SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹： 经济适用房从原来的销售改变为出租的政策改革使真正困难的家庭能够受益。

据《中国房地产报》 作者 潘石屹  报道

        经济适用房政策实施了9年时间，现在要改变了，从原来的销售改变为出租。这种政策的改变对未来房地产市场将造成什么样的影响呢？

        首先，我们来看一看这项政策的改变对房价造成的影响。一般说有两种房价：一种是市场上实际成交的房价，另一种是管理部门统计出来的平均房价。前一种房价是个体的、单独的每套房子成交的价格，是市场上最真实，也是最原始的房价。而管理部门公布的房价，是把一个城市或一个地区中所有房子的价格通过统计、汇总，然后进行加减乘除运算后得出来的结果。而不同城市的房子不同；相同城市不同地段的房子也不同；相同地段不同项目的房子不同；相同项目不同的产品类型的房子不同；就是在同一座楼里，朝向不同，楼层不同，户型不同，房子也是不一样的……可以说，世界上没有一套完全一样的房子。而统计部门在公布的过程中又不可能把每套房子成交的价格清单都公布出来，所以就会出现平均房价的计算常常是把一个城市中最繁华的区域，如CBD的房价和最偏僻的远郊县城的房价放在一起相加，或把高档商场、写字楼与低档住宅的价格也放在一起进行加减乘除运算。这是指在统计的过程中，不出现任何的偏差的情况下平均房价失去了它的现实意义，所以有时在公布平均房价上涨时，市场真实成交的房价可能是下跌的；反之，平均房价下跌了，也不一定代表真实的房价就下跌了。

        对开发商和销售者来说，有现实意义的是每套房子的价格，所以经济适用房由售改租，要让统计部门公布的平均房价能够更接近市场的真实价格，就要分门别类地进行统计，比如，商铺占多大比重，价格如何变化；写字楼占多大比重，价格如何变化；住宅中的高、中、低档房子的价格又是如何变化的。我想，政府现在实施的网上交易系统为这种分门别类的交易提供了可能性。

         其次，经济适用房政策的这次改革使真正困难的家庭能够受益。9年来，各个城市每年都投入大量的资金为中低收入者建经济适用房，主要是通过免交土地出让金，免交税金和减免各种配套设施的费用体现出来。但在实际交易过程中，真正的购房者却不一定是中低收入者。这9年来一直有争议的问题就是：这大量的资金到底补给了谁？最极端的例子是，在北京东边有一处经济适用房，现在是外国人的聚集地，有许多外国人租这里的经济适用房居住，这与经济适用房制订政策的初衷是相违背的，因为当时根本不会想到会有外国人来租经济适用房，而实际上，政府的这笔款补给了许多环节，包括补在外国人的身上。

        历史的经验告诉我们，困难、富裕的家庭也是随着时间不断变化的，所以有句俗话说“富不过三代”。我记得我小时候，我们家是村里最有名的困难户，邻居们给我们家很大的帮助，经常会给我们一些吃的，帮我们缝衣服，缝被子，帮我们家修房子、盖房子，等等。但邻居们经常对我父母说的，也是我最不爱听的一句话就是：“别让孩子们上学了，让他们帮帮你们吧，你们是全村最困难的，何必要这样好强？”但是我瘫痪在床的母亲和被划过右派，身体瘦弱的父亲却一直坚持让我们兄弟姐妹们几个一起上了学。大约在不到10年的时间，我们家庭的经济状况就发生了很大的变化，再也不是困难的家庭了，还有能力去帮助村子里面其他困难的家庭。经济适用房的使用年限是70年，这70年中一定会发生很多事情影响着家庭的经济状况，困难的家庭不可能永远是困难的家庭，这种政策的改变正是让那些真正困难的家庭受到政府的帮助。

        再次，经济适用房政策的这次改革可以避免像中国股票市场上国有股要流通的尴尬局面。如果以前的经济适用房政策照这样长期执行下去，那就要考虑这部分房子要不要上市场上去交易？如果不能交易，这将是家庭一笔死的资产，不能变现，也不能随着家庭收入和人口的变化来调整自己的住房；如果要交易，到底要补多少出让金和税金，是根据过去购买时间的出让金和税金水平去补交？还是按照现时交易的出让金和税金水平去补交？

      当然，这次经济适用房政策的改变还有许多好处的，如房地产发展商再也不用挤破头地去争取开发经济适用房的指标了，对所有的开发商更公平了。