据《中国房地产报》  记者 王玉光 山东章丘报道

         有“小泉城”之称的章丘市正在加快融入济南“大泉城”的步伐。

        2006年5月9日，双向8车道的章丘大道全线贯通，直通济南泉城路。同为七十二名泉的章丘百脉泉和济南趵突泉“一路”相连。

章丘大道修通后，加上原有的经十路东段、济青公路，三条道路把章丘与济南紧紧地焊接在一起，成为人流、物流、资金流、信息流汇聚章丘的黄金通道。

         这一刻人们已期待了许久。而这种期待直接发挥的作用，就是促使章丘土地迅速增值，平均地价比之三年前翻了一番，且“攀高”势头稳步提高。

市场外化

           据章丘市国土资源局局长耿桂森介绍，早在2000年，章丘市就成立了土地收购储备交易中心，开始对城区以内的“经营性房地产开发、商业、服务业”三大类用地出让实行招标和拍卖。2002年以后，章丘更是将商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地全部以招拍挂的形式公开对外出让。五年来，以招拍挂方式出让土地67宗、面积420公顷，并实现了可观的土地收益。

           目前，章丘的房地产商已从最初的几家发展到二十多家，众多实力雄厚的外地开发商也纷纷来此投资兴业。

           2004年7月8日，境外开发商齐鲁置业以1.9亿元高价竞得章丘2004－7号宗地。这次土地竞拍创下了章丘市土地交易的新高，媒体报道说，这是名副其实的“章丘第一拍”。耿桂森解释说，章丘市早就落实了土地招拍挂制度，此次交易之所以被称为“第一拍”，是因为“它标志着一种趋势的来临”——章丘土地市场正在由一个区域性市场向全国性市场转变。

         “外来开发商群雄逐鹿的局面今后将愈演愈烈。”耿桂森说，外来开发商将在规划理念、管理水平上对章丘本土拿地者构成极大冲击，“这对于提升章丘的土地价值和城市价值是有好处的。”

记者从章丘国土资源局了解到，章丘市近年来用地量逐年加大，2003年共出让土地960亩，2004年是620亩，2005年为710亩。耿桂森透露，2006年章丘计划供地2000亩。与此同时，土地价格也由2003年的均价30万元/亩，攀升至如今的50万～60万元/亩。

          耿桂森表示，尽管章丘地价持续上涨，但相比济南城区地价仍然很低，“所以章丘的房地产发展前景、升值空间也是很大的。”

         据其介绍，章丘市近三年房地产开发面积每年都在50万平方米左右，销售量44万～47万平方米，年销售额10亿元左右。目前住宅成交均价2300元～2700元/平方米，个别楼盘达3000元/平方米。在他看来，章丘的房价仍有很大的上涨空间。

地价推手

          在新近推出的六宗大幅地块中，总占地700亩的章丘新城区房地产项目地块，其最终价格更是有望突破新高。章丘市国土资源局副局长隗开华表示，除了章丘土地连年增值的大气候因素外，区位优势的竞争力也是支撑其高地价的理由之一。

          新城区地块以西为开发区，南为章丘市新的政务中心，北邻章丘市商业金融中心。

           隗开华表示，“随着大量企业进入开发区所带来的人口剧增，这个以建设章丘市新世纪精品商住综合区为目标的项目，建成后将面对开发区内由中高级人才构成的庞大购房群体。”

          此外，未来“两泉合一”的理想预期，也成为促成章丘地价攀升的“第一推手”。

           9月14日，记者跟随由数十位开发商组成的考察团调研章丘市正在推介的六宗地块。

           开发商普遍感兴趣的是位于章丘市城区西南方向的黄旗山花园城项目地块。该地块向东到章丘老城区、向西到济南市区、向北至济南国际机场均只有20多分钟的车程。

            “主要就是因为它距离济南市区最近。”一位有投资意向的女老板表示，章丘与济南的区位关系直接决定了该地块的热度，“自然也就决定了人们的购买意向和土地的价格”。

储备两条线

             章丘市城市建设资金主要来源于土地收益用于人民的共同利益。但作为一个县级市，章丘城区内国有土地面积少，这严重影响了城镇建设和土地储备。为此章丘在征地补偿方面采取永久性补偿机制，在兼顾以人为本、土地所有权和土地职能三个层面的基础上，创新出一套征地补偿的成功经验。

             章丘国土资源局副局长隗开华介绍说，章丘推行此种办法后，征地难问题彻底得到解决，连续三年征地突破万亩。与此同时，章丘平均每年用于征地补偿的金额大约5000万元，均从土地出让金中支取，是最早实践用土地出让金政府收益提高征地补偿标准的。隗告诉记者，这套补偿办法自2003年在章丘实施以来，全国各地不下200个土地部门过来学习取经。

            此外，章丘在旧城改造方面也充分挖掘潜力。耿桂森说，章丘市过去城市布局较乱，功能划分不清，致使很多厂矿单位留在城市生活区内。“因此很有必要结合新城市规划的实施，把旧城改造做好，盘活土地存量。”

             据其介绍，章丘市目前已经完成近1000亩地的旧城改造，对象是城中村、老旧工厂以及其他低效用地单位。

             “下一步，旧城改造这项工作至少还能做3000亩。”耿桂森说，用好上级分配的用地指标，积极盘活存量，是章丘市解决土地储备问题的根本之道。

             “章丘并不缺少土地，关键要控制好供应节奏。”耿桂森表示，随着章丘与济南城市融合进度的逐步深入，位于“两泉”接合部的广大空间，将成为章丘未来的规划储备土地。