据《中国房地产报》记者 方帅 北京报道

      “您好，能耽误您一分钟吗？”任何时候从北京地铁西单站A出口经过， 77街购物中心的导购小姐都会以这样的方式招揽顾客。伊阁造型美发中心的小王告诉记者，她每天的工作就是从进出地铁的行人中寻找年轻女性，介绍她们去美发。“我们的店虽然在地下，但通过这种方式拉顾客很有效。”小王颇有些得意地说。

       与77街相比，国贸的地下商业要冷清得多。“除了吃饭，谁会来地下买东西。”一位在摩托罗拉工作的女士告诉记者。

然而，在同世飞天商业顾问机构董事长张璋看来，北京国贸的地下商业冷清是有原因的。他认为，地下商业通常适合中低档经营，而国贸的地面上都是高档顾客。地下商业与地面商业的客户层定位要统一，才有存活的可能性。

地下商业的优势

      “住宅是没办法做成地下地产的，因为没有人愿意住在地下，但是有人愿意去地下经营商业活动，因此地下商业地产在国内发展不错，大连的胜利广场和北京西单地下77街购物中心就是一种地下商业地产模式。”张璋说。

       张璋指出地下商业地产存在一定的规律性。地下商业地产不能是独立的，而是跟地上的商业地产遥相呼应，相互配套，是地上商业地产的延伸和补充。比如大连的胜利广场，上边是写字楼和百货，如果做大型商业物业，体量肯定不够，因此必须要朝地下发展空间。再比如北京的君太百货，往上扩已没有可能，所以只有向下延伸，把超市放在地下就是配套的表现。

       地下商业的选址，一定要集中在已经成熟的商业区。

       而且客户层定位要基本一致，但业态可以错开——百货+高端物业都可以。

        与地上商业相比，地下商业也有本身的优势。张璋指出，地下商业不占用容积率，在地上项目容积率受限的情况下，可以朝地下发展，在交通组织上，比较容易借助人流。北方的气候也舒适地下空间开发，地下空间冬暖夏凉，比较节能。另外，地下空间也比较符合商业运作规律——通常不做产权式商铺，更多是租赁形式，比较符合商业地产做长期物业持有。

主动开发成主流模式

      地下商业物业在商业地产中占有很大的比例，但与人防改造的商业有很大区别，这种由开发商主动向地下空间开拓的地下商业，基本是按照商业规范和物业要求开发的，是有意识地设计出来的，是多业态的，包括品牌店、专业店、特色店、餐饮、休闲、娱乐（溜冰场、迪厅、酒吧）。比较典型的是大连胜利广场、北京西单和金源大酒店。

       深圳新摩尔商业管理有限公司董事长杨宝民指出，地下商业一般适合分布在火车站广场地下，火车站要位于市中心位置，例如大连胜利广场。地下商业特别适合与地铁相连接，例如香港又一城和深圳华润万象城。另外，繁华商圈的地下部分也适合做商业活动。

     “地下商业通常建在地下一层，因为有一些局限性因素，比如餐饮业对火、煤气、通风的要求较高。另外，在地下一层，人员疏散也比较方便。地下餐饮可以补充地上的不足，比如写字楼的用餐服务，包括对外经营的美食广场、对内经营的员工餐厅。”北京高力国际物业服务有限公司中国华北地区物业与设施管理部总物业经理、英国利物浦大机械工程荣誉学士、英国特许注册工程师刘振荣说。

        在解决人流聚集与安全问题上，杨宝民认为，地下空间最大的缺陷是新鲜空气缺乏和视野局限。他认为聚集地下人流的方法有3个，首先是在地下商业空间设计方面打造目的地式建筑和景观主题，营造吸引人的环境，例如采用下沉广场，改善地下空间的通风和照明。其次是通过地下空间的业态组合提升吸引力。再次是将地下与地上巧妙结合，例如在日本六本木新城，地铁商业物业与写字楼及五星级酒店结合得非常好。

人防改造不适合大型商业

      中国的地下商业是依托人防工程发展起来的，人防工程是地下商业发展的载体。“这么多年一直没有战备，因此人防工程逐渐变为民用工程，中国很多地下商业都分布在人防工程里，但这样的商业除了由工商管理经营外，它的租赁权、物业的管理权都归人防部门。哈尔滨红博商业广场、长春红旗地下商场，都是人防部门的建筑，北京丰台也有一些。”张璋说。

      “人防工程改造的地下商业，业态和功能都受到限制。”张璋指出，人防工程改造的地下商业业态，多数以小商品市场、批发市场、专业市场为主体，经营档次比较低，比较分散，排风、排水受到限制，无法做多业态、多功能的经营。

        人流与安全一直是地下商业头痛的事情，由于原先的人防工程是以防空、防辐射、防轰炸为主的掩体，而地下商业是需要人流动的。这种人防工程改造的商业场所存在诸多隐患。首先是消防隐患，即商业经营所需的消防分区和消防配套不完善，因为它本身就不是为商业设计的。其次是空气隐患，新风量设计远远不符合商业要求，容易造成呕吐、昏厥、呼吸困难等身体不适。第三是疏散问题。人防在通道的设计上比较窄，并且很多人防工程弯弯曲曲，一旦发生事故，人们在逃生和疏散过程中会找不到出路，容易造成拥挤、踩踏，导致人员伤亡。“人防工程的安全性，可以改善却不可改变。”张璋说。

刘振荣指出，人防工程可改造为3种形态：停车场、超市、仓库。“因为超市都需要摆货架，移动也方便，机动性也好。搞成商铺或者店中店不太可行。”