据《中国房地产报》 记者 王福民
见习记者 黄健 广州报道
以内地商业物业为核心的REITs再次受到市场关注。内地第一家赴港上市的房地产信托基金（REITs）越秀房地产信托基金（GZI
Real Estate Investment Trust,
0405.HK)近日公布了2006年中期业绩报告：上半年实现经营总收入18274.5万港元，完成2006年计划年度经营收入的50.2％，比预测收入高出0.4%。其成交量也于近期大为上升。
有香港证券界人士分析，近期越秀REITs出现成交量放大主要得益于香港REITs市场整体回暖和旗下物业高于预期的中报表现。越秀REITs扩容的步伐并不明朗。
租户调整营造成长空间
9月初，原本在越秀REITs拥有四大物业之一的维多利广场2－4驻场经营的广州老牌百货商店新大新公司宣布撤出，而随即越秀房托方面就高调引入华南地区最大的文具和办公用品运营商之一——谊园集团入驻。据悉，此次进驻维多利广场之后，谊园集团计划在今年10月之前建成一个专营中高端文具和办公用品的主题商场。香港REITs市场当天即做出了其巨额成交量反应，
在维多利广场所在的广州天河路两公里左右的路段上，汇集了新大新、广州友谊商店、天河城等百货业豪强，百货商场同质化竞争加剧。虽然本次对租户结构进行调整并非主动，但是客观上调整使维多利广场裙楼项目的租户结构更为合理。”戴德梁行广州市场部李先生分析，REITs的收入主要来源于属下物业的经营收入，所以租金来源的稳定性是REITs投资者所关注的。从目前的市场饱和度来看，专业市场总体上比百货商场拥有更好经营前景，而谊园集团又属于实力租户，因此一进一出不会对维多利广场租金收入产生影响。
越秀REITs某负责人表示，“多元资本逐鹿天河，维多利广场所处商业黄金区域短期内将出现至少5大百货的竞争格局，此次引入办公用品主题商场是差异化经营策略的实施。”
扩容恐遭政策变数
按照去年越秀REITs上市之前和越秀投资订立的协议，越秀REITs对越秀投资属下维多利广场西塔写字楼、珠江新城西塔项目、越秀新都会、亚太世纪广场四处物业拥有优先收购权。香港REITs市场正在回暖的过程中，越秀REITs通过收购越秀投资内地物业实现扩容的前景却并不明朗，这其中最大的不确定因素来自内地房地产调控。
满堂红中国置业有限公司市场研究专家龙斌博士认为，7月份出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（“171”号文）对限制外资基金在中国收购物业具有一定的震慑作用。虽然目前广州地方执行细则还没有出台，但是调控政策还是给REITs国内收购物业增加了变数。“不过越秀REITs有其特殊性，相信广州细则会有考虑。”
中山大学金融系副主任牛鸿副教授则表示了不同看法，政策层面的东西具有非常大的摇摆性，限外措施还有待市场解读，目前还很难说外资收购内地物业的大门就已经完全关闭，各种不同背景的REITs将分别受到怎样的政策限制还是未知数，政府会不会网开一面区别对待REITs目前还难有定论。
越秀REITs现有的四个物业中，白马大厦租金收入占到租金收入总额的66.2％。戴德梁行一位分析师认为，对于越秀REITs的投资者来说，单一物业如此高的比例预示着潜在风险，他们更愿意看到“鸡蛋放在不同的篮子里”。“考虑到广州新火车站落户番禺可能对白马大厦服装批发业务造成影响，越秀REITs管理层和投资者希望提高其他三个物业的经营收入来规避风险，而通过增发基金单位或其他方式来收购母公司物业市场愿望也将有所增强。”
在越秀城建地产方面，去年中标的广州第一高楼珠江新城西塔项目需要大量资金投入，同时公司在酒店等商业物业方面投资巨大，住宅项目方面也屡有动作，资金压力使公司向越秀REITs出售物业融资的可能性增大。同时，根据规定拥有建成并产生租赁收入的物业是REITs上市融资的前提。在拥有优先收购权的四项物业中，越秀新都会和维多利广场西塔目前已经建成招租，而亚太世纪广场和珠江新城西塔预计要到广州亚运会前才能竣工。
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