据《中国房地产报》记者 刘晓云 深圳报道

       新近出台的外资设限政策依然没能阻挡摩根和西蒙强势进入地产的步伐。

       美国最大的商业地产投资、开发及管理公司——西蒙房地产集团公司、摩根士丹利房地产基金以及深圳商置商业咨询管理有限公司（深国投商用置业有限公司旗下子公司）正式在深圳成立合资公司，联手进军深圳房地产市场。

      “合资后，大摩和西蒙一定程度上可以绕开国内对外资的限制，外资可以将自己敏感的资金动向隐藏其间，避开监管，进而在享受各项优惠政策的环境中十分顺利地完成对国内房地产投资和交易的利润分割。”曾在美国从事多年金融工作的王勉博士认为。

再次联手

      实际上，在摩根、西蒙与深国投商置未正式成立合资公司前，三家公司就已经有过合作。

      去年7月，摩根、西蒙就已与深国投商用置业有限公司签订协议，三方共同组建合资公司，摩根士丹利与西蒙集团各持有合资企业32.5％的股权，余下35％股权则由“深国投商置”持有。该合资企业是作为深国投商置在长三角地区（包括上海、南京及杭州等城市）的首选合作伙伴。

       而此次合资新成立的深圳格瑞企业管理咨询有限公司，投资总额为500万元人民币，将从事企业管理咨询、项目投资咨询、商业信息咨询及国际经济信息咨询，主要是为商业物业地产的经营管理提供咨询、顾问服务。将面向珠三角地区展开地产投资活动。

      “他们肯定是要在商业地产方面大展手脚。”一位业内人士分析，该合资公司成立的目的非常明显，主要是投资和经营管理商业地产，希望在深圳成功打造出“商业＋金融＋开发”的模式。

      深国投虽然与沃尔玛签订了15年的合同，但商业物业的管理和经营能力却相对欠缺。

     “摩根士丹利拥有充足的资本资源，西蒙则以专业的商业物业经营管理见长，深国投与二者的合作应该是一种优势互补的关系。其能够支持沃尔玛在中国的扩张计划，并提供有效的资本架构来促进这些资产的增值。”在澳大利亚从事多年房地产金融研究的新南威尔士大学金融学硕士胡宁分析。

政策设限难挡外资

     尽管外资设限曾一度给外资进入加高了门槛，但就在国家宏观调控火线出击的背景下，外资不仅处变不惊，反而逆市而动，以更加密集的资本投向了国内房地产业。

     以摩根士丹利、花旗、渣打等为主要成员的国际地产基金更是成为了进军中国房地产的急先锋。

     从去年新加坡某公司与万科集团开创了设立中外房地产投资性公司的先河之后，美国西蒙房地产集团、摩根士丹利等也在很短的时间内与国内一些地产商联手建立了合资企业。而就在前不久，亚洲最大的房地产上市公司嘉德置地与成都置信实业集团合作成立了四川置信凯德实业有限公司，作为股东，嘉德置地将向该公司注资10.9亿元人民币。

     但多数外资进入的目标直奔住宅开发。而摩根和西蒙联合的主攻方向是商业地产。

     “目前国内的很多商业地产开发企业缺乏自有资金，银行贷款设限较多，限制外资的进入，商业地产行业直接受损。”胡宁认为，外资设限的确阻挡了部分外资进入中国。

       但实际上，在国内商业地产尚未完全成熟的状况下，包括国内商业地产机构没有办法进行收购的情况下，需要有一定比例的境外资金介入，让国内商业地产市场可以良性发展。

      “因此，很多外资都还在等待人民币更大的升值，而且西蒙和摩根士丹利都有很好的风险退出机制，可以选择在新加坡REITs上市。”胡宁认为，这是外资纷纷进入中国市场的主要原因。

       但此前，政府部门已出台了关于外资投资国内房地产的相关规定，但此次大摩、西蒙与深国投商置的合资举动却可以在一定程度上绕开外资设限的规定。

      “国家限制外资进入地产行业，可以看作是短期的宏观调控，主要目的是抑制前段时间过热的房地产市场和居高不下的房价，这只是一种暂时的手段。”王勉认为，最终境外资本还是可以来参与中国的房地产市场，因为它终将成为全球市场的一部分。

        虽然中国的限制外资政策，在一定程度上减少了中国地产业中的境外投机者。

       “但国外的投资者不会因为中国政策的小小波动就改变他们长期的投资战略。”王勉分析说，摩根士丹利此次与西蒙一起强权国内商业地产，主要是两家基金公司在中国地区的一种长远的战略投资。

       “特别是对于地产项目的投资，商业地产在中国起步时间并不长，按照中国目前的发展速度，商业地产将会越来越成为投资者眼中下金蛋的母鸡。”王勉认为，等到中国地产市场进一步完善了，这些限制政策所能起的作用就会非常有限。而在宏观调控的背景下，住宅开发的利润逐渐摊薄，会有越来越多的资金流向商业地产。