据《中国房地产报》 记者
刘笑一上海报道
“万达在上海的第二个项目也已基本落实，计划于年内开工，其体量将超过上海万达商业广场。”万达集团董事长王健林透露，这一项目选址是在闵行区，总建筑面积将达40万平方米，投资额至少25亿元。据悉，未来万达还计划在上海发展至少5个大型商业地产项目。
随着沃尔玛超市、巴黎春天百货、万达国际影城、HOLA家居等12个主力店正式签约，万达集团在沪首个商业地产项目，也是目前沪上面积最大的ShoppingMall——上海万达商业广场终于进入了年底开业的倒计时。
而上海万达商业广场有限公司一位负责人对于万达在上海的项目比较自信，“相较于一般同类商业项目长达两三年的市场培育期，上海万达商业广场所处的五角场一带虽非目前沪上商业销售最旺的地区，但胜在‘拾遗补缺’，预计市场培育期还可以大大缩短。”
五角场已成为上海中心城区“十一五”商业规划中呼之欲出的又一市级商业中心。
目前此地高校云集，加之“创智天地”、新江湾城等高档社区及西门子公司、甲骨文研发中心等跨国机构落户于此。
“其实之前这里的消费力是被大大低估的。”上述负责人认为，而万达商业广场建成前的现有商业，显然不能满足这一地区的300万人群尤其是医生、教授等特殊职业群体的购买力。轨道交通M4建成后，还将吸引宝山区的大部分人群来此消费，“可以说只会聚集人气而不会分流购买力”。
“沪上商业地产目前已形成了以区域为主的多中心发展格局，五角场、曹家渡等都在改造提升，原来传统的商业中心已不再优势独占。”上海商业网点办公室主任浦祖建在接受采访时也如此认为。
随着万达在上海的深入发展，其在商业地产市场的杀手锏——“订单地产”模式也再度引发上海业界的联想。
万达的所谓“订单模式”，其实就是在项目立项前与一些国际级知名商户签订进驻经营的框架协议，按照其对经营场地的要求，进行项目的规划、设计与施工。万达在初期运作的一些项目中，将每个项目约20%的底商物业用于销售，以此回笼资金以解决持续开发的需求。
然而，在万达的一些项目中，售出的一些商铺经营状况良莠不齐，一度经历了租户协调、租金维持等曾让万达伤脑筋的事实。
据记者了解，对于个别因分割出售而造成业态经营的整体性和有效性难以控制的“硬伤”，万达采取了一系列补救策略。其中包括耗巨资在不同的项目推出租金补贴、全面返租、增置配套设施、重新实行统一规划管理等。
从2005年起，万达的“订单地产”模式已经大变身。“基本上万达各地的商业广场中大多商铺都将只租不卖”。但即便如此，“订单地产”模式中的另一问题也在隐现。
去年7月，作为万达战略投资者的麦格理银行将9家万达商业广场的28%股权收入囊中。通过此次合作，万达集团成功从麦格理银行融资50亿元，而其准备将旗下这些万达商业广场未出售部分打包成REITs上市，一直以来成为媒体关注的焦点。
但“订单地产”模式中，沃尔玛等“大户”的租期多在5~10年，由于提供给它们的低租金，使得万达商业广场的盈利能力难达机构投资者和香港证监会的要求，股息回报率比较低，这甚至导致万达这项REITs发行计划戛然而止。
进入上市静默期长达半年后，万达REITs直到今年7月份仍没有具体发行时间。
同时记者从知情人士处获悉，麦格理银行的一家关联企业麦格理弘峰管理有限公司（Macquarie
Topest Management L
td）正在为麦格理万达房地产基金审核若干创新的债务方案，其中包括商业抵押贷款支持证券（CMBS）这一项。
虽然亚洲一些国家和地区与澳大利亚已建立了CMBS市场，但中国内地还尚未试水。如果麦格理万达真的采用这一形式，这将是CMBS在国内的首单。
但在近期，麦格理银行的一位内部人士又透露，批发基金(wholesale
funds)融资计划或将取代REITs及CMBS计划。
此前有消息称，万达可能会将部分盈利状况良好的酒店注入REITs资产包，设法挽救上市计划。但据悉，麦格理为万达设计的这项“批发基金计划”只专注于零售物业。
“其实万达的摸着石头过河，为业界探索了很多有建设性的经验。”上述万达集团高层人士认为，虽然万达的这种“订单模式”应该反思，但从结盟世界一流主力商户的做法来看，万达的开发策略是得到国际资本认可的。
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