据《中国房地产报》 记者 王海春 上海报道

       当对外资设限成为现实的时候，房地产信托再次被看成解决开发商资金短缺的救命稻草。

     “中国房地产市场正在过大关。而最重要的是房地产融资这一关。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对目前房地产融资现状做出这样的表述。一方面是巨大的资金无处可去，另一面却是寻“金”无门。信托如能承担起一部分的任务，其发展前景将不可估量。

       2003年“121号”文件成为房地产信托发展的新起点，但是，200份限制的规定没有突破之前，业内对这种融资方式更多的却是望洋兴叹。

潜在的利好

        目前由六部委会签的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件）提高了海外基金进入中国房地产市场的准入门槛，使海外资本进入中国房地产市场的机率和资金数量减小。

“对信托公司来说的确是一个机会。”海华永泰律师事务所的颜学海律师认为，“信托公司有投资需求，地产商有融资压力。在双方需求都足够充分的情况下，发售信托的数量会有所增加。”

        上海隆杰置业有限公司销售总监助理杨晓升表示，在银根紧缩、融资手段较少的情况下，会重点考虑发信托。他认为，“这会对地产商的融资产生一些影响，以发行信托的方式来解决资金压力，地产商的资金数量会因此有所增加。”

       而在海外资金中，还有一部分是来源于个人投资。对海外资金投资项目进行限制后，这部分资金可能会通过其他形式进入到房地产开发环节。“这部分个人资金的走向是最难监管的，”国投投资部副总经理张文桥认为，不排除这部分有海外背景的资金仍然以个人投资者的形式进入到房地产领域，而购买信托计划就是其中一种可能。

不过联华信托总裁李晓东认为，限制外资并不能成为信托新发展的前提，“海外资本和信托目前在整个房地产融资份额中所占的比例还比较小，而两者也并未构成竞争关系。”

      张文桥认为，基金与信托的客户群体略有不同，信托的机遇更多地来自于调控，而限制外资的政策带来的机遇相对较小。由于信托不能进行公募、设立分支机构，一个信托公司一年最多做十几个信托产品，“全国地产信托一年的融资额也只有一千亿元左右，这占整个房地产融资的比例是比较小的。”

       他分析，在信托占据整个市场较大份额，与海外资金构成竞争对手的情况下，限制外资才会极大促进国内信托的发展，而目前的形势对信托有利的一面是比较小的。

        顾云昌则从更长远的角度看到地产信托的利好，他认为地产信托是地产金融最有可能率先创新的领域。对外资将中国最好的一批物业收购，但国内庞大的资金却无用武之地这两个现实，“看到海外基金操作，我们才知道，原来房地产也可以这样操作。我们国内并不缺乏资金，信托能不能填补这个空缺，这个问题有待回答。”

非主流的机会

       顾云昌表示，具备相当的规模才能真正解决房地产融资中单纯依靠银行借贷的问题，而发售地产信托计划不得超过200份的规定限制了信托的规模，使房地产信托计划无法成为主流的融资渠道。

       据了解，2005年对信托分类评级结果出台后，9家被评为A类的信托公司有望享受到突破200份限制以及异地开展业务的政策优惠。李晓东透露，对信托公司分类其实是在为突破200份限制做准备，而几家信托公司的申请还在报批中，预计今年年底之前会有新的进展。

       中国人民银行2月份的货币政策报告显示，中国的居民储蓄率已经高达50%，居民储蓄额突破15万亿元大关。“国内并不缺乏资金，但资金的流通架构却没有很好地理顺。”李晓东表示。

       而海外基金并不能解决国内日益庞大剩余资金投资的去向，对中国地产的投资更多地是进行成熟物业的收购。

      “如何将老百姓的资金吸收进来，让他们也同享房地产发展的收益？房地产买地、开发、建设这几个最需要资金的环节如何解决？”李晓东列出了许多问题。

       由于中国房地产市场发展才十几年历程，地产信托暂时无法承担这样的重任。不过从长远角度看，限制外资给国内地产信托留出一定的发展空间。

      “在实现了地产信托规模化、标准化、流动性的突破之后，地产信托将发挥出自己融资的优势。”李晓东表示。