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五大城市落实新政举措

(2006-09-25 10:18:41)

           相对于2005年的调控政策,今年5月17日和5月29日相继出台的“国六条”和“国十五条”则是在住房供应结构和面积方面下足功夫。“90平方米以下户型占70%以上”的新规(以下简称“90平方米、70%”)不仅让开发商面临着严峻的考验,也同时考验着各级地方政府。本报借“中国优秀中小套型住宅设计推介”活动之际,选取上海、深圳、广州、郑州和大连五城市地方政府部门在落实新政方面的各种举措,以期对其他城市有所指导和借鉴。

上海:推广小户型供地先行


        “今年上半年上海成交住宅物业中90平方米以下套型只占18.83%,按照面积来讲则只占到总成交量的11.38%。”世联地产咨询研究中心提供的数据显示,目前上海小户型住宅的占比和宏观调控政策的要求相去甚远,也远远不能满足市场需求。
          而虽然“国六条”的上海地方细则仍未浮出水面,但在今年以来首批推出的土地挂牌出让中,政府已然表露出对于坚决贯彻“90平方米、70%”新政要求的决心。
          9月18日,上海市2006年1号土地出让公告中涉及的20个地块开始挂牌。根据此次出让土地所在各区县公布的土地挂牌文件要求,1号公告中所涉及的几乎全部住宅用地严格执行“90平方米、70%”的新政,甚至若干项目的小户型占比要求达80%以上。
据一位知情人士透露:“从6月起,上海市房地局开始进行调查,已在8月初掌握了存量房、在建工程和规划项目中90平方米以下住宅所占比例的数据。”
         而8月29日,上海市房地局曾召开了一次有上海多家开发商参加的内部会议。一位与会开发商向记者透露,相关部门将会按照“区域平衡”及“总量控制”的原则,对这次新政中关于“90平方米、70%”的要求进行细化。
          “在今年首次土地出让中多划定小户型的数量,有利于在未来总量衡量中充抵占比。”在申新房产研究室主任蒋正华看来, 这次推地的特殊性就在于政府试图全面尝试新规,大规模推地使得上海市政府在调整供应结构上有了更大的空间。
          记者大致估算,1号公告出让的住宅用地总共达125.6万平方米,建筑面积为174万平方米(商办、住宅有的按照各占50%处理),如果70%都建设小户型,则小户型的总建筑面积高达122万平方米。
          由此看来,仅此次出让的住宅用地,在未来2年内,已经可为上海提供小户型商品房源13000多套。

 

大连:强化土地出让环节


          “大连市现已制定了地方性的规划审批实施细则,针对90平方米以下住宅项目的规划审批,将不按照单个项目进行落实,而采取阶段性的总体平衡原则,以保证中低价位、中小套型普通住宅用地的供应量。尤其是针对经济适用住房的审批建设,中小套型住宅还将提高到90%的比重控制线。”9月11日,在大连市规划局举办的“沿海绿色家园杯”创新经济型精品住宅户型方案设计竞赛新闻说明会上,大连市规划局总规划师程岩对记者说。
           根据国家有关规定,对于小户型的研究在大连也已经形成完整的建设构思,不仅在开发环节大力推广和规范,而且强调从土地出让环节就严格控制和规范。
           今年8月初,大连市有关部门修订的《国有土地使用权出让合同》就增加了相关条款:在今后一段时间,大连市在土地出让时将加上限定条件,开发商在竞买中低价位、中小套型的普通住宅用地时,只有符合房价销售限制、套型结构比例等要求的,才有资格拿地。
           新政策规定,针对今后新审批的中低价位、中小套型的普通商品住房项目,在编制国有土地出让方案时,国土部门将明确把套型结构比例、房屋销售价格限制、销售对象等规划条件和建设条件,作为土地出让方案的重要内容。而且,在国有土地招拍挂活动中,符合出让文件规定的上述建设、规划和其他竞买申请条件的申请人,才能参加公开出让。
           “土地出让时限套型、限房价,这是与国家最新政策一脉相承的,今后开发商拿地不但要竞地价,还要竞房价,制定这样的规定可以从源头遏制房价的上涨,而且在小户型为主的背景下,未来的总房价也不会太高,从而满足普通人的购房需求。”大连脉点策划有限公司总经理王伟说。
           记者还了解到,大连市第一批“限套型”商品住宅用地前不久已经被挂牌出让,这6宗地块小户型比率最低为60%、最高为80%。

 

深圳:有望区别对待项目


         深圳是在“国十五条”后,于6月20日最早出台相关调控细则的城市,而关于“90平方米、70%”的规定,在深圳最终落地成为了具体地产项目控制概念,而非一个地区的总量概念。这个规定,使深圳再一次站在了行业的前沿,也使深圳的开发商经受了更为严峻的考验。
          由于深圳之于其他城市有着不同的历史背景,该项政策实施起来也遭遇了一定的难度,也因此引起外界新一轮的议论和批评,因为在深圳出台细则后不久,中央却解读为“总量控制”,这使深圳曾一度处于非常尴尬的境地。
         在开发商的口水战中,关于小户型的规定,目前深圳正在悄悄地发生着变化。
          与当初将“90平方米、70%”政策落实到“项目控制”的高调解读不同,深圳市政府有可能以“冷处理”方式,对部分项目实行区别对待。
          记者了解到,有望受到政府“区别对待”眷顾的项目分三类:一是今年6月1日之前已规划审批但未动工的楼盘,只要容积率在1.0以下,便不在细则约束之列,仍可按照原规划设计执行;二是此前通过招拍挂方式公开竞得的地块,也按原土地出让合同约定条款执行;三是6月1日前已获得施工许可证但未实际动工的,可视为动工,不受新规影响。
          有开发商对记者表示,对“90平方米、70%”政策的松动已成为不成文的规定,深圳开发商都已开始变得轻松起来。


 

广州:按区域落实新政


          广州执行“国六条”和“国十五条”的细则已经基本定了调,那就是按区域落实“90平方米、70%”的要求,至于是否会具体到板块甚至路段,目前有关部门正在讨论可行的方案,最快在本月底会有答案。
           虽然广州地方细则未定,但广州执行国家新政的力度仍在逐渐加大,目前已经推出了两个限户型的地块,规划要求90平方米以下户型分别占80%和100%。
           同时,广州开发区有两块住宅用地在限户型、限房价的基础上,以竞地价的方式出让,这两块地均要求90平方米以下的户型占90%以上,限房价6000元/平方米。
          据了解,为了减少对已批出项目规划的调整,广州尽可能通过加大新建项目的中小户型比例来平衡。在广州市规划局的《关于近期拟出让地块住宅套面比例问题规划意见的函》中,广州今年土地出让的几个重点地块都被要求规划70%~100%的中小户型,如大学城、水泥厂地块等,其中仅水泥厂地块的总建筑面积就已达50多万平方米,建成后可提供5000多套中小户型住宅。另外,广州今年以来已批准建设包括金沙洲E区在内的7个新住宅项目,总建筑面积77万平方米,其中大部分是规划成中小户型。仅上述新项目就已经可以为广州市提供2万多套中小户型产品了,这样的调剂使得广州市政府在制定地方细则的时候会有更宽松的空间,也可以为一些在建项目争取到更多的大户型比例。

 

郑州:加快套型创新


         记者从有关方面了解到,原计划9月底出台的郑州地区细则估计要延迟。
         由于地方细则未定,郑州多数开发商处于观望状态,一些有意向的购房者也持币观望。
         有关方面介绍,“国十五条”出台后,郑州市的房地产项目大致有三种情况:第一种是项目本身就是小户型,与新政没有冲突;第二种是已经完成开发方案,产品中大户型居多,与新政要求的“90平方米、70%”新规不符;第三种是虽然开发方案已定,但面对国家新政及时调整方案的。
          业内人士认为,如果按照单个项目“90平方米、70%”这一标准来衡量,郑州能达标的楼盘寥寥无几。
          据了解,从6月1日起,河南省规划部门已全部停止审批90平方米以下户型占不到总开发量的70%的项目。国家新政后郑州也有一些通过审批的项目,但多是正在开发的楼盘后期项目。目前,郑州市有关方面正在举办中小户型设计创新征集活动。
         业内人士分析,郑州楼市现有户型的设计存在许多误区,甚至一些比较知名的楼盘,有些产品在户型设计、功能配套等方面存在明显的缺陷。
         “90平方米左右的建筑面积可以做到三居室,而且市场上有着巨大的需求空间。”河南思达置业有限公司副总裁刘文良认为,郑州楼市100平方米之内鲜见三居室,做好90平方米三居室的规划设计,这样首付款和月供款大大减少,开发商和消费者何乐而不为呢?

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