据《中国房地产报》 记者 钟园 北京报道

     7月28日，在北京大学房地产法研究中心、金融法研究中心主办的“REITs，MBS&CDOs：国际经验及其对中国的启示”国际研讨会上，本报与美国国家房地产投资信托协会（NAREIT）执行副会长、常务理事托尼·爱德华（Tony Edwards）探讨了REITs的最新国际发展趋势。

中国房地产报：有观点认为，REITs的发展导致了美国房价的上涨和房地产市场泡沫的出现，您如何评价这一观点？

爱德华：这是一种误解。因为，一般意义上，我们谈论的房地产市场都是指住宅房地产，而在美国，REITs基本上不投资住宅物业。除了投资工业、商用物业和写字楼之外，只有少量投资公寓的REITs，这些公寓也只是通过长期租赁获利，而不是在涨价之后出售。

在美国，所谓房价上涨指的是供个人购买的独幢房屋价格上涨，因此，REITs与普通意义上的房价上涨没有关系。

中国房地产报：一旦房地产市场走弱甚至崩溃，资产证券市场又将如何保障投资者的利益？

爱德华：因为REITs与我们所谈论的房地产市场基本没有关系，因此，房地产市场的周期与REITs的表现也没有必然联系，甚至有时是相反的。例如，当利率上升时，人们购房的能力下降，住宅房价下跌，转而租房，使得酒店REITs业绩上涨。

       但是，大环境意义上的经济周期对REITs是有影响的。例如，写字楼物业、商用物业的收益必然受到经济周期的影响，在经济萧条时期表现不佳。但由于很多物业签订长期租约，所以影响会有延迟性。

中国房地产报：资产证券化在美国等地取得了成功，但在某些市场出现了基金赎回危机，牵涉到腐败等问题。请问如何通过管理来提高REITs的效益，杜绝腐败的产生？

爱德华：和其他信托基金一样，传统REITs的根本管理难题或者说矛盾就是，REITs的管理者管的是别人的钱，他们本身的利益却与受益脱钩，他们的收入不是取决于REITs的盈利，而是取决于管理的资产值。

      因此，REITs的管理关键在于利益与责任如何取得一致。在美国和澳大利亚，内部管理的方式正逐渐演变成主流。这种新的管理方式通过将管理者的利益与REITs的收益挂钩来提高效率，杜绝腐败。

       内部管理比以往只收取佣金的外部管理更加灵活，允许REITs公司雇佣第三方公司或者雇员从事经营活动，允许管理人员和股东共同参与投资。内部管理方式有更好的杠杆效应，很多的投资者也非常倾向于这样的方式。此外，还可以在一个REITs公司里面同时运作几个房地产项目，通过互相之间的良性竞争鼓励管理人员更好地进行管理。

     不过，亚洲的一些国家，像日本、新加坡，仍然不允许内部管理，它们基本上就靠收取佣金这种僵化的外部管理方式。