据《中国房地产报》 记者 王伟民 见习记者吴颖陈紫薇北京报道

        “8·31大限”从根本上改变了开发商获得土地的方式，成为土地出让方式变革的一道“分水岭”。从2004年8月31日～2006年8月31日，这两年间，房地产行业经历了2005年新旧两个“国八条”，经历了2006年先后而至的“国六条”和“国十五条”；这两年间，房地产市场经历了从房价一路飙升到出现盘整甚至是局部地区房价下跌，以及从购房者为抢房打破头到持币观望的戏剧性变化。具有符号意义的“8·31新政”，在日新月异的房地产行业，似乎已经完成了它的历史使命。

       在“8·31”两周年之际，我们对土地市场的关注就有了新的意义：为了解决历史遗留问题的“8·31”，这两年间似乎也出现了本身的“遗留问题”。而当房价涨幅并没有像人们预期的那样降下来的时候，与此相关的土地出让方式的探讨仍在人们的视野之中。

个案：

一块“颠沛流离”的土地

“我们的土地手续已经没有问题了。”电话那头的黄先生重重地出了口气，“但要接着开发，就面临着审批难题。”

         黄先生是一家国有房地产开发公司的副总经理，负责的是前期拿地和规划等事宜。他所说的项目，是北京西南四环的一块面积为45万平方米左右的地块，这个在2001年中以协议出让的方式获得的地块是北京土地市场的一个典型，它比较完整地经历了土地市场的种种变故。

         在2002年之前，这块地是国有企业储备的土地，地上也有一些附属物，“当时老板的意思是，这块地离市区比较远，先放一放，等升值些再开发。”

         事情在2002年7月1日发生了逆转。“当时的国土资源部11号令没有出来的时候，业界已经有传言，很多企业都在私下探询政府的态度。”黄先生说，“当时心里真是没底。”11号令的核心就是招拍挂。

          在积极筹办北京市土地整理储备中心、争取把土地的出入口都掌握在政府一个管道内的同时，2003年初，北京市以政府文件的形式，发布了30号令，对协议出让土地的情详细......

设问：

“8·31”症候群

        没有人会否认具有符号意义的“8·31”，给行业带来的正面的影响：公开、透明和市场化。但为了解决“8·31”历史遗留问题，这两年间似乎也出现了自身的“遗留问题”。

“招拍挂”只剩招标？

         在“天价地块”频频出现的情况下，招标作为一个重要的方式被越来越多地采用，“现在有一个很不好的方向，就是招标的更多了。”中原地产华北区董事总经理李文杰这样评价说：“土地招标作为一种土地出让方式存在是可以的，但是招标针对有特定用途的、特殊的地块，如公共建筑，这是需要政府招标来压低成本的。但是，不应该大面积地采用。目前大面积采用的目的，大概是为了控制房价上涨。但是房价的涨跌说到底是由供求关系决定的。”

         “从土地出让方式上来说，我觉得目前北京市的重点工作应该在两个方面：限价和招标。以拍卖来说，至少目前阶段北京市已经不太可能利用了。比如在东坝地块的详细......

论辨：

“8·31”历史使命是否完成？

      对土地出让方式的探索，经过3年的实践，已经在人们心目中形成了“拿地找市场而不是找市长”的观念。在这一点上，“8·31大限”起到了决定性作用。

          中国人民大学土地管理系教授严金明就是这种认识的代表人物。他认为，“8·31”推动了各地历史遗留问题解决，也推动了各地招拍挂工作的推进，“在这种情况下，国土资源部也顺势宣布，原则上工业用地也要实行招拍挂，这是一脉相承的。”

           赵晓认为，从行业规则角度来讲，“8·31”大限把土地出让从协议方式转变到招拍挂是很正确的，“游戏规则转换是对的，就是要土地市场公开、公正、透明，是详细......

资讯：

土地出让方式变革路径

          1999年1月27日，国土资源部国土资发[1999]第30号文《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》，要求各市、县要针对具体情况，制定招标、拍卖出让国有土地使用权的工作计划、目标任务和保证措施，尽快实现土地出让以协议为主向以招标、拍卖为主的转变。

         2001年5月30日国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》，为体现市场经济原则，确保土地使用权交易的公开、公平和公正，各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。

点评：这两个通知唱响了土地招拍挂政策的序曲，伴随着与房改制度的矛盾，新的土地变革正在酝酿之中。

         2002年4月3日，国土资源部通过了11号令（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》），自2002年的7月1日起实施，规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除此以外用途的土地的供地详细......