据《中国房地产报》 刘辰 报道

       在温哥华最新开工的一个住宅项目中，开发商骄傲地宣称他们在倡导一种“没有折衷的生活”。事实上这座城市具备吸引人居住的一切优势和其他城市想要的东西：安全、活力、市中心的繁华、娱乐项目的丰富……几乎每个小时都让人有兴致享受生活。

       从远方看，特别是从空中看，温哥华的市中心无异于世界上任何一个大都市的市中心：林立的高楼聚集在一块小小的半岛上，密集而狭窄。然而从近处看，才会发觉这个城市与其他地方的不同：鳞次栉比的大楼全是公寓，这里的市中心竟几乎完全是一个以高层建筑为主的居住区。作为加拿大第三大城市，温哥华拥有58万人口，其中10万人居住于市中心的高楼大厦中。

       温哥华地处地广人稀的北美，却与香港和里约热内卢的城市形态和居住密度极其相似。尤其在过去15年间，温哥华的居住模式变化翻天覆地。从1991年开始，温哥华市政府重新制定了城区划分法律，为了吸引居民往市区迁移，他们提出了自称为“居住优先”的规划政策。且不论这种与“扩散型居住”概念完全相反的“居住优先”政策本身对错与否，至少，温哥华此举让很多20年前来过这里的游客在20年后故地重游时，竟发现它的变化大得难以识别。

反扩散规划

      “居住优先”概念由温哥华市中心规划主管拉里·比斯利提出，尽管他在拉斯维加斯长大，却誓要建造与其完全相反的城市空间。同时，作为简·雅格布的信徒和“新都市主义”的研究者，比斯利热衷于创造新的生活方式，他尤其不赞同上世纪50年代风行的扩散式的“浪漫郊区生活”。

       温哥华有美丽的景观，这里有山有海，很多亚洲人特别是香港人在此居住，他们大多习惯于密度极大的高层住宅，因此对“居住优先”一说十分理解和赞同。从某种程度来说，“居住优先”也是温哥华本地此类需求旺盛的结果。

       当公寓在温哥华半岛蓬勃发展起来的时候，比斯利又提出，市政当局应该从想要继续建造住宅的开发商那里得到让步。于是他提出了提高建筑许可的交换条件，这使得温哥华的建筑许可资格控制比美国城市更加严格。比如开发商会被要求在住宅周边建造各种公共设施，例如公园、有水边步行道的社区中心和儿童看护中心等等。这是“居住优先”的概念核心，也是一个双赢的政策，它给住宅地产业带来了巨大利润，同时也给居民带来实用的公共利益。在比斯利的描述中，理想的市区形象应该以强调步行和自行车为主，拥挤程度适中。他还采用立法的方式，鼓励在新住宅开发中建设“绿色空间”。

      温哥华的摩天大楼与其他城市也不一样。它们大多细而高耸，以避免损害城市天际线的美感。所有住宅都必须从人行道退后若干米，这样不会影响街道的宽度，行人仰望时也不会感到太累。步行于整个社区时，更感觉像在一片绿色的森林中穿行。

       十年前，高层建筑只有寥寥六座。而现在已经有上千座，比斯利对此感到得意，他说：“我们把都市生活和居住生活都结合在了街道上。”

寻找住宅与商业的平衡

      但对于“居住优先”，温哥华实际上是有折衷，甚至是有妥协的。市区对居住在下城公寓的居民来说，俨然成了一块牢牢吸住他们的磁铁。传统服务包括商业中心、公司雇佣、工作位置安排等等很有可能因此停止。尽管企业还没有完全逃离温哥华市区，在去年这些企业提供了7.7万个工作岗位，仍然是整个温哥华地区排名首位的工作雇佣中心，但这个数字正在逐步下降。居住的人越来越多，工作岗位的数量却在倒退。

       尽管政府过去不肯承认，住宅排挤商业地产却是不争的事实。商业地产占温哥华目前税收基数的40%，它们比住宅资产以更高的比率纳税，同时服务成本更低。但如今天秤向公寓住宅倾斜，商业负担增加得更多。温哥华市长苏利文对这种情况公开表示过担忧，他认为商业地产负担了太多税收，应该得到重视。

       如果温哥华市政府与开发商纯粹地经营住宅地产，税收后果就会非常严重。任何一个城市都无法面对一个仅以住宅消费为基础的经济。地理学家汤姆·赫顿对过去一个世纪人们对“市区人”的定义表示怀疑：“所谓市区人，应该是指白天在写字楼工作的职员、零售商场的顾客、外来旅游者和适量的居民，这些人按照比例结合，才能创造出市区的活力。但现在商业和写字楼的比例正在减少，并有消失的危险，那么，只剩下居民时，这里的经济活力将从何而来？”

        其实几年前在温哥华并不缺乏愿意进驻市中心的商业地产开发商。但由于缺少相应的激励措施和优惠政策，也没有多少空间提供给他们，导致建筑场所大部分被住宅占据。几年前，温哥华半岛还曾经有一些空间被认为适合于商业开发，但它们接连被建设为住宅。

       一位政府官员申辩：“温哥华不是夏威夷，也不是任何一个旅游区。这里仍然是加拿大的经济金融中心和银行管理中心。”但他也不得不承认，政府应当小心，尤其现在市区住宅开发量如此庞大，很容易就会令整个城区都变成住宅区。