据《中国房地产报》 记者 程磊 杭州报道

一场没有悬念的“婚嫁”

       因为双方早就情投意合，所以这是一场几乎没有悬念的“婚姻”。

       8月3日，曾经联袂上演中国地产行业有史以来规模最大的一次战略合作的万科与南都，再次签署了一份股权转让协议，万科集团以17.6566亿元的总价受让南都集团持有的浙江南都60%、上海南都30%以及苏州南都21%的股份。

        转让完成后，加上去年3月受让的股份，万科将拥有浙江南都80%、上海南都100%和苏州南都70%的股份。本次交易使万科一次性获得项目资源269.2万平方米，其中杭州项目174.1万平方米。

万科企业股份有限公司总经理郁亮告诉记者，更名后的浙江万科南都房地产有限公司将参照万科模式进行管理，全面引入万科集团的管理制度。

       “在去年3月第一次合作时我们就表示，‘不排除进一步合作的可能性’，但究竟还有没有下一步处于不确定的状态，这取决于第一次合作后双方的意愿以及合作进行情况。”万科企业股份有限公司首席研究员谭华杰告诉记者。

       郁亮坦言：“万科不论是对这一年多以来的合作关系、愉快程度以及上海南都员工过渡到上海万科的各方面都比较满意，才会有这一步的合作。”

“婚嫁”之后

          万科终于深入到浙江这个中国最富裕的地区。

         “从2006年开始，进入浙江市场是万科完成长三角布局的最重要目标。”在谈到南都房产加盟万科后的前景时，郁亮表示非常看好。万科已决定一年内在浙江市场投入30亿元人民币，进一步奠定在杭州乃至浙江地产市场的领跑者地位。

         “随着进一步的业务拓展，浙江区域有望成为万科的利润中心之一。”新上任的杭州万科南都总经理丁健表示。

         郁亮告诉记者：“整合南都之后，万科的项目资源珠三角占38%，长三角占34%。对于长三角区域项目资源的分布，我们希望浙江、上海、江苏各占三分之一。我们很注意珠三角、长三角和环渤海三个重点区域之间的平衡，这样比较安全，我们要规避单一市场的风险。”

         如何将两个具有独立企业文化和管理风格的公司整合好，是万科目前面临的最大挑战，也是如何有效率地深耕浙江这块市场急需要解决的。

         实际上，整合工作早在上一次收购结束时就已开始，当时郁亮与南都主要骨干都曾交流过。现在上海万科11个项目经理里面有5位来自于原来的上海南都。

        郁亮坦言，整合的最大考验在于，万科的文化是否具有足够的包容性、制度是否具有足够的灵活性以保证组织融合的顺利完成。

“经过我们过去一年多的‘同居’，双方已经有了更深入的了解，并已经经历了一个相互适应的过程，在组织融合上将不会存有太大的风险。现在我们要面临的是如何实现双方在专业能力上的共享。”郁亮说。

万科的“整合经”

       “用资源整合的方式来发展是我们2004年就已经确定的发展战略，两次与南都的整合都是我们在这个清晰的发展战略下所进行的。”郁亮表示，“事实上，整合是非常困难的事情，需要的前提条件太多，首先需要有实力去整合，更需要清晰而坚决的战略。”

       “虽然南都加盟万科在行业可能是具有里程碑意义的事件，对于万科来讲也是一件了不得的大事，但在万科未来以资源整合为战略的发展过程中，并不具备典型代表意义。”谭华杰告诉记者，“类似万科与中粮、华润的合作方式，才是万科未来常态的整合资源的类型。”

        拿“华润模式”来说，双方共同投入资金联合获取项目开发、万科参与华润已获取项目的开发以及华润参与万科新获取的项目开发。在权益分配上，万科为第一大权益持有人。在管理上，则按照万科统一的管理制度，由万科负责项目的具体经营管理，拥有项目经营管理的最终决定权；华润可以向项目公司派驻管理人员。相应地，万科按项目销售收入不少于3%收取管理费用。

        “别小看这3%的管理费，如果我们只占20%的权益，那我们的资本回报率将提高1倍以上，这是将开发能力转化为商业价值的一种高效率方式。”谭华杰说。

         郁亮认为：“宏观调控是常态，每年都会有。我们只是按照我们的战略和节奏在发展。所以，快速扩张实际上是跟宏观调控没有太大关系的。不可否认宏观调控确实给我们带来了整合的机会，未来还会创造出更多的机会。”

         “万科从来不会拒绝任何整合的机会，无论在哪里。”郁亮表示。