据《中国房地产报》 记者 祝颖 刘晓云  上海、深圳报道

        在8月18日央行宣布加息后，上海、深圳各大银行迅速做出了反应。建行、工行、中行、农行、光大等不少银行的沪深分行于近日纷纷公布了加息后的房贷新政策，多通过打折大幅降低实际利率上升空间。

        “这可能是我们银行细则出台最快的一次”，拿着总行制定的房贷新通知，中国工商银行上海分行信贷部某负责人笑得有些无奈：“银行都希望加息对房贷业务影响不大，但是具体会怎么样，我们心里都没底”。

          在宣布加息后的首个银行工作日，上海市部分商业银行于当天就出台了与加息相配套的首批房贷细则。

由于加息等调控政策的连续出台，上海楼市交易量持续下跌，直接导致银行房贷业务量萎缩。

           据央行上海总部7月份的统计，个人住房贷款虽然连续三个月呈上升走势，但上升幅度已有所减小，预计今年后几个月个人房贷增长前景不容乐观。因此，上海市多家银行都很快推出了给客户以8.5折优惠政策。

            工行总行迅速下发到各地分行的房贷新通知规定，对于购买第一套房的贷款客户，给以新基准利率8.5折的优惠，即5年以上贷款客户执行5.814%的利率下限。第二套房的利率优惠权下放到各地分行。

             据了解，工商银行深圳分行也执行相同的政策。

             此外，中行、建行、农行以及交行在上海和深圳的分行也相继跟进，规定对新的房贷客户执行新利率8.5折优惠。

上调固定房贷利率

          由于此次加息长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度，因此推出固定利率房贷产品的几家银行的上海分行都先后做出了上调利率的决定。

          8月21日，招商银行率先决定将固定利率房贷的基准利率调整为6.36%。与旧的固定房贷利率相比，5年及5年以上的利率上调幅度为45个基点。

           就在同一天，中国农业银行总行也“趁热打铁”发布即时消息，称该行从即日起在包括北京、上海在内的28家的一级分行推出固定利率房贷业务。

            8月23日中午，记者致电光大银行上海分行时得知，他们在一小时前接到了光大银行总部新的通知。通知规定，住房贷款固定利率3年期、5年期和10年期分别上升为：5.55%~6.12%、5.73%~6.21%和6.12%~6.45%；商用房贷款固定利率5年期和10年期分别上升为：6.25%~6.54%和6.41%~6.87%。

          另据记者了解，在深圳，此次上调贷款利率对已经办理固定利率房贷业务的老客户并不存在影响。而办理浮动房贷业务的客户则需要根据已签订的房贷合同约定，来执行新房贷利率。

刺激自住购房需求

         央行对本次加息后的个人商业性贷款单独作出规定，事实上变相抵扣了上调幅度的差额。对5年以上的贷款客户而言，尽管贷款利率从6.39%提至6.84%，上升了0.45个百分点，但是8.5折优惠后的实际利率是从5.751％提至5.814％，上调幅度仅为0.063个百分点。

           中国房地产指数研究院陈晟表示，此次央行的加息政策，突出了对自住、刚性购房需求的鼓励。

          合富辉煌房地产研究员王海红认为，央行在加息的同时，公积金存款利率增长但贷款利率保持不变，是希望在抑制不动产长期投资需求的同时，对自住的购房需求起到刺激释放的作用。

          上海房产经济学会副会长印堃华也认为，客观来看，加息增加了中低收入购房者的负担；限制了对商业银行的房地业务发展。但房贷业务作为优质业务，应该在规范的同时扩大，而不是控制。因此，央行应该谨慎使用金融调控政策。

           东亚银行上海分行房产信贷部经理林洁霖则对记者表示，由于该行境外客户占较大比例，而且人民币业务有限，所以目前央行的加息对外资银行的房贷业务影响相对有限。但是与一些境外机构投资者的交流中，他发现，此次加息使外界对人民币升值的期望值加大。

           “尽管有对外资设限的政策出台，但是人民币升值的巨大利润有可能吸引大笔热钱流入国内投资房地产等行业”，林洁霖说。

影响房地产投资

         此次加息颇显突然，无论是银行还是房地产，都受到了不小的震动。

          但银行与开发商对于此次加息，却表达了较为一致的观点。

          他们均认为此次调息幅度不算太大，仅为0.27个百分点，但有着很强的信号意义。

          其一，通过调息提高开发商的开发成本，规模较小、实力较弱的开发商因此受到更大的影响，会选择退出；其二，此次调息是一个试探，如果市场很快消化所产生的影响，政府可能会采取进一步措施调控房地产市场。

           深圳银监局局长于学军认为，对目前信贷市场略有影响，但影响很小。“毕竟本次加息幅度不大，而且是存贷款同时加息，企业的贷款成本提高并不会很明显。”

          “整体利率的上调，这一点将会增大投资者成本是毫无疑问的，重点是打击了房地产投资。随着房地产宏观调控的加大以及银行方面各种投资渠道的增加，央行加息将会影响到一批投资资金由房产转向其他投资渠道。”深发展总行住房信贷与消费部总经理周海良认为，加息使开发商的成本增加，一部分小的开发商将有可能退出房地产投资。同时也会削弱购房者的购房热情，许多原来准备买房保值的人可能会将资金转向其他方面的投资。

           周海良认为，这是加紧宏观调控的一个必要措施，加息也算是告诉地方政府和购房者，不要轻视宏观调控的作用。

          “虽然央行加息对房地产市场投资有一定的影响，但是因为央行加息幅度并不大，住房的刚性需求仍然存在，所以此次加息的影响并不会很大。”周如是说。

            央行此次加息规定“商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍”，过去银行在贷款方面只能下浮0.9个百分点，现在扩大到0.85个百分点，贷款整体水平提高。

          “这就暗示银行可以有更多的机会来选择优质客户，追求优质资源，可以为这些质优客户做出更多的倾斜。”中国银行深圳分行消费信贷部主任范红林认为“推进商业性个人住房贷款利率市场化”的规定，将使得银行在贷款方面更加灵活。