比较看好这里的产业工人，从他们的收入来讲，具备支撑这个房价的基础。

            章丘政府的牵动能力很强，属于政府牵动型。政府的主观控制能力强，引导作用显著，这样的话，产品中端偏上一点比较合适。

            沿海地产投资（中国）有限公司客户关系部副总经理童新华：多产业支持城市发展

            这个城市还不错，就像一个还没有被开发的处女地，只是对外的形象推广还没有到位。第一次看，从区位上来说相对还不错。可以加大力度发展一些旅游资源、旅游配套和旅游服务等产业。