据《中国房地产报》 记者 刘笑一 上海报道

       西南第一高楼——“时代凯悦”项目7月28日正式向社会发行1.2亿的信托基金。和以往的信托项目不同，定位于青年住宅的“时代凯悦”是一个在建工程抵押项目，所筹集到资金将在年底之前，完成时代凯悦项目的建设。

       而尝试这种创新模式“财产权信托”的还有上海假日百货商厦等项目。

        事实上，仅6月份，信托资金中投向房地产的总额达12.2亿元左右，约占当月信托资金总数的35.23％。而银行理财也都瞄向了信托——建行、光大、民生、兴业等几乎同时开卖信托理财产品，这也促使信托公司在严峻的形势下，寄望于用产品创新来“收复失地”。

“财产权信托”创新不断

     “时代凯悦”属于东渡国际集团的项目，本次信托基金期限为18个月，年收益率为4.8%。

     “所筹集到1.2亿元资金足以在年底之前，完成时代凯悦项目的建设”，东渡国际有关人士介绍说，之后东渡将以销售款归还信托所筹集资金。

      “时代凯悦”独特的定位和良好的销售态势，无疑给投资者以很大程度的低风险保障。

       无独有偶，上海假日百货商厦也在尝试发行与此类似的“财产权信托”。承担发行的是安信信托有限公司发行，其副总经理曹华表示：“这个信托是一种前所未有的创新，操作方式类似于REITs（房地产信托投资基金）。安国·上海假日百货商厦信托是以商用物业的租金，作为投资者收益的来源，这种类似于REITs的操作模式，在国内还是首次尝试。”

      据了解，坐落于上海杨浦区控江路商业区中心的“上海假日百货商厦”，是控江路商业圈内规模最大、商品最齐全的购物中心；目前该物业第一和第四两层的出租率均为100％，年租金收入超过1200万元。此次安国·上海假日百货商厦财产权信托将评估价值为2亿元的上海假日百货商厦第一、第四层的财产权，向社会投资者转让0.8亿~1.2亿元的优先受益权，期限2年，年收益率为6%，“这一收益率比房地产信托的平均收益率还高出30%，而且每半年就分配一次收益”，曹花表示。

      而上海国投即将推出的“民达大厦信托项目”也大体如此。由于“民达大厦”是成熟物业，有持续稳定的租金收益，该信托产品的收益支付全部来源于物业租金收益。

      值得注意的是，“民达大厦信托计划”最长投资期限为8年。起始收益率为4.3%，逐年递增0.5%。投资者持有时间越长，收益率越高，最高预期年收益率达8%左右。“产品采取本金逐期减少的设计，使投资者逐年收回投资，这使得这一信托计划在年限、收益率、流动性上都有所创新。”上海国际信托投资有限公司房地产信托总部经理王信举分析。

“定制”式地产信托格局将现

       在“国六条”出台和央行法定存款准备金率上调情势下，房地产信托已开始在房地产业扮演着越来越重要的角色。仅在６月份，国内有名的安信信托、衡平信托、湖南信托、江西国投、中诚信托等就已先后推出了七个房地产信托计划。同时，银行理财扎也瞄向信托——建行等几大银行几乎同时开卖信托理财产品。部分信托投资公司正在根据房地产企业的情况和需求，灵活地设计和运作信托计划，用产品创新来开拓市场。

       中国商业地产联盟一份报告显示，房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。

       这份报告中提到的另一种模式，就是如同上文中所提到的“财产权信托优先受益权转让”——在一些写字楼、公寓和商场已经或即将建成运营，租售良好的情况下，如开发商需要融资，可以采用转让的方式进行融资。对于信托投资者而言，也兼具保障充分和收益良好等特点。

        不过，曹华认为，“目前信托产品的风险可能更多地来自体制本身”。因目前操作成功的房地产信托项目规模有发行200份以内的限制，导致信托产品总是按某一个房地产投资项目而设立，暂时无法有效实现组合投资，以分散单个投资项目风险。王信举也认为，在没有相关突破性政策出台前，我国房地产信托仍将呈现单一短期融资型模式为主导的业务格局。

        但令信托公司们感到兴奋的是，对于信托行业来说，除了躲过此轮宏观调控，还有另外一个利好消息，那就是发行200份的限制可能很快就能突破。这将给信托参与房地产投资提供高效、便捷和安全的保障。

        在王信举看来，此前已有房地产企业同证券公司联合开发房地产资产证券化产品，那么，国内将来很可能会出现以信托公司公募房地产信托产品或者证券公司专项理财计划方式的房地产投资基金模式。创新产品的面世将对逐步成熟的房地产市场融资渠道多样化起到重要影响。